北京海淀新盘均价超5万 中高端市场深度分化

　　600万元成为分水岭

　　一直以来，海淀楼市都因其地段及稀缺性资源优势，广受改善型置业者热捧，房价亦持续处于高位。数据统计结果显示，10月份海淀区预计入市的5个项目均价普遍突破50000元/平方米。业内专家指出，海淀地区由于土地稀缺等诸多因素，住宅供应一直较少，供需结构也比较紧张，未来随着“限贷松绑”利好的释放以及改善型需求的集中爆发，价格还存在很大的上涨空间。

　　海淀新盘集中释放

　　根据亚豪机构数据统计显示，10月北京商品住宅市场将有22个项目（包含1个自住房）入市销售，主要集中在大兴、朝阳和海淀3个区域。其中，海淀区预计将有5个项目开盘，包括金隅翡丽·蓝爵堡、华润万橡府以及紫玉公馆等。据了解，华润万橡府在售均价58000元/平方米，紫玉公馆预计售价则高达70000元/平方米，新盘项目预计售价亦普遍在50000元/平方米左右。目前为止，仅有金隅翡丽·蓝爵堡项目拟定入市价在4.5万元/平方米左右，仍处于价值洼地。

　　房地产分析人士指出，海淀区域由于土地出让有限，房地产市场供应量一直相对较少，产品也比较稀缺。近日，建行、中国银行相继松绑“限贷”政策在刺激改善型需求加速入市的同时，也增强着房地产开发商对市场的预期，因此，10月份入市新盘均价突破50000元/平方米不足为奇。此外，在改善型需求集中爆发之后，部分需求巨大、放量有限但区域价值又比较突出的项目甚至还可能迎来一房难求的行情。

　　改善型楼盘走热

　　据了解，过去几年由于北京市严格执行限购、限贷政策，因此造成了大量换房改善型需求的积压，目前这一部分改善型需求正在集中释放。据链家地产市场研究部统计，黄金周期间，虽然北京市商品房网签量同比下降超过30%，但日均新增客源量较9月份增加25.3%。业内人士分析指出，考虑到“限贷政策”在各大银行的逐步落实，未来释放的改善型需求还将持续增长，并在今年四季度乃至明年一季度的市场成交数据上集中显现。

　　改善型需求扎推入市带来的则是中高端楼盘的快速走热，尤以改善性需求高度聚集的海淀区表现最为明显。来自开发商和中介的数据显示，国庆期间，海淀区的中高端楼盘如金隅翡丽·蓝爵堡等都处于顺销状态，日均皆有三四十组的来电量。其中，金隅翡丽·蓝爵堡项目不仅处于价值洼地，且紧邻西三旗软件园，坐拥幼儿园、小学、商业、养老院等优势配套资源，项目发展前景被广大改善型置业者一致看好，一度受到热捧。

　　中高端市场深度分化

　　楼市的逐渐好转提升着开发商对楼市的预期，然而，业内人士对此却并不完全看好。有分析人士指出，“限购松绑”更多会影响改善型置业客群，高端置业者受此影响则较小，海淀区中高端住宅市场也就在此形成一个极为明显的分水岭，即总价在500万元至600万元的豪宅是最好卖的，超过600万元，客群就会下降。

　　据了解，与区域内豪宅项目不同，华润万橡府、京投银泰琨御府等改善型项目均取得了良好的销售业绩。数据统计显示，以5.8万元/平方米的价格入市的海淀华润万橡府在开盘当日便全部售罄，而以7.3万元/平方米均价入市的京投银泰琨御府，开盘亦取得了95%的去化佳绩。

　　而即将于10月18日开盘的金隅翡丽·蓝爵堡项目，拟定入市价在4.5万元/平方米左右，单套价格也在600万元左右，作为改善型项目更具有极强的竞争力。业内人士指出，在海淀区改善型需求保持高速增长，而区域中高端产品基本卖一套少一套的普遍行情下，金隅翡丽·蓝爵堡项目入市或将引发新一轮的抢购热潮。陈王京/辑