央行房贷新政难落地:沪四大行按基准利率执行(2)

　　“建行本身做抵押贷款出身，这方面投资更有经验，当时的经济周期中，整体的经济走向是向上的，商业银行倾向于拿长久期的资产，而房地产又是一个上行周期，被看作优质资产，所以跟进的银行并不多，更倾向于持有房贷到期。”浦发银行金融市场部高级宏观分析师曹阳对《中国经济周刊》分析。

　　一家国有银行风控部门从业超过15年的资深人士则告诉记者:“2005年财政部会计准则发布，央行放开MBS试点，但建行才发行两个产品就适逢爆发了美国次贷危机，这直接拖慢了整个创新的进程，美国发行住房债券的‘两房’(即房利美和房地美)出了问题，决策层要有一个审慎考量的过程。”

　　资料显示，金融危机爆发前，美国商业银行就是将部分房贷出售给“两房”等机构，由它们担保，将房贷资产证券化并出售给投资者。两家机构所承保或者购买的房地产贷款约占美国住房市场的50%，次贷危机以来在新发行量中所占比重更是达到80%以上，老牌MBS的一夜坍塌令刚起步的中国版MBS举步维艰。

　　“但现在整个大背景有了变化，尤其是利率市场化的不断推进，银行负债稳定性趋于下降，房贷证券化重新有了活跃的基础。”曹阳告诉记者，整体看，银行运营成本在不断提高，负债周期则往下沉，“把这些抵押贷款打包证券化之后可以盘活存量，通过表外化可以腾挪商业银行的信贷空间，降低资产和负债的久期失衡。”在他看来，目前抵押贷款约10.7万亿元，占贷款余额的13.6%,促进MBS市场发展正是央行本轮刺激政策中涉及金融创新的一个亮点。

　　业内猜测房贷证券化产品

　　由国开行接盘

　　不过，这种金融创新也可能面临水土不服的尴尬。上海财经大学现代金融研究中心教授奚君羊对《中国经济周刊》分析：“政府对房地产有一个想要救市的意向，虽然心照不宣，但是事实上不希望房价出现大幅度的、系统性的下跌，因此出台这个指导意见，希望银行通过这种方式增加房贷，但是商业银行有自己的考虑，会根据自己利益权衡，现在来看依然积极性不高。”

　　“当时美国发行MBS这么积极的原因是可以充分利用流动性，通过证券化把房贷转让出去，先兑现未来收益的一部分以换取现金流，通过反复证券化滚动收益，而中国银行业现在面临的问题是贷款需求不像美国那么大，现在国内对房地产的需求不是太旺盛，银行现在不缺资金，缺的是既安全又收益高的投资项目，所以房贷证券化的动力本身不足。”奚君羊如是说。

　　而就买方市场来看，对MBS的反响也并不那么热烈。记者注意到，邮储银行此前发行的MBS产品基础资产加权利率是5.88%，实际发行的MBS利率分两档，分别为5.8%和6.79%。由于该产品发行利率基本上落在了招标区间的上限，意味着投资者对该产品投资兴趣不大，被业内普遍解读为当时投标认购的情况恐怕不甚理想。

　　“目前市场短久期、高收益的替代性资产较多，比如一年期理财收益率达到5.27%、信托收益率有9%，在投资者风险偏好较高时，MBS资产可能缺乏吸引力，比如以目前5年以上商业贷款为基础资产的收益率为6.5%，扣除管理费用后，能提供给投资者的收益可能更低。”曹阳也对记者表示。

　　“另外一方面，过去10年是房地产的繁荣期，微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验估计，这些市场和技术性问题都可能制约MBS市场短期的大规模扩张。”

　　曹阳推测，可能的试点或在国开行在住房金融职能领域深化，“可能的运作模式是由国开行来购买市场发行的MBS债券，其以此为抵押品，向央行申请PSL(抵押补充贷款)来实现融资。”今年8月底，银监会批建了国开行住宅金融事业部，这个副部级豪华规格的信贷航空母舰被媒体称为“中国版住房银行”。

　　而在资产证券化的试水方面，国开行也早有建树。2005年，央行批准国开行发行“2005年第一期开元信贷资产支持证券”。2012年，央行、银监会、财政部联合下发《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》,重新启动信贷资产证券化业务，同年9月，国开行就通过中信信托向全国银行间债券市场成员发行规模为101.6644亿元的“2012年第一期开元信贷资产支持证券”，为规模之最。

　　我国抵押贷款证券化(MBS)的发展时间轴

　　1998年

　　国家首次提出发展资产证券化业务的构想，开始试水关于资产证券化的离岸操作。

　　2003年

　　财政部开始着手对资产证券化制定会计规范。

　　央行在发布《2002年中国货币政策执行报告》中首次提到了“积极推进住房贷款证券化”。

　　2005年

　　财政部《信贷资产证券化试点会计处理规定》发布并同时生效,满足了当时我国试点单位进行资产证券化操作的需要。

　　央行批准中信信托在全国银行间债券市场发行“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”。这一年是住房抵押贷款证券化的发行元年。

　　2007年

　　总量40.21亿元的“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”再次发行。

　　2014年

　　邮储银行2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品在全国银行间债券市场发行，规模为68.14亿元。