西安楼市展望:2015年谨慎乐观 结构性机会仍潜在

　　告别“黄金时代”，迎来“白银时代”，房地产市场艰难地跨过了2014年，带着各种希望与猜想进入新的一年。2015年的楼市是继续延续去年的震荡而面临崩盘风险？还是在政策松绑的背景下改变颓势而一路走高？新华网记者采访了多位业内专家，从政策、房价等方面进行预测，以期在纷繁复杂的市场现象中窥探出2015年房地产市场的发展走势。

　　各执一词激烈辩驳 楼市会不会止跌回暖？

　　随着930新政、央行降息等一系列利好政策出台，西安诸多区域在四季度出现回暖迹象。进入2015年，这股暖风能否依然强劲？在西安房地产业内看来，持续回暖是有可能的，2015年前半年将会处于平稳状态，基本上维持在去年的水平上，去库存仍然是房企的首要任务；下半年会出现小幅的持续增长。

　　对于2014年的楼市，包括美城机构总经理汪巍在内的诸多房地产代理公司的老总都表示“憋屈”，但对于已经到来的2015年，他们认为市场不会太差，因为受到利好政策的影响，2015年上半年会保持一个较为平稳的发展态势，而下半年则会形成较快的增长态势。

　　实际上，从全国70城房价指数也能看出来，今年8月份跌幅持续收窄，跌幅是近5年以来最大的一次。但越过这样一个点后，房价跌幅已经在持续收窄。考虑到近期央行降息等利好政策的出台，进入房地产市场的资金流会更宽裕，包括公积金按揭贷款的提取和使用等方面会逐渐变得更便利，这会使得房价下跌的跌幅持续收窄，到了2015年下半年完全有止跌反弹的可能。

　　以汪魏为代表的看涨派认为，房地产市场在从行政主导过渡至市场主导。整个行业自今年2月以来的下滑态势还将继续，这一波下滑行情最早在2015年中期结束，所以，未来的房地产市场仍大有干头。

　　而创典全程地产机构总经理徐正茂却用一句“能活下去才是最重要的”来形容2015年楼市。他表示，创典会在未来大量减少操盘数量，因为未来的风险已经不可预估，减少手上的操盘数量就是要将风险降到最低，然后轻装上阵并寻找机会。

　　2014年，有一个情况值得注意，投资者的心态有所改变，整个社会的民心不是以房地产为主了，房地产不容易出现一个大牛市，但长期来看，房地产市场仍旧具有结构性机会，会形成有质量的，健康的增长态势。对于2015年，地产从业者应该谨慎乐观。一家龙头房企营销总监告诉记者。

　　从政策层面看，新一届政府显然对于楼市稳健发展的调控依然有比较大的手腕，包括“稳定住房消费”的字眼提出，某种程度上都是对房地产市场在宏观经济中的重视程度依然是不变的。

　　所以有相当一部分业内人士认为2015年的楼市不会上扬，会保持比较缓慢的下行走势。世联地产西安公司总经理肖新志表示，真正决定当前房价走势的，不是存量，而是其他的原因。其一，受房价增幅、房产税、不动产登记等多重因素的影响，投资型购买人群减少；其二，研究新型城镇化发展战略，会发现它实质上正在改写中国的房地产开发历史，对未来中国房地产市场的影响是长远积极，但短期严峻；其三，供需的失衡，住房需求是一个常量，而中国购房的平均年龄远低于其它国家，这说明购房需求被提前透支，所以今年仍会略显疲软。

　　谨慎乐观 上半年去库存仍是主基调？

　　在调控政策去行政化、成交量环比回升的推动下，2014年年底房地产市场的悲观预期有所减弱，部分房企甚至断言“冬去春又来”。不过，楼市阶段回暖并不代表本轮调整的结束，在经济增速中枢下移、结构调整阵痛犹存的大背景下，应特别警惕楼市衰退的冲击波。

