2014北京楼市样本:告别"黄金时代"进入下降通道(2)

　　位于横琴的中海名钻项目，开盘当时几近售罄，热销15亿元；横琴总部大厦推盘当日去化率近百分百，270套单价在3-5万元的房源抢购一空。横琴华发首府项目价格尚未公布，仅在登记阶段，首推的1000余套房源基本已所剩无几。几个项目热销的同时，土地价格也开始逐级上涨。对此，业内人士认为：“尽管全国楼市普遍受到调控政策长远影响稍显萎靡，但部分具备政策扶持的区位，仍旧拥有极好的发展前景，备受投资者青睐。以刚刚获批的3个新自贸区之一的广东自贸区为例，粤港澳深度协作的效应，带动了珠海横琴楼市。

　　据悉，日前国务院批准了福建、广东、天津三个自贸区政策。、其中，广东省近期的动作格外明显，横琴新区、翠亨新区、大广海湾等三大平台打造促粤澳合作的举措，在有序推进中。记者注意到，以天津自贸园区为例，在新自贸区名单公布后，搜房网天津数据监控中心显示，仅12月8日至-12月14日，天津共成交商品住宅1781套，环比增加2.71%；成交面积200867.7平方米，环比增加2.13%；商品住宅均价12244元/平方米，环比上涨3.79%。

　　同样，燕郊、永清、涿州等区域，也是近来受政策利好带动的楼市代表，受环京津冀大发展政策的影响，尤其燕郊楼市一直平稳向上发展；而廊坊也成为了受惠新机场开工辐射影响的重点区域，楼市快速发展。

　　市场分析人士指出，政策利好的影响，首先会带动区域板块内部及外联的经济贸易发展，其次将促进区域内基础设施建设、生活配套等发展完善，并在此基础上带来大量居住需求，楼市的价值洼地属性将更加凸显，发展前景可期。

　　2015:北京顶级豪宅将跨10万门槛

　　融创农展馆项目以单价16.5万/平方米被放行，业内分析认为，这将掀起北京顶豪市场两个效应，一方面，促使市场中顶豪项目提价，加速北京顶级豪宅市场进入10万时代；另一方面，包括融创农展馆项目、中赫万柳书院、保利首开东坝项目和佳兆业广场等十数个项目的扎堆入市，2015年背景顶级豪宅市场的竞争将异常惨烈。

　　12月14日，北京市住建委官网挂出消息，融创农展馆项目一期房源于12月13日获得预售许可证。其中40套住宅、11套商业。住宅均价16.5万元/平方米，预售单价最高的19万元/平方米，总价超过7000万元，最低的总价也接近4000万元。据了解，融创农展馆项目的地价款为21亿，同时异地配建27.8万平方米的医院，后者实际上是直接以每平方米8000元付给了有关部门，因此，其实际总地价约43.22亿元。据知名房地产研究机构攸克地产的报道，融创为此进行一笔巨额融资，付出的利息高达15%，如果按全额地价款计算的话，那每年的利息就是6.48亿元。而所有费用平均分摊下来，农展馆项目成本是14万元/平方米左右。

　　2014年11月下旬，万柳书院、北河沿甲柒拾柒号、佳兆业广场、泛海国际、保利海德公园、远洋刘娘府地块的主要营销负责人参加一个业内沙龙上，提到了有关于北京顶豪市场价格的两个问题。一个是北京顶豪市场的整体均价，当时六位项目营销负责人一致认为，今年北京顶豪的均价门槛在8万，2015年应该在10万；另一个是现场各个项目的定价，无论是明年才入市的纯新盘，还是已经入市推二期三期的老盘，都表示要“随行就市”。

　　“明年，北京顶豪市场展开肉搏战。” 中原地产分析师张大伟告诉记者。根据张大伟的研究，2011年~2014年，北京均价10万以上的顶豪项目，年成交量均只有20多套，2011年最高，28套，2014年到目前只有21套；均价8万~10万的项目，年成交量最低的是2012年，67套，成交量最高的是2013年，157套。如果维持前四年的年均20多套的去化速度，2015年，仅仅是农展馆项目、万柳书院和佳兆业广场三个售价铁定超10万的项目，再血战死拼也没戏，平均一家只分得10套，指标全给一家占了也不过30套，何况还有保利东坝项目、中央公园广场这些铁定单价过10万的纯新盘项目。再加之北河沿甲柒拾柒号，霄云路8号、保利海德公园、泛海国际等“巨量”在售盘。