不动产登记：房产地产统一变成一个本本

一图看懂不动产登记 　制图/王斌

　　近日，国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。条例共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。条例明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。

　　离明年3月1日实施，还有三个来月。趁这段时间，我们可以自己普及一下不动产登记是啥子，有啥用。就从咱们的家说起吧。

　　A 对城里人来说

　　房地统一最直接、最紧要

　　对城里人来说，不动产统一登记，最直接的是房地统一。我们经常说房地产，其实房产、地产是两码事儿。按国际标准，只有地产，没有房产，所谓的不动产是指地产及其上面的建筑物。因为在物理世界，只有土地是“不动”的。因此，不动产登记，让土地管理部门“牵头”做，还是有道理的。

　　我国情况特殊。按宪法，我国城市土地是国有制。我们的普通商品房，房子是所有权，土地是使用权。大家知道，国有土地使用权有70年期限。所以我们就犯嘀咕——这不就成了租用吗？对。但经济法上有说法，无限期或非常长期的使用权，就相当于所有权了。因此《中华人民共和国物权法》，原则上规定住房70年后，土地使用权自动延期——尽管缺乏细则，也不清楚是不是免费。

　　《物权法》的规定相当原则，有待具体的细则。我们已经等了7年。在物权法各项细则中，有前提意义的就是《不动产登记条例》(现在加上了“暂行”二字)这部条例，就是要实行不动产统一登记。当然包括房产与地产的统一。

　　有房子的人，都特别珍惜自己的房产证，但从法理上说，“地产证”更牢靠。没有“地本”的房本，那是相当虚幻的。为了老百姓切身利益着想，实施不动产统一登记就是要落实物权法要求，包括推动房产与地产统一，就是变成一个本本。这就是法学家们经常说的“不动产登记核心要件是登记簿”的意思。

　　B 对农村人来说

　　农村不动产更值钱了

　　对于不动产登记，城里人比较关心自己的房子。但对于我们国家来说，最大一笔不动产，在城市的环路以外——广大农村地区。

　　宪法规定，我国农村和城郊实行土地集体所有制。由于经济社会发展水平限制，我国农村集体土地在流转、交易、抵押等方面市场空间尚未打开。相对于城市房地产，农村土地可交易性差，自然在“价格”上没优势。

　　《不动产登记暂行条例》就是要改变这一点。以农村承包地为大头，农村宅基地、农村集体建设用地的流转、改革，会使农村土地“活”起来，使农民获得更多财产权。而这些改革的前提，就是明确的权属关系，也就是不动产统一登记。就是要明确这块玉米地是谁家的，把权属证书发到承包经营权或使用权人手里，这块地才能更顺利、完整地流转，所有权、承包权、经营权才谈得上清晰分离。土地流转、农地“入市”就具备了前提条件。这样，农村不动产就值钱了。

　　您可能动心了。但还是得告诉您，“小产权房”不得进行不动产登记。不动产登记，并不能改变全世界都通行的土地用途管制，也不可能改变宪法规定的土地所有制。

　　连线长沙

　　浏阳试点工作有望加快步伐

　　本报讯(记者 颜开云)《不动产登记暂行条例》昨日发布，对于今年在湖南率先启动不动产统一登记试点工作的浏阳来说，意味着工作方案的制定以及部门之间的职能调整、人员安排等相关细节将有较明确的政策指引。

　　今年上半年，湖南选取长沙浏阳、常德澧县和怀化芷江作为不动产统一登记试点县市，力争用3年时间全面建立不动产统一登记制度，用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台。记者昨从浏阳市获悉，该市按照省国土资源厅的指导，成立了不动产统一登记工作小组，由市长任组长、常务副市长任副组长，国土、住保、林业、编委等部门的相关负责人是小组成员，日常工作由国土部门牵头。

　　浏阳相关部门负责人透露，目前，资料搜集、查询系统、工作方案等工作均在着手进行。但由于牵涉到多个部门之间的职能调整、人员分工等，加之省里相关厅局之间一些原则性的问题仍在进一步明确之中，试点仍未正式开展具体工作。“查询房产信息暂时还是按原来的手续、流程进行。”浏阳市住保局相关负责人说。不过，《不动产登记暂行条例》的出台，将有助于加快试点工作的推进。

　　权威访谈

　　国土资源部不动产登记局负责人：

　　信息平台2017年全面运行

　　国土资源部地籍司(不动产登记局)司长(局长)王广华22日接受了记者专访。

　　记者：公众最关注信息平台，建立统一的不动产登记信息管理基础平台进展如何？

　　王广华：条例规定，国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

　　不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等9部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

　　国家层面负责开展信息化建设顶层设计，组织建设全国统一的国土资源与不动产登记信息平台。各地负责推进本地区不动产登记的数据整合、接入信息平台的相关准备工作，2015年下半年开始陆续完成不动产登记操作系统软件与信息平台的对接，提供不动产登记信息查询服务。

　　记者：信息平台比原来规划的次序大大提前了？

　　王广华：我们计划2015年7月上线试运行信息平台；2016年完善平台并扩大试运行范围；2017年全面运行。目前已经形成了平台建设的顶层设计，即将组织平台的开发建设。

　　两大焦点

　　1 能起到反腐作用吗？

　　不为反腐，但可能倒逼反腐

　　条例出台，关于“以房查人”“查房反腐”话题不免又热起来，网上还有人进行“票决”。条例没有“反腐”法律功能，但老百姓就希望它发挥“反腐”作用，因为“阳光立法”或“阳光法案”缺位。物权法也好，不动产登记条例也好，作为私法，并不属于“阳光立法”范畴。

　　“阳光立法”属于公法范畴，主要指公职人员财产公示法或领导干部财产申报法。物权法所说的登记资料“公开”，是对利害关系人而言的，不同于行政法意义的“公示”“公告”，不是要全社会监督。

　　条例可以发挥“反腐”功能，相当于把锄头当武器。锄头当然可以做武器，包括保家卫国的武器，但再好的锄头，打鬼子也不如枪炮。这枪炮就相当于官员财产申报法。

　　2 能使房价下跌吗？

　　不动产登记对房价影响有限

　　本报讯(记者 孙占锋)条例之所以如此备受关注，一大原因在于不动产登记信息的整合共享将对房地产市场带来长远影响。不过，许多房地产业界人士认为，其对房价波动发挥的影响可能不如人们想象的那么大。

　　“条例不是单纯针对房地产行业制定的，要解决的也不是现在房地产市场上的问题。”长沙中盛行房地产代理有限公司总经理谢晟认为，不动产登记不以调节房价为目的，与限购、限贷等调控措施存在本质区别，其对楼市房价的影响也远不如银行降息等政策来得直接。在长沙多名业内人士看来，不动产登记的出台即使对房价有影响，也是中长期的，不会立即显现。

　　也有分析认为，不动产统一登记和房地产税之间存在内在逻辑关系，前者是后者的技术准备和支撑条件。因此，在房地产税立法和全面铺开之前，一定要建立不动产统一登记体系，并摸清全国的不动产“底细”。

　　省国土厅相关工作人员表示，目前已经收到《不动产登记暂行条例》相关文件，湖南省不动产登记一直在试点和推进当中。但是湖南省不动产登记条例细则何时出台，暂未提上日程。

　　本版文图除署名外均据新华社