卖地新招瞄准养老投资困局 养老院如何帮房企盈利

　　为保障北京养老设施用地尤其是市场化运营养老机构供地，市国土局再推新型供地模式。昨日，位于顺义新城第17街区的北京首宗配建经营性养老用地地块成交。业内坦言，该宗土地看似可供开发商经营面积不大，但其实地块较高容积率及周边较好的高端住宅开发环境对于房企来说还是有利可图的，配建自营的经营性养老机构未来或成为开发商在京拿优质地块的“敲门砖”。

　　养老配建地块意外引发争夺战

　　一宗看似普通，体量并不大，成交价也不算高的住宅项目，昨日却屡次搅动起北京土地交易中心内紧张的气氛。经过多轮鏖战，最终首创置业股份有限公司旗下的北京朗园置业有限公司以5.98亿元，多配建2.6万平方米限价商品房的条件从“势在必得”的龙湖地产手中“截和”。“在北京，开发商拿到住宅用地后，要按照规定建设一定面积的养老设施并不新鲜，但在土地出让条件中就规定，开发商拿地后必须配建一定面积经营性养老机构，而且必须自营，在北京却尚属首次。”现场参与围观的房企代表告诉北京商报记者。

　　昨日成交的顺义新城第17街区17-12-09、SY-1713-L02 R2二类居住用地、SY-1713-L01A61机构养老设施用地建筑面积接近13万平方米，起始价为4.6亿元，就一宗普通的住宅类地块来说，实属非常“划算”了。因此，在现场竞拍开始前，这宗此前“存在感”一直不高的地块却令人意外地获得了8次网络报价，且吸引了鲁能、龙湖等八家房企或联合体参与竞争，就连此前高调放话称养老地产运营压力大的万科也现身竞价房企之列。

　　根据出让文件的明确规定，该地块须配建销售限价为9500元/平方米的3.83万平方米限价商品房，而且达到价格上限后还需继续竞建同样价格的限价房面积。此外，有开发商向北京商报记者透露，在该地块招标文件中还明确，机构养老设施用地为34612平方米，如果算上最终开发商竞得地块时多配建的2.6万平方米限价房，最终首创仅有28672平方米的面积可用于建设一般商品房，楼面价在1万-2万元/平方米，但如果算上地块中养老部分的投入，商品房部分的楼面价将超过2万元/平方米。

　　新模式或成房企拿地“敲门砖”

　　对于与首创一直“缠斗”的龙湖来说，顺义新城地块的“失手”更令该地块的分量增加了几分。北京商报记者从现场参与竞拍的房企负责人处获悉，该宗地块的一级开发商就是龙湖地产，龙湖此前在周边已开发了多个高端住宅项目，首创大手笔“截和”也证明，这宗看似并不算非常理想的地块，实际上却有着非一般的吸引力。

　　在业内看来，该地块的出让释放了北京土储部门未来的一个供地信号。上述房企负责人告诉北京商报记者，这宗容积率为1.3的地块对于房企来说，必然是开发高端住宅的理想地块，虽然体量不算特别大，但周边高端住宅小区较多，且紧邻滑雪场等配套设施，相当值得一争。“从房企内部获悉，这宗地块透露了北京土地供应未来一个信号，即在较优质的住宅地块上配建经营性自营养老机构的土地项目，可能会成为今后供应的‘主流’方式之一，侧面鼓励开发商参与经营性养老机构的建设、经营。”该房企负责人表示，这意味着，开发商要想进入北京土地市场或者在北京尽可能多拿好地，可以将这类养老地块作为“敲门砖”。

　　养老院如何帮房企盈利

　　目前，随着北京市大力推进养老事业发展，新建住宅小区中配建养老机构，逐渐成为未来开发商开发住宅项目的“规范动作”。

　　然而不可否认，养老项目不挣钱、投资回报战线拉得过长，也是让不少开发商望而却步的主要原因。因此，业内就引发了新一轮担忧，认为这种“强制性”地要求开发商“不情不愿”将建设经营性养老机构的包袱背在身上，或许会引发新的打着养老噱头的变相地产项目出现。此前，有消费者曾向北京商报记者透露，在怀柔区某养老院曾打着扩建养老院的名义出售没有产权证的养老住宅，价格为6000元/平方米，通过远低于市场价的价格吸引消费者。

　　业内表示，以目前的情况来看，涉及配建经营性养老机构的住宅地块大多起始价格较低，且地块内普通商品房用地条件相对更好，房企如果大量拿到这样的地块，难免无法保证在实际建设过程中，养老机构用地会出现被侵占、缩水，开发住宅项目等问题。对此，中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强表示，政府应在土地制定上有严格的评价、进出机制和监管体系，“可以选择和确定一批优秀企业作为试点进入养老住宅建设领域，通过示范效应，增强企业投资养老住宅开发的信心。对于违规企业，则应建立退出和问责机制，并且帮助房企开拓更丰富的养老机构经营模式，让它们不再将经营养老院当做一种负担”。

　　北京商报记者 蒋梦惟/文 张彬/制表