地价高企限高令放行 2015北京顶级豪宅扎堆入市

　　融创观澜嘉苑预售证闯关成功，中赫万柳书院成功等到现房销售，龙湖西宸原著1月具备接待能力，再加上去年年底已经悄然开售的北河沿甲柒拾柒号，大卖的保利海德公园、京投银泰琨御府，即将入市的泰禾西局项目、懋源夏家胡同项目、远洋刘娘府项目……一连串传说已久的顶豪产品都将在2015年的北京楼市拼出一片属于自己的舞台。

　　1月5日，丰台亚林西居住区一期两地块以近5万元/平方米纯商品住宅楼面价成功出让，拉开了2015年北京土地市场序幕，更预示了2015年高端住宅市场的厮杀程度。

　　2015，顶豪打擂，谁能最终赢得高端置业人群的青睐？谁将成为今年杀入顶级豪宅市场的首个项目，同时吹响今年北京顶级项目竞争的号角。随着2012年以来高价地块相继入市，融创农展馆项目预售证闯关成功，北京顶级住宅供应将在2015年集中爆发。

　　□供应

　　今年北京别墅供量或达到高峰

　　根据亚豪机构统计数据显示，截至目前预计在2015年入市的纯新盘项目有42个，这其中包括首开·琅樾、中粮·瑞府、鲁能七号别墅等7个别墅项目，以及包括恒大领寓、V7北湖壹号、华业新北京中心在内的7个商住项目，其余28个均为住宅项目，包括远洋春天著、佳兆业广场、中央公园广场等等。

　　从已公布入市计划的项目特点来看，豪宅产品所占比重分量十足，42个纯新盘项目当中，单价超过5万元/平米的豪宅项目占据了17席，在这其中，预估单价超过10万元的项目高达13个，其中包括案名已定的万柳书院、佳兆业广场、中央公园广场等，还包括尚未公布项目名的保利东坝、恒大东坝、龙湖西局以及泰禾西局等项目。

　　“今年顶豪在单价水平上有了明显提升，受到土地成本的推高作用，今年新的顶豪项目定价基本上都超过8万元/平方米，并开始出现整盘超10万的项目。由于单价较高，今年新的顶豪项目在产品规划上做了升级，在保证居住功能的前提下，单套面积普遍有所缩小，从而更好的控制总价。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

　　此外，2015年北京城市低密别墅的供应量将会明显上升，这主要是由于2013年、2014年出让地块中普遍有配建，开发商为了提高纯商部分的产品价值，不得不提高配建的容积率，拉低纯商品的容积率，规划成为低密产品，从而与地价倒推的房价相匹配。因此与往年相比，北京城市别墅的供量将在今年和明年形成高峰。

　　□顶豪扎堆原因探析

　　地价高企

　　1月5日，丰台两宗带有居住属性的用地成功出让，拉开了2015年土地市场的序幕，同时，两宗地的价格再度呈现面粉价格超过面包价格的局面，其中一宗地商品房部分的楼面价已经接近5万元/平方米。事实上，近几年来，稀缺的地段和不断上涨的地价是2015年顶豪扎堆呈现的主要原因之一。

　　根据亚豪机构统计数据显示，2013-2014年成交的住宅用地当中，实际楼面价高于20000元/平米的多达20宗。这其中不仅有夏家胡同、农展馆、西局等核心区地块，还包括亦庄、黄村、长阳等郊区地块，这些地块无疑将被打造成为郊区标杆产品。

　　据亚豪机构市场总监郭毅介绍，这些项目当中除了佳兆业广场、中央公园广场、丽都十号等少数几个项目之外，其他均为近两年的“地王”产品，其中龙湖西局项目土地楼面价高达6万元/平米，恒大东坝地块楼面价高达5.5万元/平米，而首创农展馆地块楼面价更是创造了7.3万元/平米的“天价”。郭毅认为，土地成本的飙升使得原本属于稀缺产品的10万元豪宅开始“一抓一把”，2015年北京高端住宅市场也即将跨越式地迈入多个项目“整盘10万”的豪宅时代。

　　事实上，虽然房地产形势并不乐观，但2014年北京平均楼面价则出现了非常明显的上涨。其中住宅类的楼面价从2013年的9616元，上涨到了2014年的14557元每平米，环比2013年的9616元每平米上涨了51%。另外，从2014年土地市场看，住宅类土地供应出现了减少，相比2013年减少了460万平米，这将导致在2015年的下半年市场可能出现供不应求，而持续运行高位的土地价格也将会影响未来房源上市的价格。

