小区停车费谁说了算 业主自治能力是关键

　　“深圳市停车费将下文调价，涨幅100%以上”，此曾致不少小区业主连夜排队缴交停车费。这缘于年初国家发改委发文放开住宅小区停车服务价格。虽然深圳市发改委已出面回应，称目前仍按现行政策规定执行，然而大家担心传言终成预言，担心小区停车位这种稀缺资源价格放开会导致漫天要价。对此国家发改委称“此次这项服务价格放开是有限制条件的，只适用于商品住宅小区，还必须经过小区业主委员会协商同意，并非完全放开”。

　　深圳目前有物管的住宅小区4265个，其中成立了业委会的只有1450个，而有关方面称这其中正常运作的仅占3成。在住宅小区停车位权属没有确权的当下，在物业管理账本没有晒出的当下，小区停车位价格由业主说了算，其可执行力和可操作性有多大？政府方面应该给予怎样的引导与扶持？

　　现状：甲方长期缺席导致“蹩脚市场”

　　刘丽华：深圳目前4265个有物业的住宅中，只有1450个成立了业委会，据业界估计仅有三成在正常运作，也就是说深圳所有的小区只有1/10可能具备与物业公司对停车费议价的能力，剩下的90%的“业主”形象模糊，“谁”来说、怎么说、怎么算？赵女士，看到国家发改委的新政，作为业主觉得对停车费涨不涨有话语权了，该您说了算？

　　赵晋：没有那感觉，真不乐观。那天晚上知道消息后，第一感觉就是赶快续买停车费。后来再回过头想想，发改委说小区业主是所有人，为什么物业说涨价我就得跟着买？这是我后来才想到的，为什么第一反应不是这样，因为我们从来都没有发言权。

　　邹家健：我们小区就不一样，在景洲大厦是业主说了算。我们小区的停车场2011年就收回来了，2013年我们已经把停车位收入这部分收益归全体业主共有了。这次出现连夜排队交车费的恐慌，在景洲大厦就没出现。我们当时第一时间得到消息后，很多业主打电话来问，我们就直接在小区QQ群发了消息，在小区电子屏也公布了：2015年不管什么情况，都不进行停车费的调整，小区业主就放心了。

　　刘丽华：邹先生所在的景洲大厦，是深圳唯一一个拿到停车场产权的小区，政府已经确权了的。其他小区，业主怕停车费物业说涨就涨。物业作为乙方一直存在，网友说甲方很弱小，姚先生您怎么看？

　　姚成新：过去有一个词叫社会管理，现在叫社会治理，在整个社会的微环境当中“治”是关键。怎么治？这个治是市场几个主体——包括物业公司、开发商、业委会以及业主大会，相关的利益方在一个规则下做事，这样各方的利益才能得到保护。

　　刘丽华：这次我们看到发改委新政有一个前提，是对于“已经具备竞争条件的小区”把价格放开，但是甲方好像一直长不大，没能力竞争。怎么办？

　　张红喜：是的。不管从物业管理，还是从社区治理的角度来讲，甲方长期缺席，这是一个关键环节的缺失。很早之前我们就注意到一个问题，很多框架都搭建起来了，包括业委会和业主大会、业主个人与业主组织以及业主大会这三者意见表达的机制，但长期以来我们都没有注重。这导致物业市场甲方的声音发不出来，另外也可能被别有用心的人假托甲方的名义、当成业主声音去发声。由此造成了“蹩脚的市场”——只有乙方存在强大立场的市场，甲方的能力难以匹配，这里面就会存在很多问题，容易出现侵犯业主权利的问题。

　　问题：产权不清、自治能力不够、政策难落地

　　刘丽华：这次国家发改委明确，放开住宅小区停车收费，是“基于相关停车设施属业主共同拥有，且主要为业主自身服务，收费标准应由业主共同决定，政府不宜直接干预”。

　　张红喜：如果基于这个判断，我认为发改委出台放开停车费的政策有问题，这个判断不符合深圳的现实。虽然政策符合市场化导向，但问题是从深圳看，前一段出台一个新建住宅区停车位确权的《办法》(还在征求意见中)，可老住宅区停车位产权的问题没有解决。现在整个深圳明确车库产权是全体业主的，只有景洲大厦一家，可能还有两家但还没有拿到产权证。历史的问题还没有解决，“前提”基本不成立。当然，市场化导向肯定是对的，唯一的好处是反过来倒逼业主自己成立组织，来维护自己的权益。

