广州去年四季度豪宅成交翘尾 南沙萝岗商圈受关注

李广军 摄

　　近日，仲量联行发布最新报告，对2014年广州房地产市场进行年度回顾。报告显示，尽管2014年经济增长放缓，但本地企业的扩张和办公楼升级的需求，仍然是广州办公楼租赁市场的主要推动力；全年来看，甲级办公楼租金维持稳定；国有企业自用型投资需求有所放缓，整体成交量减少致使全年甲级办公楼资本值下降。零售物业市场整体租赁需求仍处于业态和租户组合调整期，餐饮及快时尚零售商仍然是租赁需求的主要推动者。工业物业市场方面，电商在广州地区的发展正有力支撑着广州地区非保税仓储物业的发展，广州非保税仓储物业租金全年上涨4.7%；自贸区的设立、跨境电商等行业快速发展，保税仓储受惠于国内消费市场的增长，2014年全年，广州保税仓储物业租金大幅增长8.9%。2014年，全市高端住宅销售约1500套，同比下降11.1%，但在第四季度，在住房信贷市场逐渐放松，市场基本利率也有所下调的背景下，广州市住房市场逐渐呈现复苏迹象，高端住宅销售量达635套，环比增加132.6%。

　　穗豪宅销售全年同比下降11.1%

　　由于2014年广州全年执行较为严格的限购政策，住宅市场观望情绪明显，即使2014年9月30日央行放松对首套住房的认定标准，全年住宅整体交易量仍有所降低。在高端住宅市场，全市高端住宅销售约1500套，同比下降11.1%。

　　值得注意的是，在2014年第四季度，在房屋信贷市场逐渐放松，市场基本利率也有所下调的背景下，广州市住房市场逐渐呈现复苏迹象。同时，开发商也倾向于以较为保守的定价策略刺激销量，特别是在需要完成业绩指标的四季度。这些因素促成了年底销售的恢复。第四季度，高端住宅销售量达635套，同比上升124.4%，环比增加132.6%。

　　租金价格被中心商务区租赁需求稳步推动。2014年全年，广州市珠江新城等区域新增办公楼带来的客源支撑租赁市场的稳定发展，但是整体来说，租客的租金预算没有显著提高，大致维持平稳。全年广州地区高端住宅租赁价格微升2%，至人民币84.6元每平方米每月。分区域来看，全年租金相对涨幅较大的区域集中在天河北和珠江新城，而二沙岛和滨江东路等地区由于物业老化和新增需求的外流，住宅租金较为稳定。

　　仲量联行华南区研究部总监曾丽认为，新一轮住宅市场的上升周期并非需求全面复苏，预期2015年很大机会先呈现需求稳步恢复，价格再进一步回升的局面。比起去年，2015年高端住宅资本值将会迎来稳健的增长。在租赁市场上，预期整体需求平稳，随着珠江新城可出租的高端盘源将逐渐增加，也会加剧高端住宅供应之间的竞争。因此，曾丽预计全市高端住宅整体租金增幅保守，将保持同比2-3%的稳定增长趋势。

　　产业升级提振甲级办公楼租赁

　　2014年，尽管全年经济增长放缓，但本地企业的扩张和办公楼升级的需求，仍然是广州办公楼租赁市场的主要推动力。市场上主要的租赁需求行业逐渐多样，虽然金融业和专业服务业依旧占据大量的租赁成交比例，但部分行业如信息技术产业等行业渐趋活跃。同时，2014年度新竣工两栋甲级办公楼(雅居乐中心、高德置地四期北塔)预租情况良好，使得2014年度新增吸纳量达30万平方米，带动2014年甲级办公楼市场空置率从上一年度的12.8%下降至年末的9.1%，自2006年首次出现个位数水平。

　　全年办公楼租金维持稳定，部分办公楼租金小幅下降以挽留客户。由于未来两年竣工项目在2014年预租活动积极，导致个别现有甲级办公楼特别是旧办公楼业主加大租金优惠来挽留租户，例如加大免租期来吸引客户续租。另一方面，空置率较低的优质办公楼，其租金录得小幅增长。在双重因素的影响下，在2014年全年来看，甲级办公楼租金维持稳定，同比上升0.3%至156元每平方米每月。

　　展望未来，仲量联行商业地产部董事程志文表示，2015年，市场供求形势仍较乐观。预计全广州将有48万平方米甲级办公楼落成，主要集中在珠江新城，同时越秀区也将有少量优质甲级办公楼物业供应。由于这些物业当前预租情况良好，将促使2015年年末市场空置率保持相对平稳，他预计，年末市场整体空置率将在10%左右的低位；预计租金方面大致维持平稳。

　　南沙和萝岗商圈受到关注

　　2014年，整体租赁需求仍处于业态和租户组合调整期，餐饮及快时尚零售商仍然是租赁需求的主要推动者。以太古汇和正佳广场为代表，多个优质项目开启了业态及租户组合调整。业态方面，缩减百货，同时增加餐饮等体验类租户占比；租户方面，积极引进优质品牌以增强物业竞争力。

　　新增供应分布在各新兴商圈，租金增幅有限。2014年新增四处供应，分别是花城汇(南区)、增城万达广场、荔园广场和番禺万达广场。珠江新城逐步增加的办公和居住人群促进商圈成熟，商圈内各项目空置率均有明显下降，此外，两个新万达广场2014年开业，全市优质购物中心平均空置率同比降低1.4个百分点至3.3%。然而由于零售商扩张态度谨慎，偏好成熟商圈优质项目，新兴商圈项目招商难度仍然较大，业主租金立场软化，2014年末全市优质零售物业整体平均租金同比上升4%，至358元每平方米每月。

　　展望未来，仲量联行零售地产部董事郭伟明表示，预期未来12个月租赁需求将保持平缓，成熟商圈租赁市场将较为活跃，并继续由快时尚、餐饮和体验类租户推动。未来12个月的新增供应量预计达60万平方米(建筑面积)，除天河北和北京路商圈这些成熟商圈，及番禺和海珠这些新兴商圈外，随着以万达广场为代表的中端零售项目即将开业，发展商将更加关注萝岗和南沙，这些人口数量快速增长区域的消费需求。同时，再加上核心商圈商场的良好预租情况，预计将相应减缓供应洪峰带来的空置压力，预计2015年末空置率微升至4-6%。

　　南方日报记者 许蕾