蓬江公寓产品遍地开花引疑问

江门万达精装SOHO公寓进行清盘倒计时 梁慧君 摄

　　继上周报道江海区公寓市场风云突起之后，本周本报将视野放到蓬江板块，继续探讨公寓市场。

　　近两月来，北新区又新添两公寓，分别是益丞·艾迪与摩根国际酒店式公寓和LOFT公寓，值得一提的是，江门首次出现了LOFT公寓。至此，蓬江楼市在售公寓项目多达6个，这样的数量前所未有。对此，也有看房者发出疑问：为何在近一两年江门中心城区出现这么多的公寓产品？而在江门这样的三线城市，公寓产品如此之多，

　　热点

　　江门首现LOFT公寓

　　江门目前在售的公寓产品多为酒店式公寓。然而，随着大型城市综合体摩根国际落户北新区，江门楼市亦首次出现“LOFT公寓”。

　　1月10日，摩根国际开放样板房。笔者到该项目销售中心看房时，了解到摩根国际有五大物业类型配置，包括住宅、酒店式公寓、写字楼、LOFT公寓、街区商铺。置业顾问梁先生向笔者介绍，LOFT公寓在江门还是第一次出现，它具有百变空间，商住皆宜，在其他城市尤其受到年轻人的欢迎。据悉，LOFT公寓通常是小户型，高举架，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右。销售时按一层的建筑面积计算，实际使用面积却可达到销售面积的近2倍。而且，这种公寓高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计。

　　据相关资料显示，“LOFT”意指那些由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间，这个概念在20世纪40年代诞生于美国纽约SOHO区。当时，艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展。因为极具个性、前卫，这些厂房广受年轻人青睐。在20世纪90年代以后，LOFT成为一种席卷全球的艺术时尚。

　　作为房产类型，LOFT起源于西方。进入21世纪，LOFT才开始在国内市场出现。这种建筑风格主要讲求的是高大和开敞的空间，上下双层的复式结构，以及开放性、透明性和艺术性。这种特性对于年轻购房者来说，非常具有吸引力。

　　楼市专家分析，LOFT公寓优点在于层次分明、立体感较强；动静分离，私密性强；复式结构，得房率倍增，空间加大；物业费仅收单层LOFT，使用成本低等。而缺点则在于受层高限制，大多比较压抑；隔音效果差；楼梯陡峭，不适合老人儿童；采光不太好等等。“一般这种LOFT公寓在一线大城市比较吃香，二三线城市的认可度则比较低。”

　　不过，笔者在现场看盘时，来看房的80后黄先生并不掩饰自己对这种LOFT公寓的喜爱，“买一套建立一个特别的工作室也是很好的选择。”

　　现状

　　6大在售公寓争奇斗妍

　　目前蓬江区楼市除了摩根国际推出酒店式公寓以及江门罕见的LOFT公寓外，另外还有汇悦城、江门万达广场、益丞艾迪、奥园外滩以及老城区的象溪微公馆等项目都推出了公寓，其中益丞艾迪与象溪微公馆更是主打公寓产品。这六大公寓虽均采用酒店式的管理，然在户型设计等方面可谓各有特色，不同地段面对的消费群体也有所不同，价格也略有差异。

　　据了解，汇悦城目前正在出售15-23层商务公寓，面积40-85平米左右，一房一厅。汇悦城商务公寓的独特之处在于架空层配有空中花园和空中泳池，公寓还独有生活景观阳台设计，能够俯览五邑华侨广场的一线景观。汇悦城销售中心相关工作人员向笔者介绍，目前汇悦城在售公寓价格在7500元起，均价在8500元左右。相比之前均价9字头起，目前的价格已经有所下降。

　　而江门万达在售的精装SOHO公寓面积为35-68平米，带装修均价10000元每平米。万达精装SOHO公寓楼高29层，每层约1234平方米，共24个单元，地下停车位约3000多个。据悉，万达SOHO公寓采用6梯24户设计。采用“日”字型走道，核心筒位于平面层的中间位置，可令业主轻松到达平面层的每个角落。目前，万达SOHO公寓正在进行清盘倒计时活动。

　　主打公寓产品的益丞·艾迪公寓在去年12月13日正式开盘。据了解，益丞·艾迪公寓是由益丞集团2014年重点打造的商住公寓项目，地下两层，地上15层，其中负二层是车库、负一层至二层为商铺、四层至十五层为公寓。该项目主力户型为40-45平米大两房，采用N+N百变自由组合，自主办公两相宜，且均价为6500元每平米。据介绍，该公寓项目将提供与众不同的代租、代售、代管理一条龙贴心服务。日前，笔者到该盘看房时，该盘工作人员忙得不可开交，有许多购房市民前来与工作人员签订合同。