　　赵晋：那是肯定的，如果物业一个月收我一千块钱停车费，我肯定得维权，凭什么！

　　范国振：业主的责权利也是对等的，不是维权的问题。

　　张红喜：其实这是一个系统病，因为整个系统因素不配合带来的问题。首先，在产权不清楚情况下，所有权不确定，占有、使用、收益、处分等这些权利都没法合理，这是一个困惑。第二，发改委说适合业主自治能力比较强的小区，但是目前业主自治能力的表现并不理想，从这个方面看也不符合现实情况。第三，现在车子太多了，而车库是有限的，矛盾本来就很突出，这种倒挂现实下，产权不清、业主自治能力不足，才让每个身居其中的业主都没底，从个人利益角度出发做出非理性的举动，比如连夜排队。

　　范国振：我现在担心的另一个重要问题是，目前我们的《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》第36条规定：居民委员会代行业主大会职责的，可以参照条例17条的表决规则，由居民委员会投票决定。这一条规定“很可怕”，我担心有人会浑水摸鱼，利用这个条例剥夺业主的权利。

　　赵晋：真的吗？我从来不知道有这样一条，不能这样被代表。我建议把这个告诉像我这样或者在沉睡或者刚刚醒来的业主，如果业主知道了有这样的规定，会倒逼业主，告诉他们如果你不参与小区的公共事务，就可能被代表。

　　解题：业主参与、权属明确、成本审计缺一不可

　　刘丽华：网友“吃饭不洗碗”说“这次国家发改委的政策出来，本来挺高兴的，听你们说深圳只有一成的业委会还不错，这可怎么办呢？就是说大多数都没条件业主自己说了算啊。”

　　范国振：发改委想让市民说了算，但是真正说了算还要做很多工作。第一，恢复业主在住宅小区物业管理里面的主体地位。第二，明确停车场的权属，一定要确权。第三，在没涨价没调价之前，请第三方对小区的停车费物业费等财务支出进行审计，再谈后面的事情。这三个铺垫一定要做好，现在不具备条件。真正让业主说了算的小区太少了。

　　邹家健：我认为，确权要先行，主体确定了以后才能说接下来的事，如果说停车场权属是开发商的，那开发商按照市场规律该涨就涨，如果属于业主那可以涨或降，业主自己说了算；其次先算收支的成本再议价；第三，成立业主委员会，在两个民事主体平等的基础上协商，如果有一方缺失就保留现状。最后提议政府不参与定价，但并不等于甩手不管。

　　赵晋：现在，很多人并不明白成立业委会和他个人有什么关系。我们小区十多年了业委会就是成立不起来，因为投票的人总也不到一半，现在关心的人比刚搬来时更少了。

　　张红喜：我们一直说要倒逼业委会成立，这次连夜买停车费让业主疼到心里了，他就有可能有意识了，这次是个契机。

　　施法振：深圳应该借鉴北京的做法，除了民间像业主论坛这样的机构进行宣传以外，政府要在市场中起作用，要积极引导。北京就是政府向第三方购买服务，让专业的中介机构来组织、筹备业委会。

　　范国振：北京还有一条让业委会一定要成立的措施：如果不成立业委会，开发商不能拿物业费。这个很厉害。

　　姚成新：首先要把法律关系理顺，确权是前提，然后各个市场主体的培育是基础，这个基础包括业委会作为执行机构要履行好职能，物业公司经营要纳入社会诚信体系来运作，包括业主要有作为社会公民的基本素质。

　　邹家健：有一点很重要，业主要当好自己的家，要主动参与。基础从什么开始？就从投票开始，参与投票就是尽业主的义务。既然现在是市场化，房子是自己买的，自己就要承担这种责任，不要什么东西都指望政府，这是业主要改变的第一个观念。第二，业主要改变消费观念，物业管理是有偿的商业服务，要用钱买的，不可能说交很少钱享受高端服务。

　　张红喜：今天我们探讨停车费放开问题，这不是涨价或不涨价的问题，实际上我们最终碰到的是一个业主权利归位和行使自治管理权的能力问题。

　　刘丽华：看到问题，如何破解？

　　张红喜：目前业主组织发展很不理想的局面，究竟是因为物业管理制度上有问题，还是业主不参与、看客心理严重的问题？总得找一个抓手来做，这是一项长期工程，我们能够马上做到的，就是政府在这一块的决策，比如说在业主的组织建设上，将各种资源倾斜到辅助业主组织的发展上，包括做业主组织培育的一些第三方机构，比如说放开成立深圳市业主委员会协会，去帮助大家普及、推广一些业主自治的理念。我相信这个会起到一些最基本的作用，因为我们缺失的一环，就是业主自治能力和自治组织缺失的问题。

