深圳甲级写字楼租金一路上涨 空置率创8年来新低

前海一座座写字楼鳞次栉比。

　　前海金融优惠政策、战略性新兴产业高速发展、重启IPO进程、证监会放宽公司募股条件……在一系列政策性利好因素的刺激下，去年深圳甲级写字楼需求旺盛，但因新增供应量不多，写字楼租金一路上涨。据戴德梁行发布的最新数据，去年深圳甲级写字楼租金较上年上涨20.7%，空置率更降至4.4%，创8年来新低。

　　供不应求加速写字楼租金上涨

　　“新增供应量实在是太少了。”据戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端介绍，去年深圳没有太多新的甲级写字楼入伙，整个市场以消化尾盘为主。而去年深圳出台的前海金融优惠政策、重启IPO和证监会放宽募股条件等利好政策，持续刺激着甲级写字楼的需求。

　　“这种供不应求的情况，加速了深圳写字楼的租金上涨。”张晓端表示，询盘量及进驻率的上升使业主租金叫价能力增强，截至2014年末，深圳甲级写字楼租金较上年上涨20.7%至235.6元/平方米·月。据此前另一家房地产咨询顾问公司发布第三季度的数据显示，福田区环比上涨达3.6%，该环比升幅自2013年第二季度起，已持续6个季度领跑国内一线城市。

　　“尾盘物业的逐步消化，也令各区甲级写字楼空置率持续走低。最新数据显示，深圳甲级写字楼空置率从年初的8.3%降至年末的4.4%。这是一个非常低的数据。”张晓端强调。经过数据对比分析后发现，4.4%的空置率为近8年的历史低位。

　　八成甲级写字楼被内资公司“拿下”

　　张晓端介绍，从甲级写字楼需求的行业分布来看，保险、基金、证券等金融机构和会计师事务所、律师事务所等高端服务机构表现较为活跃。“一半左右的写字楼客户是金融机构，租用面积占比达到71%。”

　　她认为，前海的发展起到了至关重要的作用。“前海的发展不仅为深圳注入了新的动力，同时也为甲级写字楼市场带来大量需求。”根据前海公布的数据显示，截至2014年11月底，前海企业注册数量达17778家。其中金融企业10196家，占比达到57.4%。但由于前海目前仍处在大规模建设阶段，大多办公楼还未建成，多数前海注册的企业将需求转移到了成熟的商务区，如福田CBD、蔡屋围、车公庙、南山商业文化中心等。行业涉及股权投资、商业保理、资产管理、供应链管理等。

　　值得注意的是，受国内经济增速放缓的影响，外资企业的扩张继续保持着一种谨慎步伐。与之相反，伴随自身的发展壮大和盈利水平的提高，内资企业对甲级写字楼的需求和承租能力都有所增长。在近两年的甲级写字楼客户中，内资公司数量占比达到79%。如果按占用面积计算，这一比例高达82%。

　　今年写字楼租金涨幅预计转缓

　　张晓端介绍，受季节性因素影响，短期内深圳甲级写字楼租金涨幅趋于平缓，空置率也将保持在低位。

　　“2015年深圳的写字楼开始进入集中放量期。”张晓端认为，根据工期计划，2015年整体市场的供应量将会增大，迎来供应高峰期，仅福田区今年可见供应量预计就超过72万平方米。她说，供应量的增加一定程度上会拉高空置率。但是，由于其中超过半数为总部物业，可出租的办公面积有限且出租压力小，对市场的影响可能将低于预期。

　　“价格方面的增幅应该会变缓。”张晓端认为，尽管中心城区因市场需求旺盛，租金有望保持坚挺，但整体上资金涨幅会放缓。因为大量新增供应的出现将加剧市场竞争，福田、后海、前海等片区的租金上行遇到压力。另外，南山后海即将入市的24万写字楼物业因商务氛围有待培育，或将面临一定的招租压力。(见习记者 陈文标)