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供应稳增长优惠广铺开 10月楼市有望上行

2014年10月16日 16:08 来源:新民晚报 参与互动(0)

  刚刚过去的“金九”虽然成色不足,但上海楼市终于止住了成交量连续三个月下滑的“颓势”。

  上海搜房数据监控中心数据显示,9月上海商品住宅成交面积为76.59万平方米,这一数字虽然刚刚超过去年同期142万平方米成交量的一半,但也仅次于今年3月93.23万平方米的成交面积,为年内第二高。

  德佑地产市场研究部总监陆骑麟认为,在经过7-8月的持续盘整以及积极蓄客之后,开发商在刚需和中高端市场双线抢收,导致了9月市场的小幅回暖。

  10月第二周,上海楼市的回暖趋势得到了延续,中原地产市场研究部数据显示,10月6日-12日上海市新建商品住宅成交面积为24.7万平方米,环比大幅增加了110.1%,这一数据也创造了3月31日以来近28周的单周成交新高。

  2014年已经进入第四季度,随着政策面的利好逐渐释放,以及房企“抢收”意愿的增强,上海楼市已显现出“风云变幻”的迹象。目前的“抬头”趋势究竟将带来的是一场“大逆转”,还是短暂的“灵光一闪”?

  供应稳步增长

  除成交外,9月上海楼市的供应也呈现出明显的回暖趋势。

  德佑地产研究部数据显示,今年9月上海商品住宅每周的供应面积依次为7万平方米、9.6万平方米、15.8万平方米和26.5万平方米,呈递增趋势。而来自上海搜房数据监控中心的数据显示,进入10月,上海市场预计将有36个住宅开盘或加推,与9月相比再增4个。

  其中,中海寰宇天下即将于10月入市,笔者从售楼处获悉,自项目开始认筹以来,连续两周末单日到访客户数均超过百组,项目已现“未开先热”的态势。

  此外,在9月底开盘取得热销的青浦某楼盘也将于10月加推一批新房源,项目相关负责人表示,现在项目所有人员都进入了紧张的“备战”状态,最后一个季度将成为决定全年营收的关键。

  事实上,该项目负责人作出上述表态并不意外。虽然今年前三个季度房企表现得比较“从容”,但进入第四季度,“年报”的压力已经越来越大。

  陆骑麟表示,对开发商来说,能否在10月取得好成绩将对今年一整年的业绩产生决定性的影响。而房企在目前政策可能出现松动的情况下大举入市,为接下来的市场成交打下了基础。

  折扣“突破外环”

  开发商心态的转变导致了优惠楼盘数量的增加,与今年前9个月不同的是,10月的优惠楼盘主要集中于外环以外的刚需产品。

  新浪乐居楼盘数据中心显示,10月上海预计有优惠的楼盘数达175个,较9月的147个增加了19%,同比去年也增加了29.6%。从环线分布上看,优惠楼盘主要集中在外环之外,占比达75.4%。

  往往被认为折扣空间不大的低总价产品,也开启了“以价换量”的策略吗?

  克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示,虽然9月成交环比有小幅的回暖,但这对于房企来说还不够。无缘“金九”之后,“银十”就显得无比关键,因此会有不少刚需楼盘意图通过折扣打开市场。

  但薛建雄同时表示,目前刚需楼盘的折扣力度并不大,仍然是“小打小闹”,优惠幅度与买家的心理价位仍有不小落差。

  从目前的统计数据来看,10月上海给出9折以上优惠的项目中,有7个是中高端和别墅类项目。刚需类产品的优惠范围虽然有所扩大,但实质性的优惠并不多。

  对此,上海易居房地产研究院研究员严跃进分析称,目前房企的心态很微妙。虽然有全年业绩的压力,但事实上房企的资金压力普遍不大,并无“生存”压力,因此导致了目前刚需产品的优惠力度不足。

  降价悄然开启

  虽然10月给出实质性优惠的楼盘并不多,但房企在上海的“抢收”动作却没有停歇。10月加推的楼盘中,有一部分楼盘悄然调低了报价,力图借着房贷政策的“东风”,力拼10月市场。

  位于嘉定的季景铭郡将于10月加推,笔者从售楼处获悉,该项目新房源的平均报价为25000元/平方米,预计比此前的成交均价下降了约1000元/平方米,以此计算,房源的总价最多将下降10万元左右;同样将于10月加推的嘉定南翔某楼盘虽然暂无折扣推出,但也下调了项目的报价。网上房地产数据显示,该项目今年3月开盘时的报价为23100-27700元/平方米,而10月即将加推的房源报价则为17900-20600元/平方米,降价幅度明显。

  除此之外,还有不少品牌房企旗下的楼盘也都下调了报价。值得注意的是,位于宝山高境的泰禾红御将于10月开盘,该项目售楼处给出的说法为均价约35000元/平方米,同样远低于“均价将超过40000元/平方米”的预期。

  “相比于大张旗鼓地打折却缺少实质性优惠,这样的降价行为更容易达成快速去化的目的,”薛建雄表示,从此前的市场表现来看,力度不足的折扣虽然会聚集项目的人气,但却难以真正刺激项目的成交。

  在业内人士看来,目前上海并不缺乏需求,但只有当开发商在价格方面做出实质性的让步,这一部分需求才会真正被激活。

【编辑:孙建永】
 
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