　　在记者采访的业内人士中，绝大多数人认为去库存仍是今年楼市主基调。

　　2014年12月，西安市普通商品房的库存量高达1800万平方米，按照去年商品房总销量，1800万平方米的库存至少需要15个月才能消化完。这样一个数字，致使高库存量成为了2015年楼市的一个主要难题。

　　采访中，多数房地产业内人士对西安逐步攀升的库存量表示担忧，后期 “去库存”也将成为西安楼市的基调。房地产市场这把被赋予高“库存量”意义的达摩克利斯之剑仍旧悬于半空之中，开发商还要辗转前行。

　　合富辉煌西安公司总经理梁家祥表示，从各类研究机构、中介公司的数据来看，四季度国楼市成交呈环比回暖态势，同比降幅也在收窄，一线城市库存在连续8个月环比增长后首次出现下跌。然而，对楼市的这种阶段性波动我们应该有理性的认识。

　　某大型房企营销副总坦言，二三线城市楼市销售仍较清淡；目前的回暖是调控去行政化、房企低价促销的结果。目前的回暖是阶段性的，可持续性待考，更难言会扭转房地产大周期调整趋势。所以，不能乐观看待2014年的小幅回暖。

　　从供求关系上看，房地产已在总量上步入供大于求阶段，一方面，劳动人口拐点已现，购房刚性需求大幅减少，老龄社会的到来宣告房地产快速增长期的结束；另一方面，住宅库存总量庞大，而且在现有统计口径之外还有大规模的小产权房存在，库存消化将是一个长期过程。

　　2015年上半年，去库存仍旧会是房地产行业的一个关键词，房地产业内对此已经形成共识。

　　强者恒强弱者恒弱 市场分化将会加速？

　　2014年千亿房企的队伍并没有像往年那样再扩容，但万科、绿地集团冲破2000亿规模，将房地产行业带入了一个全新的时代。

　　按照中国指数研究院的数据，百亿军团获得扩容至80家，行业集中度进一步提升，市场份额接近40%。但阵营之间差距拉大，第一阵营(1000亿元以上)的销售均值已经是第三阵营(100亿~300亿元)的9倍。

　　梁家祥对记者表示，房地产行业进入深度调整期，行业集中度仍将提高，强者恒强，中小房企的日子会越来越难挨，甚至会迎来并购潮。

　　尽管2014年楼市整体平淡，但行业龙头在销售、管理及融资方面的优势，使得市场集中度继续提升。这种状态在2015年将持续或者加剧已经成为业内的共识。

　　在西安经营多年的一品牌上市地产公司老总表示，房地产业已经从高峰逐渐进入下行通道的大趋势，2015年房价将维持在一个平稳的状态，但是销量会有上升，房企去库存、增加销量会成为2015年的一个主旋律。另外，行业集中度会进一步提高，很多中小企业会面临更加困难的境地，对大企业而言则是一个并购的机遇。同时，2015年房地产企业在金融创新方面会走得更快更远，房地产企业可能会更加多元化。

　　新年伊始，对于各企业而言，又到了制定全年任务的时候，对于大企业而言，会更加关注整体经济发展以及楼市现状，在购房者更加看中品牌和品质的背景下，小企业依然面临生存考验。原因在于银行“惜贷”的基本面并没有本质改变，相对大型品牌房企，中小房企在市场低迷期的销售策略并不占优势，销售状况也没有出现明显好转，甚至还维持继续下滑的局面，今年或许只能加入到降价行列维持生计。

　　在记者走访的十多家房地产企业中，外阜上市企业均表示今年的任务制定都会比去年略有升幅，升幅都在10%-20%左右，但中小企业就没有那么乐观，一家西安本地地产企业相关负责人对记者坦言，对于2015年，公司并没有那么好的信心可以好于2014年，所以在制定销售任务的时候，全公司都比较谨慎。

　　而另一家在去年刚刚接触地产开发的企业负责人告诉记者， 2014年他的公司资金链非常紧，“房子都卖不出去，本来准备开发的土地也准备延迟动工，如果可以的话，想把手头建了一半的项目转手卖掉”。