　　嘉宾观点

　　停车费调价先明确成本再议价

　　刘丽华：谈到小区停车费定价协商，网友“丁香花开了”说“业主应该了解到底停车场花了多少钱，让物业把真实成本列出来，最好有第三方审计来把关，物业公司与业主不应该像对手那样博弈”，施先生做过多个物业公司的审计，您有什么建议？

　　施法振：从我们的审计经验来看，首先要有一个平等的地位，目前很多小区业委会没有成立，这就缺乏一个对等的条件。有业委会的小区，作为物业管理的甲方购买服务，谈价必须具备对成本的分析能力。首先要对成本组成，包括税金、利润等有了解。

　　赵晋：小区停车位是刚性需求，就算物业说100元/时也不可能不停车呀。业主怎么说才算呢，物业能听吗？另外这里头成本都包括哪些？

　　施法振：这个要充分协商，一是要求业主投票表决，必须大多数通过。停车场的成本，包括正常的人工、清洁、水电，还有一个基础的建造成本。目前停车场主要有地面和地下停车场，地面停车场属于业主没有争议，地下停车场目前权益方有争议。从我们审计的情况来看，目前很多小区的停车场收费开发商一般拿走50%，最多的有全部拿走的。这个成本怎么算，要先知道在建造的时候，这块固定资产的成本是多少。

　　邹家健：在广东省一般房地产价格里面已经是包含停车场建造成本的。

　　施法振：目前来讲，正常核算就是日常人工、水电、维护等这些费用，实际上这些费用只是成本的一小部分。

　　刘丽华：所以首先业主们得知道这个账本。

　　施法振：对，另外就是业主的承受能力，在大家充分协商以后，约定一个合理的价格，这个就需要很多方面的专业能力。

　　姚成新：专业能力就需要像你这样的第三方专业机构来做。

　　施法振：要进行审计，因为我们审计当中不单包括停车场，是整个物业。成本审计完以后，业主知道运行成本，在这个条件下再议价，是涨价、降价或者不动，就要由业主来决定。

　　赵晋：但这个首先还是得业主委员会来代表，不可能全小区业主都去，如果业委会长期成立不起来，我还是没有力量去博弈。

　　施法振：这种条件下就不能涨价。发改委讲了放开价格的前提是具备市场竞争能力的，如果不具备这种能力，保守来讲还是不能涨价，因为这样会损害整个业主的利益。

　　居委会代行职责有隐患

　　业委会成立已迫在眉睫

　　刘丽华：一方面业委会成立率非常低，另一方面深圳物业条例里有居民委员会代行业主大会职责的提法，非常多的网友对此坚决反对，说小区购买物业服务是纯市场行为，如果照此操作将会有很大后患，各位认同吗？

　　姚成新：代行，实际上是一个救助行为，毕竟业主组织成立不起来，政府不能干等。比如楼宇坏了要维修，大家要出钱，要由专项资金支付，这得有组织来牵头。我觉得政府在这点上是善意的。刚才范老讲到业主大会注册的问题，目前专有部分我们有房产证来确权，但是共有部分谁来确权？这个一定要通过法律认定，比如业主大会，法律确认注册了，当公共事务出现风险的时候，业主大会要承担风险，有好事的时候业主大会也沾光。现在这个组织通过几十年的发展，还在完善当中，还不成熟。

　　张红喜：说白了，政府为了应对大量的甲方缺席，使市场正常运转，就采取了居委会代行业主大会职责的救济手段。但是这个救济手段很危险，会出现假托甲方的名义，而不是真实的意见表达这种落差。马上成立三千家业委会又不现实，这需要时间慢慢培育，让业主们发自内心、有意识地参与，才有可能做好工作。

　　赵晋：我觉得这些你们都知道的“常识”，一定要有渠道告诉我们广大业主，要是今天不参加这个论坛，我完全不知道会被代表，是的，我们应该积极行动起来了。

　　张红喜：目前来讲，为了不让全体业主权益被侵犯的一个补充的做法，叫做“公开透明的造假”，也就是居委会代行业主大会收集大家的意见，超过了2/3后，将表决形式全过程公开。这个暂时能解决一点，但最终还是需要业主自发去成立自己的组织。

