住建部喊话以租代售去库存 开发商将做"包租公"(2)

　　有专家认为，国内住宅出租的收益率在2%左右，即使是商业地产的投资回报率也才4%-5%，国内的高房价和较低的出租回报率，再加上房产税、所得税、物业管理运营成本等问题，就决定了开发商不会以出租持有房源的方式来解决去库存的难题。

　　还有开发商认为，目前存量房大多位于配套不完善的郊区，出租户看好的市区存量房源比较缺乏。郊区存量房出租市场是否有需求也很难说。

　　观点二租赁市场大有潜力房企可以考虑操作

　　就郑州市场而言，目前住宅过剩，供大于求，而城市源源不断拥入外来人口。其中，绝大部分人买不起房子，再加上众多城中村改造拆迁，造成郑州的租赁市场大有潜力。

　　在郑州，无力购房的“夹心层”有几种人群，如刚来郑州打拼的年轻一代，他们收入不高、不是本地户口。另外还有为下一代准备婚房的低收入老年群体。

　　其中矛盾最突出的人群集中于青年人才，他们的收入条件不符合经适房、廉租房、公租房的条件，或者符合公租房的条件，但房源离工作地点太远。针对这部分人，有专家表示，如果将来能有一部分的开发商实施“以租代售”，采取长期租赁的模式，可以让“夹心层”体面地住上房子，并且可以解决很多相应的社会问题。

　　更有些二手中介公司表示，在郑州有很多的空置房源，他们也在寻找合适的开发商尝试合作，但要求房源周边必须要有产业支撑、交通支撑，具有适宜租房的地段优势。

　　观点三“以租代售”存在一定的风险

　　业内人士表示，一般房企做促销时，会与购房者签订合同，租住几年后，购房者可买也可放弃，看似合理，但其中仍有风险。比如，入住前需要装修，住几年后，如果房价下跌，购房者不选择买房，则损失了装修费。如果房价略有上涨，但是仍不及装修成本，购房者不论买房与否，都不是最佳选择。

　　还有人提出，根据物权法规定，房屋租赁最多仅能签订20年合同，剩余年限不受法律保护。这样的长租物业除了转租存在困难以外，最大的问题在于难以继承，而租约超过20年之后，又有太多的未知数，虽然开发商可能会在合同中写明“买家”有优先的续租权。专业人士建议，要想快速培育郑州的存量房租赁市场，政府方面应当尽快出台各种政策，如减税、资金补贴等，并在一手房密度比较大的区域加大市政建设，增加商业、交通配套方面的投入。