北京顶级项目激战在即 两极分化愈演愈烈

　　随着香河园3号、保利东坝、中粮瑞府、龙湖西局地块、夏家胡同、万柳地块等高价地块项目今年将陆续入市，北京单价在10万元以上的顶级住宅项目将明显扩容，在新增高价项目在竞相竞争的同时，也将遭遇泛海国际、保利海德公园等已入市项目挑战，北京顶级项目激战在即。

　　顶级住宅持续升温

　　2014年12月13日，北京市住建委发布公告，融创农展馆地王项目正式取得预售证。据该项目预售证相关信息显示，其一期住宅拟预售均价突破16万/平方米，最高一套高达19万/平方米，成为北京顶级住宅项目的最高价值标杆，引发焦点讨论。

　　对此，大部分业内人士表示并不意外。“农展馆地块楼面价逾7万/平方米，只有售价高于15万/平方米，才有利润可言，否则无异于‘赔本赚吆喝’。”在地产圈混迹多年的某人士分析认为。尽管如此，如此高的预售价，仍大大刺激顶级楼市的敏感神经。

　　一位对京城顶级住宅市场颇有研究的人士指出，“限价令”一直禁锢着顶级住宅市场，不少房企在打造顶级住宅项目时，都颇为顾虑。此次农展馆项目以16万/平方米的价格成功取得预售证，暗示着政府放松了对顶级住宅市场的把控，这无疑将刺激顶级住宅项目加快入市步伐。

　　十万俱乐部阵容扩大

　　据不完全统计显示，至今年年中，香河园3号、保利东坝地王、中粮瑞府、龙湖西局地块、夏家胡同、万柳地块等“地王”项目将陆续入市，预期售价都将高于10万/平方米，如果算上二手市场的老牌顶级住宅项目，北京单价在10万元以上的顶级住宅项目至少在40个以上，京城“十万俱乐部”阵营扩大。

　　尽管供应高峰已现，但并非每个项目都能从激烈的市场竞争中成功分食一杯羹。据相关统计显示，2011年、2012年及2013年三年间，单价10万/平方米以上的顶级住宅项目年成交量分别为28套、23套和24套，而2014年成交量仅为21套。资深置业专家表示，“在国民经济下行压力不断加大的趋势下，即便是对于顶级富豪来说，10万的价格仍显得过高。均价在5万-10万之间的顶级住宅项目，高性价比优势明显，更易获得市场青睐。”

　　实际上，不少售价在此范围之中的顶级住宅项目已经表现出强劲的市场竞争力，如近期泛海国际、保利海德公园等楼盘备受关注，市场热度激增。其中，表现尤为抢眼的当属泛海国际。

　　据悉，位于东四环朝阳公园旁的泛海国际，临近CBD、燕莎、第三使馆区等高端商圈，作为朝阳公园板块首屈一指的现代国际顶级住区，泛海国际二期包括泛海容郡、泛海世家两大产品。其中，泛海容郡约为203平方米，总价1500万左右，而泛海世家360-450平方米，总价3000万起，并赠送高标准精装。

　　两极分化愈演愈烈

　　近三年来，均价在10万以上的顶级住宅项目，年成交量极低，但均价在8万-10万的项目年成交量则远超预期，2011年年成交量为均价10万以上顶级住宅项目的3倍，2013年则为其7倍有余。一位做顶级住宅代理的业内人士表示，“顶级住宅市场容量小，10万将成为顶级住宅销售的分水岭，顶级住宅市场销售两极分化趋势将更加明显。”

　　随着“十万元俱乐部”日益壮大，北京顶级住宅市场将进入激战。尽管如此，行业仍看好泛海国际、保利海德公园等项目。行业资深人士分析认为，均价10万已经触及顶级住宅的天花板，如农展馆项目均价16万/平方米，单套最高售价超过7000万，远高于绝大多数精英人士的购买力。比较而言，泛海国际、保利海德公园这类项目，既具有顶级住宅的产品特性，总价又低于农展馆等项目，显示出重大的“性价比”，市场潜力仍待挖掘。

　　目前，顶级住宅市场已经处在市场饱和的临界点，如果过于乐观，极有可能遭到市场的惩罚，但部分售价在高端购房人群接受范围之内的顶级住宅仍有极大的市场可能。“随着央行松绑等一系列政策出台，改善性购房需求正加速释放，售价合理的顶级住宅项目将逐步进入销售黄金期。”地产专家分析认为。京华时报记者邢飞