新一轮购海外房产热显现 澳洲地产营销升温

　　海外投资势头迅猛

　　“投资30万欧元房产全家移民欧洲”、“投资泰国8%回报率”、“‘零成本’留学海外”……近来，这些噱头十足的海外房产纷纷打出醒目标语，抢客味甚浓。据了解，近年以来，中国楼市调控政策的出台及人民币持续升温，成为新一轮海外购房热的催化剂，随着越来越多的国内投资者将目光转向海外，海外房产的热情空前高涨。

　　不久前，《不动产登记暂行条例》出台后，开发商更是盯上了“海外房产”这块肥肉。

　　绿地澳洲迅速揽客，给出的私人飞机澳洲奢华游等“大礼”格外诱人。除了绿地，近期万科、碧桂园等大牌房企也纷纷进军海外房产从事房地产开发。绿地负责人坦言，国内房地产行业的黄金时代已一去不返。美国、加拿大、澳大利亚的房产投资盈利水平已超过国内，前不久上海拍出的地王，楼面地价高达6万元/平方米，而海外拿地成本相对较低，几亿元、十几亿元就可以拿一块不错的地了。而且海外房地产发展相对规范，加之这些年中国人海外置业越来越多，仅从绿地的澳洲项目来看，中国人购房已超过30%。

　　同时，相关专家也表示，伴随经济增速的降挡，资产爆发增长也将告一段落。《不动产登记暂行条例》的出台，将着力于资产存量结构再分配。尽管不动产登记是一项着眼长远的大工程，但是，其最直接的影响就是为反腐和开征房产税做铺垫，而这或将助推海外置业升温。

　　澳洲地产营销升温

　　根据CBRE数据显示，去年海外投资者交易额达62亿澳元，占澳洲商业地产总交易量的23%。与2014年相似，2015年澳洲房地产市场将继续吸引大量投资者。更重要的是，澳洲市场的收益高于其他国际市场。

　　据悉，澳大利亚房价稳定上涨，年增速达7%。澳洲住宅空置率仅1%至2%，租金回报率高。具有全球最开放的移民政策，比如房产税为零、遗产税也为零。还有独有的金融政策，购房首付仅5%至10%，贷款可达七八成。澳洲每年增长20万元新移民，年新增住房需求800万平方米，处于绝对卖方市场。

　　据了解，去年世茂房地产以超过3.9亿澳元的价格收购了悉尼Liverpool街175号的办公楼。另一个重要交易来自大连万达集团，以大约4.25亿澳元的价格收购了悉尼市中心的GoldFieldsHouse。除了澳大利亚，马来西亚、美国、新加坡、韩国、西班牙、英国、德国等海外房地产市场都有中国的房地产开发商项目。

　　例如万通地产选择了马来西亚，是看重其政治稳定、法律健全、气候宜人，并且有第二家园政策，可以给购房人十年的居留权，非常适合出境读中学的小留学生及其家长。更多的大型开发商选择直接挺进英美。万达宣布了在伦敦的酒店建造计划，而万科则连续进入了中国香港、美国、新加坡三个市场。走得较为激进的还有绿地集团，除收购一个位于美国洛杉矶的地产项目，绿地在澳大利亚、韩国、西班牙和德国也都有项目。

　　海外置业须避风险

　　虽然当前的海外房产很受关注，但是在选择置业国时，应考察其经济是否处于良性状态，国内环境是否安全。相对而言，发达国家经济发展相对稳定，政治、人身也较为安全，但欧美国家房产税征收比例高，遗产税征收更是高达房价的20%至60%，这也是必须考量到的因素。而如果是海外房产投资，则要关注当地房地产体系是否健全，市场起伏不能大。据悉，现在美国的EB5投资移民颇受青睐，投资50万美元到项目并解决十个就业岗位，就有望移民。而去年就出现了投资者血本无归的案例，所以，业内人士提醒，对于EB5项目，一旦看到有“政府支持、政府担保”的宣传，就不靠谱，因为EB5从来得不到政府担保和支持。

　　此外，海外置业其实是一件很专业的事，必须关注全球金融市场的波动。各个国家经济复苏的情况不一样，有的加息、有的降息，比如当前在澳洲置业，选择澳币贬值的时候购买适宜，而在美国置业，选择在美元升值时购买才最佳。同时，需要指出的是，除了置业款项外，国外“养房”的成本并不低。例如，美国的养房费用就包括房产税、租房管理费等。据了解，一年养房的费用可占到房价的2%至3%。同时，美国对房子的质量要求较高，“需要维修的老建筑”、“漏水被投诉的房屋”等，都需要一笔不菲的费用支出。