　　限高令放行

　　值得一提的是，这个高地价项目出现集中出货的另外一个原因，就是北京限高令的逐渐退场。

　　郭毅认为，最近一年时间当中北京市高端限价经历了四次调整，首次提出限价是在2013年下半年，北京市召开开发商座谈会称，4万元以上的高端住宅暂停发放预售许可证；2014年年初，个别积压时间较长的高端项目被发证放行，“限价”出现局部裂痕；好景不长，2014年4月份，北京市住建委再次召开主流开发商座谈会，传达了“限价继续”的调控精神；但是2014年持续的市场低迷现象使得这一政策很快又发生了变化，自6月份开始，京投银泰·琨御府与保利海德公园等高价项目陆续被放行，“限价”政策已经在实操层面逐渐被打破，而到了年底首创农展馆项目高达16.6万元的预售价格得以通过，则标志着“限价”政策已经正式退出历史舞台，大量准豪宅项目看到希望纷纷整装入市。

　　虽然“限价”政策的退出对于豪宅市场的供应产生了一定的刺激作用，但是限购政策之下，高端市场的需求口子并未放开。北京豪宅项目的集中入市以及价格的跨越式增长也使得2015年高端市场隐忧重重。郭毅认为，这其中已有库存的大量积压以及新增需求的不足成为高端市场所面临的两个重大问题。

　　成交相对乐观

　　2014年高端豪宅市场的成交相对乐观，也给了房企加速出货的信心。

　　中原地产市场研究部统计数据显示：在12月单月10万以上顶豪成交7套的拉动下，2014年，全年顶豪成交达到了30套，30套的年度成交，也创造了历史最高纪录，超过了2011年的28套。但整体2014年的高端市场依然差强人意，特别是5万元以上的高端合计仅1999套，低于2013年全年的2240套。

　　虽然在不断出货，但也应该看到，库存压力依然不小。根据亚豪机构统计数据显示，截至目前北京四环内住宅存量高达8249套，而2015年还将有8-10个豪宅入市，预计新增供应量将在1000套以上，也就意味着2015年豪宅市场的可售套数将在9000-10000套左右。而2014年北京成交价格在5万-8万元的商品住宅仅销售了2013套，8万元以上的商品住宅则销售了230套，由此可见，就算不计算新增加的供应，四环内的住宅存量也够销售4年之久，而高端市场新增1000套以上供应与年销量230套之间的供需比更是高达4：1，明年整体高端市场都将面临着激烈的销售竞争。

　　□谁是擂主

　　选手1

　　中赫万柳书院

　　地段：★★★★☆

　　配套：★★★★☆

　　产品：★★★★★

　　物业：★★★★

　　>>优势

　　1.系出名门：盘点北京的顶豪产品，不能不提钓鱼台七号，而作为开发商的中赫置地更是在顶豪市场积蓄了深厚的口碑。作为钓鱼台七号之后的全新力作，中赫置业对万柳书院用心良苦。

　　2.天时地利：上风上水上海淀，海淀的区位优势毋庸多言，颐和园、圆明园等皇家苑囿，北大、清华等顶级名校，万柳区域更是近十年没有出过新项目，万柳书院的出世，可谓天时地利。

　　3.科技绿色：万柳书院是全面遵照美国LEED铂金级认证标准建造的首个纯住宅项目，引入美国迅洁空气净化系统、美国霍尼韦尔新风、中央吸尘系统、外墙保温系统、中央净水系统、13重静音系统等，打造比肩国际的绿色建筑。

　　4.双重物业：对于顶豪产品，物业的重要性可谓重中之重，万柳书院提供了独有的“双管家”模式。该模式是在钓鱼台七号院的实践中形成的，除了保证提供高水准的传统物业服务外，还提供“私人管家”综合服务，提供中西料理及家宴定制、健身康体咨询、进口家用设备设施的维修养护等特色服务。

　　选手2

　　万科北河沿甲柒拾柒号

　　地段：★★★★

　　配套：★★★★

　　产品：★★★★★

　　物业：★★★★

　　>>优势

　　1.系出名门：作为万科TOP系作品，万科·北河沿甲柒拾柒号集万科大成，项目整体分为门、园、楼三重空间，恢弘纳藏、层层考究，深入诠释传统文化与家国礼序，演绎中国当代华府的至高精神与技艺。

