高档住宅价格近期或下调 地王效应弱化市场更理性

　　经历了以“调整期”、“新常态”为基调的2014年，房地产市场在2015年将向何处去？前不久出炉的《2015年度全国房地产市场报告》提出，楼市将探明底部、复苏上行，这样的判断引发市场广泛关注。

　　2015年一开年的广州房地产市场，便迎来了南沙楼市的火爆成交，迎来了多幅地块的出让。在新的一年，在楼市库存依然居高不下的情况下，广州楼市回暖是否还能继续？房价是否会出现反弹？开发商如何应对复杂的楼市环境？……南方日报记者就此采访了多名业内专家，试图从对当前广州房地产市场的分析中把握未来发展的动向。

　　世邦魏理仕最新发布的广州房地产市场报告称，展望未来六个月，天河北和番禺区仍将有新高档住宅单位推出市场，改善型需求主导市场回暖，“当前买家对于价格较为敏感，短期内高档住宅市场仍有价格下调压力”。

　　南方日报记者 郑佳欣 见习记者 许晓冰

　　1 问

　　房价是否会继续涨？

　　高档住宅价格近期或下调

　　量减价升、逐步回暖、稳定健康——在2014年底的新闻发布会上，广州市常务副市长陈如桂用这样三个词概括了2014年广州房地产市场走势。

　　数据显示，去年前11个月，广州市销售房地产面积730万平方米，相比去年下降了27%，全市房地产均价15110元/平方米，同比上升14.5%。经初步了解，全市一手房库存量是1017万平方米，“虽然比前年库存量多一些，但应该说处于合理区间。过去广州每年销售房地产面积大概是800万到1200万平方米左右，12个月的去化周期是正常的”。

　　走出量减价升的2014年，广州楼市在2015年将面对怎样的未来？

　　“总体企稳，偶有上升”成为房地产专家的相同看法。省房协理事赵卓文表示，无论从市场本身的发展而言还是国家经济的发展来看，楼市必定维持在稳定状态。他说：“这几年地价和房价上升都太快了，有调整的必要”。

　　在合富辉煌首席分析师黎文江看来，广州一手房库存量1000多万平方米，大户型比较多，导致消化困难，消化期在18个月以上，即使新货供应量有所减少，广州总体供应量不会减少。他表示，由于土地、劳动力、建材等成本不断上涨，会推动房价上升。此外，预计2015年有13宗地王项目集中上市销售，高价位地王楼盘的成交量，会结构性拉动广州楼市整体均价上涨。预计2015年广州一手房价格会同比上涨15%以上。

　　世邦魏理仕最新发布的广州房地产市场报告称：“2014年9月末出台的认房不认贷政策、11月中存贷基准利率的下调以及季内广州优惠利率幅度轻微增大的利好，刺激了改善型需求的增长，高档住宅销售有所回暖。但由于买家对价格比较敏感，回暖仅集中体现在优惠项目上。项目优惠方式包括成交价格议价空间增大，以及加推出价格大幅折让的新单位。”

　　报告指出，展望未来六个月，天河北和番禺区仍将有新高档住宅单位推出市场，改善型需求主导市场回暖。“当前买家对于价格较为敏感，短期内高档住宅市场仍有价格下调压力。”

　　2 问

　　土地市场能否持续火爆？

　　地王效应弱化市场更理性

　　2014年的广州土地市场，如过山车般跌宕起伏，扣人心弦。戴德梁行第四季度市场分析报告指出，在广州土地出让低潮中，荔湾广钢新城地块、天河油制气厂地块、白云红云涂料化工厂地块、黄埔萝岗中心地块等“地王”、“巨无霸”仍涌现。这也拉动广州土地出让收入一路水涨船高，并最终再度刷新纪录。

　　回看广州市土地市场，2014年全年广州市土地成交金额超841亿元，超额完成年初定下800亿元的目标，同比2013年的762亿元增长10%。

　　今年以来，广州接连挂牌广州开发区热点地块，吹响广州新年土地出让号角。今年广州土地市场将如何演变，能否继续延续去年底的火爆状况？

　　“楼市与土地市场是相互联系、相互影响的，预期楼市的走势会决定土地市场的走势。我们预计楼市会有所改善，那土地市场也会有所改善。我个人对2015土地市场的发展还是相对乐观的。”吴定金说。

　　“土地在广州属于稀缺资源，且广州土地价值较高，在价格较合理的情况下不缺乏买家。”赵卓文表示，2015年珠三角土地市场将呈现总体偏冷、热点不断的格局。自贸区概念下的广州南沙、珠海横琴、深圳前海等将更加火热。“广州、深圳、佛山等中心城市的土地资源，如果价格合理，依然会有大量资金进入抢夺。”

　　合富房地产经济研究院院长龙斌认为，这两年地王不断在一二线城市出现，预计2015年一二线城市的地王现象不会中断，不过，由于房屋市场调整，过往地王带动周边房价的效应逐渐弱化，反而形成地王项目入市而成本过高竞争力相对不足的尴尬。“这个现象会提醒房企举牌拿地时适可而止，土地市场的理性程度会大大提高。”