　　刘丽华：这次政府往后退了，市场要往前走，对促使业主觉醒、参与小区公共事务，算不算一个契机？

　　范国振：肯定是一个契机，会倒逼更多的小区成立业委会。现在的小区一般只有10%的人呼吁成立业委会；30%的人可能被感动，会跟着那10%的人走；剩下60%的人，他们永远是搭便车的。实际上只要有40%的人动起来就可以了。

　　论坛传真

　　本期话题在网上挂出后引发了网友热烈讨论，对于新政“政府往后靠、市场向前走”一致给予高度评价，认为这是推进深圳小区停车位收费改革和业主关注公共事务的契机。

　　物业管理市场，长期以来是甲方即业主缺席的局面。市场化的导向并没有错，然而在当下产权不清、业主自治能力不足的现实下，政策难以落地，实施需要各方努力。嘉宾与网友的共识是要让新政落地，必须“三管”齐下：停车位确权；业主主动参与小区治理；委托有公信力的第三方审计。同时，也提出一些深层次问题，如小区停车位应由业主大会而不是业委会说了算，让每一位业主都有说了算的权利和机会；如目前的“居委会等”行政化介入小区调价与“新政”精神相悖，业主的市场地位必须得到体现。

　　现场关注

　　业主大会是

　　业主诉求的最好平台

　　刘丽华：网友“中国坏声音”挺担心“业主是谁？我们小区有几千人，这几千人的诉求是不一样的，有车的、没车的，有几部车的，怎么算是业主的声音？”对小区业主的声音，该怎么判断？

　　邹家健：一个小区肯定每个人利益角度不一样，诉求不一样，在这样的情况下，我觉得业主大会是最好的平台。通过业主大会，少数服从多数来达到一致。我们小区实行三个制度，一个是公示制度，一项决定按照规定时间公示完以后，如果没有反对声音就自然生效；如果有不同声音，我们就启动听证制度，保障业主的表达权利。通过公示让全体业主的知情权得到保障，通过听证制度让不同声音，哪怕是少数人的声音得到表达。如果通过公示、听证修改以后，还是达不成，最后就是通过书面表决来解决问题。从我们运行十几年的经验来看，这三个制度基本上能够满足。比如过去物业管理费调价，一下从2块调到2.6块。我们启动市场机制，就是公开地把物管提交的报告进行算账，算账以后该调就调了。

　　赵晋：我们小区有一人占了六个车位，我们一搬进去就这样，说是开发商，可我们很多业主一个车位也没有，现在我六点必须回家，要不然不知道车停哪里，而人家那六个位常常空着。

　　刘丽华：这个事如果发生在景洲大厦，你们会有一个相对公平的处理办法吗？

　　邹家健：对。我们小区地下有200个车位，现在统计业主有290多台车，如果一人有六辆那肯定不让第二部以后的进，我们小区的解决方案是每家只买一个月卡，其他自己搞定。

　　姚成新：业主组织是在行使共同管理权，这个权的行使要涉及很多规章制度。现在产生一户有六台车这类极端的案例，资源占用不均衡实际上隐含着不公平。我买了一套房子，你也买一套房子，凭什么你占了六个车位，我一个都没有。这里面有公平正义，而维护公平要靠业主组织的完善。否则，你讲你的，我讲我的，政府插一竿子大家又觉得干预过多了。

　　网友帖摘

　　倒逼业委会成立，实际上不可能。法律上的漏洞太多了：1、开发商安插的物管企业可以派员参加选举工作，他们必然希望选出对自己言听计从的“人”；2、业主去请街道办或居委会帮助，他们一般会站在开发商和物管企业立场上说话，业主不可能得到帮助；3、业主之间，也容易相互猜疑，极易分化瓦解，形不成一股力量。

　　——七品百姓

　　这次放开是好事，可以借此机会倒逼业委会成立，凡是没有业委会的，一律不给调整，凡是成立了业委会的，由业委会和物业签订合同。建筑物的停车位不可以与建筑物本身分开确权，很简单，这不是独立建筑，有本事开发商把地下停车场搬走，别放在住宅楼楼下。

　　——特区青年

　　停车场的水电费是全体业主缴纳的，管理停车场的保安也是全体业主的物业费发工资，而有的人家有车，有的人家没车，这对没车的每月却一样缴纳物业费的人家确实不公平。要业主说了算，就要让大家知道钱都花哪儿去了。

　　——弱笔流年

　　■ 深圳特区报记者 林捷兴 摄影：深圳特区报记者 何 龙