　　2.天时地利：北河沿甲柒拾柒号，择址东城区北河沿大街，毗邻古老中轴线，近观紫禁城。营造国典正宅格局，面景山、观紫禁、揽白塔，遥望CBD……堪为当代“藏品”。

　　3.配套多元：除了汇聚所在区域优质教育、医疗、商业配套外，“万科·77号”顶层会所，位于建筑9层，以质朴的设计与软装铺陈，最大化地完成稀缺景观资源整合。

　　4.产品创新：280-707平米空间，承载了主人会友、论道、观天下的理想。双入户门、私家电梯，框架结构空间，可自由设计分割，4.2米层高，南北双露台，居享传统院落生活。西向户型270°观景，巨幅落地大窗可远瞰西山、直面景山、近观紫禁城。南向户型近观紫禁城，远眺CBD，多功能满足主人会友、博物、收藏等需求。

　　选手3

　　融创观澜嘉苑

　　地段：★★★★☆

　　配套：★★★★☆

　　产品：★★★★☆

　　物业：★★★★

　　>>优势

　　1.绝版地块：项目位于东三环农展桥西，是2013年9月4日北京融创恒基地产有限公司以210000万元现场竞报异地建设医院面积278000平方米竞得的，加上异地建设医院，该宗地块实际成交价43.24亿元，折合楼面价为73000元/平方米。

　　2.名门之后：该项目的开发企业融创曾先后开发了西山一号院等多个高端楼盘，该项目预计将于上半年内推出7号楼，共51套产品，其中包含16套商业单元和35套住宅产品。住宅产品的户型面积为245-383平米四居，预计均价165000元/平米。商业产品的主力面积分为200平米、250平米、300平米三种。

　　3.交通便捷：近10号线农业展览馆站。

　　4.配套齐全：酒店：凯宾斯基(亮马桥店)、北京四季酒店、北京昆仑饭店、农展宾馆、永安宾馆等；学校：北京市枣营小学、北京枣营中学、汇佳学校、农业部机关幼儿园等；医院：北京军区总医院、武警北京总队医院等；银行：中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国交通银行、中国银行等。

　　5.星级物业：融创物业始终专注于为见识多、有判断力的财富阶层提供高端物业管理服务，以“每时每刻，用心用情”为理念，以规范、完善的物业管理体系和专业、高效的执行能力为基础，提供细致贴心的管家制服务，及时高效的工程维护维修服务，高标准、零干扰的秩序和环境维护服务，营造安全、私密、大气、尊贵、整洁、舒畅的生活氛围，使服务对象尽享超值服务，使管理的物业保值和增值。

　　□观点

　　>>中原地产首席分析师张大伟

　　2015年顶豪的竞争将更加激烈

　　2015年顶豪的竞争将更加激烈，已经上市了多个豪宅项目，今年年底至明年年中，中赫万柳书院、佳兆业广场、远洋刘娘府地块项目，以及融创农展馆地块项目、保利首开东坝地块等项目将会陆续入市，大量高端项目且主力户型在200平方米以上的项目扎堆，这将导致顶级豪宅市场竞争进一步加剧。其中不仅有最近两年的地王，也有蛰伏十几年的豪宅项目，甚至6换主人的老烂尾楼长安8号也更换主人再次入市，均将在2015年参与顶豪竞争。从区位、产品等看，万科北河沿甲柒拾柒号、中赫万柳书院将可能是最受市场青睐的产品，那么其他项目有没有可能杀出血路、突破重围？

　　>>亚豪机构市场总监郭毅

　　豪宅市场将整体疲软个别热销

　　进入到2015年之后，新的豪宅项目虽然凭借产品优势集中发力，能够激发一部分增量需求出手，但在限购政策制约下后劲乏力，如果2015年依然保持严格的购房限购，那么高端市场成交量很可能会呈现出先高后低的现象。此外，豪宅市场价格的跨越式上涨，高端客群对于项目价值与销售价格之间的匹配度是否认同，也是影响到高端市场成交稳定的关键因素，在这种情况下，2015年的豪宅市场将会出现性价比高的个盘热销、整体疲软的现象。

　　□大事记

　　2012年的代表项目是钓鱼台七号，卖出了16.5万的单价，让北京豪宅市场为之振奋，之前能卖到10万以上的项目都是屈指可数。

　　2013年碧海方舟由于提前预订，创下了未开盘就售罄的好业绩，让市场看到了北京顶豪的强劲需求。

　　2014年市场走冷，以保利海德公园为代表的几个海淀高端盘，以高价性比在年末淡市创下热销佳绩，提振了市场信心。京华时报记者邢飞 桂瑰