　　3 问

　　限购是否会松绑？

　　外地人限购或有望放松

　　限购政策自2010年4月“新国十条”起至今已经四年有余，目的是为了抑制房价过快上涨。全国一度有46个地级以上城市实施了限购令，包括了全部一线、二线城市和主要三线城市。去年，全国各地开启楼市限购令松绑模式，本轮调控中出台限购令的46个城市，如今仅剩北上广深及三亚五座城市坚守，其他41城已陆续松绑。

　　去年，广州限购松绑传言不断，国庆黄金周期间甚至有部分楼盘签订1个月或3个月协议“赌限购放松”，协议到期时如限购果真放松，定金即转为首付正式签约。广州市常务副市长陈如桂还在去年8月的新闻发布会上专门回应称，广州限购没有松绑，房地产市场平稳、健康。

　　进入2015年，广州限购有没有可能真正松绑？这一问题备受很多市民关注。

　　对此，赵卓文说，广州楼市已不是供不应求的市场，楼价也基本稳定、上下波动幅度不大，具备了放松限购的条件。

　　龙斌表示，限购、限贷两大房地产政策的调整、取消是判断2015年房地产政策的基础。虽然官方用“分类调控”来概括，实质上应是行政干预逐渐退出，市场化手段重新归位。逝去的难以再回来，而没有归位的仍需行动，如四个一线城市的限购措施很可能上半年作相应调整，以证明自己的政策取向。

　　在吴定金等专家看来，广州“穗六条”中非广州市户籍居民家庭需提供在广州3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的规定是限购“组合拳”中的一记重击。黎文江认为，调控最严厉的阶段已经过去，预计今年“穗六条”会取消，外地人限购，豪宅限购会放松。

　　4 问

　　是否会有房企“轰然倒下”？

　　激进型房企资金链趋紧

　　佳兆业违约事件继续发酵，继位于深圳的所有在售房源被政府锁定后，其在深圳其他几乎所有的地产业务也被叫停。

　　据了解，佳兆业今明两年在广州住宅市场上连推四个全新项目，包括佳兆业城市广场、佳兆业天御、佳兆业天墅以及佳兆业1号。黄埔南玻项目佳兆业城市广场已经入市在售，而白云梅花园项目佳兆业天御、金融城板块项目佳兆业1号和白云区同宝路项目佳兆业天墅预计2015年陆续面市。如今，这四大项目何去何从，仍然存疑。

　　曾几何时，光耀地产、佳兆业都是中国房地产百强开发企业排行榜的常客，如今却先后曝出兑付危机。光耀地产折戟于经营不善和民间融资，佳兆业则受困于房源被锁等监管风险因素。

　　2015年，是否会有房企会在前进的路上轰然倒下？

　　同策咨询研究部总监张宏伟撰文称，对于大多数中小型房企而言，无论在资本市场还是销售市场都无法与大型品牌房企抗衡，使得中小房企在2015年仍然会面临比较大的资金面的问题，有可能出现债务违约风险。他罗列了三类“危险房企”：产品类型偏高端、周转率较慢的企业；前期拿地过于激进，导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；资信不太好，贷款受限的中小企业。

　　韩世同以佳兆业、光耀集团等企业为例分析，认为融资成本与用地成本较高是企业经营出现困难的最大问题。韩世同说，“佳兆业、光耀都属于战略扩张较快的激进型企业，此前的盲目扩张和投取‘地王’都在一定程度上加剧资金链的断裂。”

　　此外，韩世同认为，楼市库存量大、产品定位偏高端，不符合市场需求等原因都是房企轰然倒下的导火索。

　　5 问

　　南沙会否上演自贸区行情？

　　房企不宜把门槛抬得太高

　　广东自贸区获批“满月”，据统计，自贸区获批的一个月，南沙成交达到1254套，环比暴涨95%，同比更是直接翻番。

　　资料显示，2013年9月上海自贸区获批消息一出，3—4个月的时间周边房价呈几何级增长，普涨20%—30%，个别项目增幅一度达到52%，但2014年1月、2月周边房价出现回落，以外高桥板块为例，二手房成交量较2013年同期下降近六成，二手房价格普降5%左右。

　　对于南沙房地产市场而言，发生在上海自贸区身上的旧事会否重演？

　　赵卓文认为，广州与上海的城市定位有差别，上海自贸区的情况也与南沙自贸区也有有所不同。在此之前，“新区”的概念业已为南沙房地产带来了一轮发展机会，房价也上涨了一定幅度，自贸区申请成功将推动南沙的进一步发展，但仍需考虑政策落地与实施的具体情况。赵卓文估计，作为广州乃至广东地区炙手可热的地区，南沙后力十足，预期有20%的涨幅。

　　韩世同提到，在南沙自贸区政策落地之前，楼盘不宜借势涨价。他认为，如果短期内楼价炒得虚高，等真正要发展的时候，企业也许就不愿进驻。他说：“开发商只是为未来南沙进驻的企业来建造办公、居住的产品，还没把企业请进来就把门槛搞这么高是不对的。”韩世同建议，房企应利用南沙自贸区的利好来减少库存。