“众筹建房”降低买房成本？业内提醒有风险

　　众筹最近又成网络热搜词。这次，与它“亲密接触”的不是公益活动也不是图书出版，而是令更多人向往的集资建房。近期，南京一家房产投资基金公司打出“中国首家众筹建房投资平台”的旗号公开筹资建房，声称将使买房成本降低20%。

　　在开发商利润受挤压的房地产市场，众筹如何寻得让利空间？众筹建房是否合乎规范，风险几何？房地产市场新形势下，集资建房的概念再次被舆论托起，这背后是谁在消费刚需的期待？

　　只筹没房的“私人定制”游戏

　　近期，南京一家股权投资基金公司推出“众筹建房”项目，吸引投资人以众筹的形式“私人定制”比市场价便宜20%的房子，在网上引发了热议，有不少网友对众筹建房表示乐观。

　　该基金公司的发起人袁长喜告诉记者，他们的“众筹建房”项目采取会员制，项目参与者必须是刚需，并要缴纳1000元会员费。目前，招募的第一期会员已有一百多人。

　　在袁长喜等人的计划里，当会员达到足够的数量、预期的购房款总额达到一定规模时，就会启动谈判，会员将成立业主委员会，与该基金公司及其委托的房地产开发商一起讨论选地、购地及建房事宜。他反复强调，在拍板拿地之前，公司不会提前收取会员的资金。

　　“比市场价便宜20%”是这次“众筹建房”概念里最诱人的内容。按照这个项目的推算，“众筹建房”的模式可以帮开发商减免大量的财务、融资和营销成本，节省出来的费用加上开发商的利润大约能占到总房价的20%。

　　然而，这种“众筹”有点名不副实。袁长喜也坦承，“众筹”与“投资基金”的筹款方式有极大的不同，前者是公开的，而后者必须是非公开的。“众筹”建房名义上采取了“收费会员制”这种“非公开”的筹资形式，但会员却是通过互联网公开召集的。

　　该基金公司打算收取房价的1%至2%作为管理费，凭借低房价吸引投资做成规模，“利润也很可观”。“我们实际上做的是房地产投资基金，但用‘众筹’这个概念更吸引人。”袁长喜说。

　　是否涉嫌非法集资？

　　其实，“众筹”在房地产领域已非新鲜事物。

　　2005年，因为高房价、低质量，南京网友邵角曾组建“我爱南京自建房网”发起“集资自建房”活动，却因为个人无建房主体资格而搁浅，而参与该活动的多数人现在已经自购住房。这被业内称为最接近“众筹”本意的集资建房活动。

　　2010年，河北等地出现开发商对部分在建项目实行“私人定制”，以订制部分预收款填补拿地资金。南京林业大学房产研究中心主任孟祥远认为，这类活动是开发商为降低建设成本采取的缓冲措施，是变味的“众筹”。

　　今年6月以来，苏州、重庆、天津、东莞等地依托搜房网、团贷网等互联网平台推出“房地产众筹”项目，采取众筹购买单套房源、拍卖溢价分配给众筹投资人的盈利模式。团贷网“房宝宝”第一期别墅众筹买房投资项目已完结，年化收益率达40%。

　　这类“众筹建房”的出现，多是基金公司在背后主导的资金运作。业内人士认为，这些模式与非法集资有类似之处。

　　然而，袁长喜坚决否认这种说法：“刚开始算是投资产品，等拍完地、盖好房、拿到预售证，就变成了购买行为。流程和资金公开透明，拍了地之前可以随时退钱。这不是非法集资。”

　　“这是站在法律的边缘。”江苏刘洪律师事务所律师刘继翔认为，众筹是一种购买行为，而房产基金则是投资，两者有本质上的区别，混淆概念将面临很大风险。

　　江苏省司法厅和当地各县市司法部门最近都在提醒此类行为的风险。相关人士表示，如果将“众筹建房”的资金性质认定为投资，若开发商单方面解除众筹时签订的合同，众筹投资者们将无处维权。如何从法律上约束众筹行为，使投资人能够有效规避风险，是未来需要解决的问题。