豪宅市场结束“寒冬”：置业门槛降低57.14%

　　前几年，不断收紧的限购政策和不断抬升的首付比例，让豪宅市场步入寒冬，但在“认贷不认房”的新政出台后，市场的风向开始发生变化，有业界专家认为，豪宅市场有望借此“换季”，步出寒冬。

　　新政规定，无论买过几套房，只要还清手头的房贷，就有可能按照首次置业的标准贷款买楼。即是说，豪宅买家可以从原来的首付七成降至三成，置业门槛下降57.14%，从理论上来说，利率也有望降至基准利率的70%。

　　专家视点

　　周峰

　　（满堂红市场研究部高级经理）

　　改善型买家因新政增加30%

　　按照此前的统计数据以及分析，即使各商业银行不对已还清此前房贷的改善型买家落实七折的贷款利率，只要三成的首付能够得以实施，也约有30%的买家因为首付比例的大幅度降低而选择入市。

　　新政对其他一些买家也有影响，但具体影响有多大，要视银行最终政策执行的力度，但至少很多买家因新政在心理上有所触动，边看边等，看房的积极性提高了。

　　黎文江

　　（合富辉煌首席市场分析师）

　　改善型住宅有望提升“稀缺度”

　　新政之前，因为限购、限贷政策的持续以及对二次置业首付门槛的提高，各个房地产企业都争着推出刚需产品，但明年的市场可能发生新的变化，因为新政将促使更多改善型买家选择入市，增加中产阶层对住房的改善型需求，放松信贷很可能会消化此前积累的部分大户型产品，造成此类产品库存量的下降，在一定程度上改变供求关系。

　　首付三成已基本得以实施

　　上周四，建设银行正式发文明确首套房认定新规，这是首家落实央行房贷政策的商业银行，明确规定：无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款、名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房的贷款政策。

　　此后，中国银行也发布了相关的细则，对于不同类型的购房需求作出进一步的规定，提到“可对符合条件的非本地居民发放住房贷款”。而兴业银行发布的细则与这两家银行基本保持一致，更表示在执行上要求分行建立个人住房贷款审批“绿色通道”，加快信贷投放。

　　据了解，建行、工行等多家银行在广州的支行开始执行“首付三成的规定”，很多商业银行对已还清贷款的二次购房者的利率可执行基准利率或略为上浮2%-5%，这与首次置业者的利率已相差无几，汇丰银行甚至推出九折的房贷利率，与去年“穗六条”之后二套房买家需七成首付、利率也上浮10%相比，优惠了许多。

　　各家银行有关“930新政”的实施细则陆续出台，一些券商已看到新政对房地产市场可能带来的变化，申银万国认为，新政为房地产市场打了一剂强心针，而一些拥有较多大户型产品的企业，因为产品结构会大幅受益于改善型需求的释放，并成为向投资者推荐的对象。

　　改善型买家将集中入市

　　放松房贷对豪宅市场影响有多大？多数人可能认为，改善型客户在经济上相对较宽裕，很多二次购房者可能不需要银行贷款。其实未必如此，满堂红市场研究部高级经理周峰表示，去年11月“穗六条”实施后，二次购房的首付款比例提到七成，而银行在实操中可能把对应物业的评估价作“技术性调低”，从而令贷出的比例只有两成或更低。

　　满堂红的数据显示，采取纯商业或组合贷款作为购房手段的二次购房者比例，从去年全年的31.3%降至今年前三季度的25.9%。这反映了信贷市场的紧张情况，也体现了二次购房者所面临的窘境。实际上只能贷出两成左右的房款，挡住了很多改善型买家置业的步伐。周峰认为，只要地方银行能按新政策执行相应的“还清当首套”原则，改善型准买家入市的概率便会大为增加。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析，“首套房贷认贷标准”的调整至少影响10%-15%的首次改善以及改善型需求在未来几个月集中入市，一定程度上拉动大中城市楼市成交量逐步好转。随着央行新政细则未来一两周在各个城市银行的逐步落地，对于大中城市的影响在出台之后的几周内将逐步体现。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江也认为，“930新政”有利于释放大量刚性的改善型需求，并承认了投资型置业的合理性，吸引更多改善型买家出于自住或投资的目的入市。　　文/图 羊城晚报记者 梁栋贤