评论：鼓励开发商当房东 实际操作有点难

　　近日，住房城乡建设部印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(建房〔2015〕4号)(以下简称《意见》)。其中，最引人关注的一点就是，鼓励开发商出租存量房源，发展住房租赁市场。

　　整个杭州15万套的存量一直是大家不看好2015年楼市的关键。《意见》的出台无疑向大家传递了一个信息：政府正在想办法解决存量房源。然而，开发商当房东出租房源获利真的可行吗？记者采访了各方人士，大家认为这是一个美好的愿望，但真要实施还需出台相应措施。

　　鼓励开发企业

　　将存量房对外出租

　　《意见》有两点引人关注：一是支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。二是支持从租赁市场筹集公共租赁房源。

　　这两点向我们传达了这样的信息：开发商可选择适合出租的商品房存量房源向社会出租或改造成公租房，这可能会成为今后消化商品房存量的一种重要渠道。

　　商品房出租

　　实际操作起来有点困难

　　存量房出租，可行吗？采访中，杭州大多数开发商认为，这一做法看似美好，但实际操作起来会有不少困难。

　　“我们亿丰置业是做综合体起家的，住宅房源比较少。如果住宅比较多，综合市场的因素，我们会考虑拿出一部分来出租。”上亿企业集团浙江事业部营销总监沈敏强分析，“要开发商变房东实际操作起来会很困难，出租房源不可能为毛坯，要将毛坯商品房装修后再出租，对于开发商来说是二次投资；而等到再出售之时，房源的价值很可能会打个折扣。”

　　天阳置业营销总监石焱也表示：“住建部这一举措无疑是为了尽快降低高库存，其初衷也是为了救市，但对于开发商来说，最大的阻碍还是资金问题。大部分开发商拿地、开发、建楼的资金来自抵押贷款，需要尽快卖出房源回笼资金来帮助资金健康运作。而租赁房装修的资金筹措起来比较困难。”

　　还有开发商认为，目前存量房大多位于配套不完善的郊区，出租户看好的市区存量房源比较缺乏。郊区存量房出租市场是否有需求也很难说。

　　浙江日报传媒研究院院长丁建刚列了2个数据来说明问题：杭州住宅的年出租回报率3%不到，而开发商的融资成本8%都挡不住。杭州双赢机构董事长章惠芳更直截了当地表示：“这只是美好的愿望，一切都需用利益说话。”

　　以租代售是大方向

　　建议出台扶持政策

　　从其他一线城市看来，“以租代售”并非天方夜谭，在上海、北京、广州等大城市早有类似的成功案例。2013年，上海市便在长宁、嘉定两区试行政府代租存量房源来扩大公租房供应量。上海还有不少专业的二手租赁管理公司。

　　据悉，在上海，目前开发商拿出大批存量房出租的还不多，目前市面上大批以租代售的房源多是专业经租公司面向社会收购房源再转租出去的。

　　浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬表示：“就杭州市场而言，目前住宅过剩，供大于求，而城市源源不断涌入外来人口。其中，绝大部分人买不起房子，所以，杭州的租赁市场大有潜力。上海有经租公司面向社会收购房源，他们的规模已经做得不小了，是发展比较成熟的专业机构。这和上海的高租赁回报率也有关系。如果杭州政府也想开辟一条类似的道路，那么政府可以考虑从开发商手中收购或协商回租房源。”

　　杭州我爱我家企划部总监周包军告诉记者：“在杭州有很多的空置房源，我爱我家以后会更倾向于做房屋长租，即‘长租公寓’。”他表示，以租代售将是未来发展的大方向，我爱我家目前也在寻找合适的开发商尝试合作，但要求房源周边必须要有产业支撑、交通支撑，具有适宜租房的地段优势。

　　因为住宅的租赁回报率不到3%，专业人士建议，要想快速培育杭州的存量房租赁市场，政府方面应当尽快出台各种政策，如减税，资金补贴等，并在一手房密度比较大的区域加大市政建设，增加商业、交通配套方面的投入。记者 王璐璇 张卉卉