地王出房价涨时代结束 造"地段"成开发商新逻辑

　　2009年，广渠路10号地成交，富力城业主一夜涨价5000元/ 平方米；2012年，海淀万柳地王落槌，业主连夜违约坐地加价20万元。而如今，刚刚诞生的丰台白盆窑村新科地王却未能引发市场的跟风涨价，一些有涨价心思的业主全被中介给否定了。“现在的市场环境是地价不断走高，而销售速度却在不断降低，这样的情况下无论是业主还是开发商都很难涨价。”一位业内人士表示。

　　地王效应减弱

　　面粉贵了面包就一定要涨价，曾几何时一直是市场定价的铁律，但是在面对现如今的市场，敢有这样心思的业主越来越少。

　　“我在网上看到了86.25亿元新地王拍出的消息，这块地刚好在我所居住小区的南侧，因为我们家的三居室也在出售，就给中介公司打电话问了这事，本来我想着涨点价格，中介跟我说小区成交量很小，而且成交客户大多以刚需小户型为主，买这种大户型的客户很少，建议我不要涨价。”居住在益辰欣园的业主杨女士向记者介绍道。

　　据她介绍，南边(白盆窑村)这块地空着有两三年了，一直用围墙围着，花乡这一区域一直在施工，一直落后于北京其他城区的丰台也开始高速发展了。

　　记者来到了位于丰台区新村一里附近的一家二手房门店，一位工作了六年的经纪人小夏告诉记者，白盆窑村86.25亿元地块拍出后，周边的几个小区如益辰欣园、亿城天筑、怡海花园等都有业主打电话过来询问，全有涨价的意思，但是全被公司拦下。离此地块最近的小区是益辰欣园和亿城天筑，其中益辰欣园的均价在2.8万元/平方米左右，而亿城天筑主流的三居室户型成交均价约3.5万元/平方米。

　　他认为，目前市场形势并不乐观，一个地王的出现很难再引发房价的大幅上涨。不仅如此，记者发现几年前，一条政策、一块高价地、一条地铁线全能成为房价上涨的借口，甚至出现过业主在家召开现场拍卖会，买家价高者得的盛况，而现如今不仅地王的效应在弱化，政策的影响也在降温，如今年的“9·30”新政和降息只是在成交量上了起到了促进作用，没有一个项目敢涨价的。

　　“现在购房者更看重项目本身和周边配套，目前区域内的交通、医疗、教育等资源都在不断地改善，再加之地王的出现，未来房价增长空间还是可期的，不过需要一段的时间。”小夏表示。

　　房企的逻辑

　　在李嘉诚的投资逻辑中地段是第一位的，而面对北京供地外移、地段逻辑失效的情况下，人为地制造“地段”就成为了开发商的新逻辑。

　　从朝阳的孙河到通州的台湖，再到大兴的亦庄以及门头沟的新城，再到今年初的丰台，开发商们通过抱团进入、抬升区域品质的办法来打造新城而弥补地段上的不足。

　　1月7日下午，华润首开平安联合体以86.25亿元竞得北京市丰台区花乡白盆窑村地块，溢价率22%，刷新北京总价地王纪录，楼面价达到了3.8万元/平方米。尽管与此前的西局花乡地块价格还有很大差距，但是对比周边区域在售新旧房3万元/平方米的均价，依然是面粉贵过了面包。

　　记者了解到，进入2015年以来，丰台区已经连续出让3块土地，1月5日招商华润联合体以86.9亿元摘得丰台区两块土地，1月7日华润首开平安联合体以86.25亿元摘下丰台花乡地块，刚开年丰台区土地出让金额就已达到173.15亿元，几乎被遗忘的丰台区域，引起了业内的极大关注。

　　记者从北京市国土局了解到，从2012年至今，丰台区共计成交了26块经营性用地，供地面积高达383万平方米，总出让金额683亿元，经营性用地楼面价格从7115元/平方米飙升到目前的22877元/平方米。其中住宅类土地166.2万平方米。

　　而今年区域内还将有至少6块土地上市，其中不乏丽泽商务区、西局、石榴庄等黄金位置的地块。

　　楼市的新尴尬

　　被开发商硬生生抬高的地价却面临市场难以接受的尴尬境地，按照地价制定的房价必然成为曲高和寡的空中楼阁。

　　2013年，中粮以5万元的价格拿下了孙河地王，时至今日，龙湖和泰禾的两个项目已然进入了封关阶段，该项目才对外公布了入市计划；同样首开以近6万元斩获的亦庄地王，也迟迟不见上市的消息。

　　“现在的土地市场就是一场击鼓传花的游戏，不断地靠抬地价来促进房子的销售，最终的结果就是先入市的项目获得了有速度没有利润，后入市的项目有利润没速度，两相一比，其实是一样的。”一位销售总监表示。

　　其实纵观此前的东坝、台湖、亦庄、孙河等因为土地市场火爆而炒热的区域，现在全面临去存的压力，未来的丰台亦是如此。

　　记者从北京市房地产交易管理网上看到，去年11月燕西华府18栋楼的245套住宅取得了销售许可证，而截至昨日只销售了245套。同样，区域内目前售价最高的紫辰院项目，目前价格接近7万元/平方米，而该项目去年1月入市的299套房源截至昨日只网签了55套。

　　“丰台区域内的房屋供应量一直不高，区域发展相对温和。”对于丰台楼市，亚豪机构研究总监郭毅向记者表示。

　　据记者统计，从2012年到2014年丰台区的住宅成交面积为153.09万平方米，销售均价从2012年的23331元/平方米涨到了2013年的27464元/平方米，再涨到目前的31048元/平方米。

　　“2014年丰台区销售套数仅为2716套，不足2013年的一半，但是潜在供应量却在不断增长，特别是区域内一些10万元/平方米的项目将在今年上市，相对目前区域均价三四万元的水平而言可谓是坐了火箭。”一位业内人士表示。

　　记者了解到，目前围绕着丰台区的三环至四环区域正在进行整体改造升级，区域正处于火热的拆迁中，市场缺乏高端项目的发展基础。

　　“今年的楼市相对于去年，商品房的降温可能更加明显，主要是由于地价的不断上涨导致开发商的定价普遍高涨，直接引发了市场由于价格突涨的滞销。”郭毅表示。

　　北京商报记者 赖大臣