经适房回购政策 仍在空转

    近日，杭州萧山区出台《关于规范杭州市萧山区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见》。该意见除了明确萧山经济适用房上市交易之外，还规定，经济适用住房购房人未满5年，但确需转让的，可向区房地产管理处申请回购。

    该意见同时规定，买了经适房的家庭，如果购置商品房，需要回购经适房或取得经适房的完全产权。这一政策与2013年8月12日杭州出台的经济适用房上市和回购政策内容一致。

    不过，据记者了解，尽管杭州经济适用房上市政策出台一年后，部分经济适用房已经实现了上市交易，但 “回购”仍未有实际案例。

    “空窗期”买了经适房

    照样可买商品房

    对经济适用房的回购，最早追溯到2007年9月。当年，杭州出台《市政府关于印发杭州市区经济适用住房管理办法的通知》 杭政〔2007〕9号。其中通知的二十三条对于“回购”的说法是：已经购买经济适用住房的家庭，如购买其它住房，原经济适用住房由政府按规定回购。“回购的具体办法，由市房产行政主管部门会同市价格、财政等行政主管部门另行制定。”通知最后明确：办法自公布之日起施行。

    这是关于经适房首次提出的“回购”，但具体办法之后很长一段时间都没有出台。这就形成了政策的空窗期：按规定，买了经适房的家庭，再购买商品房，就要回购经适房；但是因为没有具体回购细则，所以就没办法回购。

    事实上，在这样的空窗期，确实有不少经适房家庭再次购买商品房并没有遇到什么问题。东新园某位业主，2003年买的经适房，之后在2013年上半年买了一套商品房，办购房手续及之后办理产权都没有接到任何关于“回购”的通知。据记者了解，这样的情况不在少数。毕竟杭州的经适房已经推出10年以上，再买一套商品房作为改善是很正常的。

    去年开始买经适房的

    再买商品房有约束

    一直到2013年8月12日，杭州出台《关于规范杭州市区经济适用房上市交易和回购管理的实施意见》（以下简称《意见》），其中表示：“房屋登记机构办理房屋权属登记时，应比对住房保障部门提供的有关信息，对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，应暂停办理权属登记，并及时通报住房保障部门。”

    这一执行细节目前已经在操作了。“2013年9月12日（含）以后购买经济适用房，以合同时间为准，无法再购买商品房。网签系统有联网，如果在这个时间后买了经济适用房，再去买商品房，商品房无法网签。”杭州市住保办工作人员说，即使继承、受赠等方式也无法获得其他住房。

    也就是说，2013年9月12日以后买经济适用房的，如果经适房不先被回购或取得完全产权，是无法再买商品房的。

    那么在2013年9月12日之前买了经济适用房，又买商品房的，又如何进行约束？《意见》给出了明确的操作办法：

    5年内通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房应由市杭州住房保障和房产管理部门按规定回购；

    满5年后通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房可由市住房保障和房产管理部门按规定回购，或由经济适用住房购房人补交土地收益等价款后取得完全产权。意见从2013年9月12日开始施行。

    从该《意见》看，对又买经适房又买商品房的人群来说，回购主要面向的是那些经适房未满5年而需上市交易的人群。

    经适房不想要了

    回购到底划不划算

    张先生在6年前买了省级单位的某经济适用房，拿到房以后就觉得离单位太远无法入住，就一直想退给单位。但是因为并没有相关的回购政策，一直空置。

    去年杭州出台的上市及回购政策中，提及了回购价格的确定。

    回购价格＝经济适用住房购买价格×（1-交付时至回购时的年数×2%+购买时年度至回购前一年度的杭州市区居民消费价格指数累计涨幅）

    记者按照上述公式举了一个例子，比如去年10月买入一套经济适用房总价60万元（2012年交付），今年回购,回购价格=60万元×（1-2×2%+0），即60万元×（1-4%）=57.6万元。

    注：按“购买时年度（2013年）至回购前一年度（2013年）的杭州市区居民消费价格指数累计涨幅”算法，因为回购与购买时间太短，以上公式中累计涨幅且计为零。但是以上算法只是去年政策中提到的，不能做为回购价格的依据。

    这样的回购价格是赚是亏呢？不少经适房业主十分关心。从近几年来的杭州居民消费价格指数（CPI）来看，除2009年为负数以外，其余在2.5%~4.8%左右。也就是说，回购价格其实比当年的购买价格高不了多少。如果赶上当年CPI少于2.5%，那回购价比当年购买价还要低。

    相比于回购，购经适房满5年后变完全产权显然更为划算。2013年9月12日前买入经适房的业主，还会有人选择回购吗？

    杭州住房保障办公室工作人员告诉记者最新的情况是：经济适用房回购细则初稿已拟好，还在完善和修改，至于何时能出台，没有明确时间。一切疑问，或许还有待回购细则来解惑。