　　戴德梁行西安公司总经理张裕鹏告诉记者，这样的案例并不在少数，在全国范围来看，在各大产权交易所挂牌转让的地产项目或地产公司股权越来越多。而西安去年被并购或者退出房地产开发的企业也有数十家。

　　除了个别的龙头企业外，大部分的中小企业的现金都比较紧张，这种困难的局面将会在今年二、三季度达到顶端。张裕鹏认为今年将会是房地产行业的并购年。

　　“千呼万唤始出来”不动产登记会对房价下行造成压力？

　　不动产登记这次真的来了。今日，中国政府网公布了《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)，自2015年3月1日起施行。其中，房产登记是不动产登记的一个重要内容，随着不动产登记条例的正式出台，很多人对不动产登记制度寄予了诸多厚望。许多购房者们期盼着不动产登记会杜绝“房叔”、“房姐”现象，让房价有下行可能。

　　此前，房地产商潘石屹就曾放言称，若今年实施不动产统一登记，房价马上会跌。那么，不动产登记条例到底会对房价产生怎样的影响呢？业内表示，不动产统一登记制度对房价的冲击或是短期的，而对于整个房地产市场来说，不动产登记制度的影响更是中长期的。

　　事实上，不动产登记已经筹备数年。

　　目前，包括河北在内的27个省份已经启动不动产统一登记相关工作，其中，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川、甘肃、贵州、上海、青海等9省份明确成立了不动产统一登记领导小组。据悉新华网记者了解，后续跟进步骤预计为：登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台四统一、完善全国信息联网程序、完成纸质(电子)不动产登记薄，其中最后一个步骤由于整体登记工作量巨大，预计在2018年前难以完成。

　　全国范围扩大房产税试点会增加购房者的成本，购房者又会将成本转嫁租赁方，国内房屋租赁市场的价格将会出现上涨。事实上，房价坚挺，购房者永远希望能够有一剂猛药，立竿见影的降低房价，不动产登记一度被描绘成这剂猛药。不过，多位房产业界人士表示，不动产登记主要作用并非斩落房价，而是在于收集数据。

　　梁家祥认为，短期内不动产条例对楼市不会有太大影响。但是长期来看，不动产登记在一定程度上能够提高房地产市场调控乃至宏观调控的运作效率。

　　“影响房价的因素很多，最主要的是市场供求关系，还有税收法律、国家宏观经济走向等。如果明年3月开始登记，完成登记还要好几年，现在谈对房价的影响为时过早。”梁家祥说。

　　汪魏在接受记者采访时表示，从房价来看，部分多套房源持有者可能会在短时间内将持有房源抛售，但这部分房源多集中在基础设施、配套相对完善的地段，这部分房源价格一直都属于市场“硬通货”，很难降低房价。

　　其实，不动产登记条例前期呼声较高是为了抑制楼市过快疯长，如今楼市已经处于供过于求的现状。据中国经济网记者了解，2014年前三季度楼市可谓量价齐跌，楼市已经显出不景气的情况，央行降息、楼市限购、限贷松绑无一不是为了缓解楼市压力，再加上宏观经济持续承压，楼市下滑迹象明显。业内表示，此时出台的不动产登记条例恐怕对楼市的实际影响会弱很多。

　　此外，业界认为，不动产统一登记还有一个重要意义是为征收房产税做铺垫。同策机构首席分析师张宏伟表示，“只有不动产统一登记后，房产税才可能全面落地，不动产登记条例的出台，意味着房产税等问题的征收有了基本依据。

　　2014年，西安楼市像是“雾里看花终隔一层”。多次严查，风暴一浪高过一浪，救市政策，风波一层赛过一层。楼市经过的每一次震荡，都是对房地产行业的一次调整，行业中的羸弱企业将覆灭，而优秀的企业就像大洋上的巨轮，风浪都只是为下一次加速发展在做准备。而2015年，楼市会柳暗花明还是一蹶不振，我们拭目以待。(新华房产记者 朱召国)