2015上海楼市预测:继续去库存 房价上涨压力不减

　　2014年，随着市场环境的不断变化，房地产行业步入“新常态”。即使年末成交“翘尾”，但库存压力依然是楼市无法回避的重要命题；房价何去何从也始终牵扯着楼市的“神经”，而“互联网思维”则被广泛提及……这些市场层面的热点，在进入2015年后，又将如何演绎？

　　去库存

　　仍是“主旋律”

　　在过去的2014年，楼市始终承受库存“高压”，“去库存”成为了楼市的重要命题之一。虽然去年年底成交“翘尾”，但进入2015年，上海楼市的新建商品住宅库存量却依旧维持在高位。

　　德佑地产市场研究部监控的数据显示，截至1月16日，上海新建商品住宅库存量为1287万平方米，比2014年年末的1300万平方米库存量有小幅下滑。按照去年81万平方米的月均成交量，大约需要16个月才能去化完成。

　　对比历年年初的上海新建商品住宅库存数据，当前1287万平方米的库存量已明显高于过去三年900-1000万平方米的水平，为近三年来年初最高。

　　对此，德佑地产研究咨询部总监陆骑麟表示，目前房企仍然有着较大的库存压力，虽然年初库存有所下滑，但这主要是由于年初推盘量缩水造成的，未来一旦推盘力度有所回升，库存量恐还会继续攀升。

　　而也有业内人士认为，目前上海楼市库存的真实情况较复杂，难以“一言蔽之”。

　　同策咨询研究部总监张宏伟就表示，库存的去化周期本质上反映的是市场的成交情况。因为如果按照去年12月的成交情况来计算，目前上海新建商品住宅的库存去化周期仅为12.5个月，已经恢复到较为合理的范围之内了。

　　无论库存的去化周期如何，目前1287万平方米的库存量却仍旧较高。因此，2015年房企仍将面临如何快速“跑量”的压力。

　　融信集团副总裁兼华东区域公司总经理林峻岭表示，上海不缺需求，事实上，目前的库存量与上海楼市潜在的购房需求相比也并不高。但是由于目前房企普遍采取“高周转”，对库存去化速度的要求比较高，从这个角度来看，2015年以及未来较长一段时间，跑量都将是上海楼市的“主旋律”。

　　房价

　　上涨压力不减

　　事实上，如何快速“跑量”是2014年房企面对的一大难题，房价的涨跌也是市场关注的焦点。虽然去年最终的成交量在年终“翘尾”的带动下恢复到了不错的水平，但去年全年，上海的房价却没有停下上涨的“脚步”。

　　第一太平戴维斯发布的数据显示，2014年第四季度，上海市场一手商品住宅成交量回升明显，环比增加65.1%，累计成交面积达350万平方米。一手商品住宅成交均价环比也上涨6.5%，达到28600元/平方米。

　　在张宏伟看来，面对去年前三个季度“严峻”的市场环境，“降价”尚未成为房企跑量的普遍选择，如今市场环境回暖趋势明显，今年上海的房价恐怕仍旧面对着较大的上涨压力。

　　另外，去年年底上海土地市场的火热也说明了房企对于上海楼市的看好，同时，大幅提升的楼板价或将倒逼上海房价的进一步提升。来自第一太平戴维斯的数据显示，去年第四季度宅地市场活跃，成交楼板价及成交总价均创新高。其中，平均成交楼板价自三季度的9100元/平方米上涨至四季度的15000元/平方米，为市场新高。成交宅地平均溢价率也自三季度的31.6%上涨至四季度34.3%。

　　与此同时，正如陆骑麟所言，目前入市的共识已经逐渐形成。虽然目前房贷的折扣力度不大，但对购房者的心理刺激却并不小。

　　从二手房的成交状况来看，2015年购房者入市的热情仍旧“高涨”，今年1月1日-1月13日，德佑地产二手房的带看量较去年12月同期上涨了30%左右。“购房者积极入市的态度并没有变，”陆骑麟称，“在成本上升、需求释放的情况下，今年上海的房价将很有可能继续上涨。”