　　另外，滨江新区另一大盘奥园外滩在去年5月份推出户型面积为50-90平米的望江精装LOVE公寓。值得一提的是，相比于其他只有40年产权的商业性质公寓，奥园外滩推出的公寓却拥有70年产权。而精装LOVE公寓一大地理优势是每一住户都拥有无敌江景视野，奥园外滩利用大量建筑面积，首创270°景观阳台，拉阔楼距与临江面，让每一户都可以观赏西江美景，正因如此该公寓亦受到众多置业者的青睐。

　　而老城区的象溪微公馆则位于地王广场与常安路商业旺区之间，象溪微公馆是象溪商城楼上的公寓产品，位于该商城的7－15楼，主力户型面积为45－65平方米，带精装销售价格仅6字头起。由于常安路与地王广场组成的老城商业中心区除了消费市场旺盛外，其工作人员等租房需求亦非常旺盛，因此象溪微公馆面向的人群便是这些在这一商业区工作的人，还是有一定的市场前景。

　　纵深

　　公寓市场是否过于饱和？

　　在2012年以前，“公寓”对于江门楼市来说还是一个新鲜词儿，楼市向来主推90-120平米左右的住宅单位，而公寓产品在江门少之又少。相比于佛山、中山等周边城市，江门的公寓市场可谓发展迟缓。据悉，早在十年前，公寓已经在中山楼市崭露头角，现如今中山的公寓市场已经逐渐饱和。佛山楼市亦在2010年至2011年掀起了一股公寓产品的供应和投资热潮。

　　然而，江门楼市首次出现真正意义上的公寓则是在2012年。这一年，中天国际推出1克拉国际公馆，首次试水公寓产品。据了解，1克拉国际公馆户型面积为45到64平米，共400多套。据称，该项目开盘当日市场反应不俗，其毛坯房最低价7300元每平米，精装房最低价8500元每平米。1克拉国际公馆被认为是江门地区首个推出的高品质公寓产品，成为当时市场关注的焦点。随后从2013年伊始，公寓产品便如雨后春笋般涌现于江门楼市，尤其是北新区。

　　对此，资深房地产人士、广州美吉地产总经理汤建军表示，江门楼市在前几年公寓产品空缺，开发商看准市场发展空间，自然会开发相关产品，填补市场空白。另外，他还提到这也与江门在2011年开始对住宅商品房市场进行调控有关，调控结果使得资金流向商业地产包括公寓产品。因此，在这两三年以来，公寓产品的供应量比较大。

　　也有业内人士解释，大批公寓产品涌现与江门楼市商业地产日益兴盛也有很大的关系。江门中心城区楼市尤其是北新区板块这边的公寓产品有一个明显的特点：伴随着商业综合体开发建成。众所周知，一个城市综合体是融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。近年来，一座座城市综合体不断在江门地区崛起，尤其集中在北新区，而北新区也被定位为江门的CBD。随着汇悦城、万达广场、摩根国际等城市综合体相继落户北新区，北新区的商业氛围日益浓厚，商务群体不断扩大，商务公寓的市场需求相对来说还是比较大。

　　面对越来越多的公寓产品，有市民提出疑问：对于江门这样的三线城市，公寓产品供应量如此大，市场会不会过于饱和？对此，汤建军表示，公寓市场在短期内是显得有些饱和，而且目前的投资客户也正在收缩，限购限贷等政策的松绑也会对公寓产品造成一定影响。但长期来讲，公寓市场还是有需求的，城市发展得越快，公寓需求就越多。但不代表在未来一段时间里，公寓供应量会急速增长。而汤建军也建议市民若投资公寓，首先还是需要看地段，要有一定的出租率，选择价格适中，性价比高的产品为宜。

　　不过，对于公寓产品在江门落地生根，也有人表示不看好。一位不愿透露姓名的资深地产人士就向笔者表示：“公寓产品目前对于江门来说还是不太现实。最早的公寓出现在广州、深圳等一些大城市，以补充住宅不足。但江门是一个低容积率的城市，居住用地比较多，除了外来人口会租用公寓外，本地人不太会购买居住，大多数江门人置业观念还是比较传统。至于用来投资出租，也需要有人来租才行，况且开发公寓所需要的附加成本亦比较大，价格也不便宜，每月要放多少租，才能收回成本，这也需要考量。”梁慧君