业内观点：租赁习惯变化影响租价走向

　　高端租客转移令部分老盘租赁需求下降

　　一年租约快要到期，李先生在锦城花园的老租客却表示不再续租了。李先生重新放盘的时候才发现，市场上的“行价”竟然比去年略有下降。

　　最近一年，除了越秀和荔湾区，广州市住宅平均租金回报率是进一步下跌的。

　　业内人士表示，这一现象或许会持续到明年春节后才有所改变。

　　文、表/记者林琳

　　今年1~9月，锦城花园的平均租价为65.4元／平方米／月，相比去年同期的68.66元／平方米／月略微下降，同比下跌4.7%；东风广场平均租金同比下跌2.9%。

　　“东风东板块个别楼盘的平均租金确实出现下跌。”市场人士表示，由于二手买卖市场淡静，部分业主转售为租，增加出租房源，令租价无法上涨，个别板块甚至不升反降，预测这种情况要到明年春节后才能有所改变。

　　二手业主转售为租

　　记者从满堂红新发布的报告中发现，东风东板块的部分楼盘租金变化出现“异常”。

　　以两个典型楼盘锦城花园、东风广场为例，今年1~9月的租金价格分别为65.4元／平方米／月和61.34元／平方米／月，相比去年同期的68.66元／平方米／月和63.15元／平方米／月均出现下跌，租金回报率也均跌破2%，分别为1.8%和1.6%。

　　不过,有中介人士解释，租金回报率跌是普遍现象，跟楼价上涨有一定关系，比如两个楼盘今年1~9月的均价分别为44107元／平方米和45451元／平方米，而去年同期分别为38765元／平方米和38212元／平方米。

　　正因为售价水涨船高，而买卖交易淡静，所以不少业主宁愿接受略低于预期的租金也要转售为租。一个旧城区的中介销售人员透露，近期部分小业主将持有的物业转到租赁市场，导致待出租的房源数量大增，也使房屋租金无法明显上升。

　　“实际上,如果仅以整个板块来看,锦城花园和东风广场所在的东风东板块，今年前三季度的板块租金还是比去年同期要上升的,今年的数值是58.8元/平方米,同比上升7.5%。” 但满堂红市场研究部高级经理周峰发现，上述两个楼盘因过去几年的平均租金偏高，今年出现了租金回落。

　　据他观察，这两个盘以往一直都以外籍客户和本地大型国企的高管作为租赁客户群体的主力，但今年经济明显变差，很多外籍客户减少了自己的租房预算，导致客户群体缩窄，业主被迫降价出租。

　　业内观点：租赁习惯变化影响租价走向

　　“最近一年，广州市9区住宅平均租金围绕着46元/平方米的水平线作窄幅波动，出租回报率则进一步下跌，今年前三季度全市住宅的出租毛回报率是2.8%（按满12个月满租计算），比2013年同期下跌0.1个百分点。”周峰抽取2013、2014年前三季度在租赁市场上表现活跃的21个楼盘或社区作为监测对象，发现今年前三季度出租回报率出现同比下跌的有13个，持平的有6个，上升的仅越秀和荔湾2个。

　　天河的租赁价格微涨，租金回报率与去年同期接近。一名天河北的业主告诉记者，他早几年把高楼层的物业以50多万元出售，加价买回同栋楼宇的中层单位，目前同类型物业放盘价近230万元，租金达4300元／月，但还是不划算：“连定存的收益都不能比。”

　　与此同时，番禺租赁市场的数据却出现上调。以华南碧桂园、广州雅居乐花园、祈福新村为例，租价均出现数元的增长，但回报率无变化。

　　“番禺今年二手楼价下跌，租金反而平稳，回报率可以保证。”周峰分析，广州的住宅租赁客户群中，将近九成属于非广州籍人士，多数租客从2013年年初开始逐步向次中心或郊区板块转移，令对应板块的租赁需求处于稳中带升的局面，其出租回报率也得到保证。

　　“个别中心城区的传统大盘物业随着楼龄的增长及租客喜好的转变，原来相对较高的租金水平难有足够的客户支撑，要么增幅减缓，要么像锦城花园和东风广场等出现租金回落，出租回报率也随之回调。”他预计，这一现象或许会持续到明年春节后才有所改变。