　　机构看市

　　预计房价将适度上涨

　　来自第一太平戴维斯的分析认为，尽管上海依然面临库存压力，且房价持续上涨并处于高位，然而预计限购令仍难以于短时间内取消，不过，预计或将出台楼市支持性措施以刺激销售量。随着2014年年末住宅成交量的明显回暖，加上信贷环境的改善，预计房价将适度上涨。位于核心区域的次级板块的新房因此前涨幅并不显著，未来房价具有上涨潜力。而年轻、高学历、非本地群体购房倾向于选择市中心地段，因此来自于其对小面积住宅单元的需求将有所增长。与此同时，房企年度销售目标的完成情况分化明显，未来房企或将进一步整合。

　　互联网思维

　　冲击之下房企模式再升级

　　2014年，楼市走进了增长趋于稳定，利润率持续下降的“新常态”。面对这样的市场环境，在“销售端”，伴随着互联网思维浪潮的冲击，房企营销模式的创新在2014年屡见不鲜，并在2015年有“愈演愈烈”的趋势。

　　从去年开始，由于拥有低成本、高精准度等特性，依托于互联网以及手机移动端的新型“全民营销”开始“入侵”整个房地产业。包括万科、复地、新城、旭辉、绿地等大型房企均推出了旗下的“全民营销”平台，这一模式的创新也对助推全年业绩起到了一定的作用。

　　进入2015年，又有恒大、融信等企业试水“全民营销”，房地产市场中基于互联网平台的营销模式升级已经清晰可见。

　　不过，在亿翰智库董事长陈啸天看来，全民营销效果不能一概而论，需要考虑开发商自身的具体情况，企业的品牌价值、所能覆盖的面有多大、目标客户是否精准，都是决定效果的重要因素。

　　也有业内人士指出，互联网等新思维的冲击，给房地产行业带来的应该是思维上的转变，而不仅仅是形式上的创新与升级。

　　在SOHO中国董事长潘石屹看来，互联网思维在未来将越来越重要。

　　2月1日，SOHO中国在移动办公方面的新尝试“SOHO 3Q”将在上海SOHO复兴广场和北京望京SOHO正式推出。

　　潘石屹认为，SOHO 3Q运用O2O模式把所有东西变得简单，力求践行互联网精神——平等、分享和效率。

　　“未来，房企还可以利用购房者对互联网的高度依赖，利用大数据对各类更深层次需求做挖掘。”上海易居房地产研究员严跃进则如是表示。

　　房企动态

　　SOHO中国给出互联网思维“新玩法”

　　近日，SOHO中国宣布推出SOHO 3Q网上租房系统，其开发的上海SOHO复兴广场和北京望京SOHO将率先通过互联网开展办公空间灵活、短租业务。

　　传统的写字楼通常采取整租、年租的方式，SOHO 3Q则打破了这样的传统方式。“你可以只租一个星期、一个月，从选房、订房到付款交易，随时随地、每个环节都在互联网上进行。”

　　据介绍，预计今年SOHO中国将会有8座办公楼中的3万平方米参与这项新业务。这一模式还将打破SOHO一贯倡导的“北上广、繁华地带、中心区域”惯例，扩展至全国。

　　行业观察

　　跨界、融合

　　成行业转型关键词

　　在经历了2014年的调整之后，上海楼市已逐步进入“新常态”。从发展趋势来看，行业比拼规模的时代或已过去。未来房地产市场的竞争核心将转向企业的核心能力的竞争，房企应调整发展节奏及布局战略，同时强化房企的核心竞争能力。因此，“融合”与“跨界”就成为了很多房企2015年战略转型的共同选择。

　　近日，万达与TCL集团签署了战略合作意向书，双方将在互联网应用及服务平台等领域展开合作。

　　事实上，进入2015年以来，不仅房企提出了全新的发展路线，一些房地产服务机构也对市场环境的新变化展开了思考。

　　近期，同策咨询发布了企业战略的新方向。据了解，作为房地产专业服务机构，未来同策将在运营能力、金融服务能力和精准营销能力等方面加大投入力度。

　　其中，同策将通过对招商资源整合、资金的介入等手段，强化公司在商业运营、养老地产、产业地产领域服务开发的能力，以此推进企业运营能力的再建设。而在金融服务方面，同策的金融业务将主要针对开发商和购房者两个方向，增强客户黏性。此外，未来同策也将更加注重对购房者的精准把控能力，把客户分级管理与精准营销工具相结合，实现房源和购房者之间的精准营销。

　　2015年，房地产行业将面临新的征程，对于活跃在行业中的企业来说，未来如何提升服务质量，如何理清房地产发展思路，如何促进房地产行业持续和稳健的发展，都将成为企业在未来保持竞争力的关键。