深圳楼市新主张:“装”起来

　　作为改革开放的前沿阵地，深圳市的一举一动势必倍受关注，楼市亦如此。“锁盘”事件的余温未散，日前又因深圳万科宣称“主流住宅项目将实现100%产业化”，再次被舆论聚焦。作为深圳市连续15年稳居楼市第一的房企，万科的“100%”是否意味着深圳市住宅产业化产品占比有了大幅度提升？深圳市住房研究会常务副会长、深圳市住房和建设局政策咨询委员会秘书长陈蔼贫在接受《中国建设报·中国住房》记者专访时，提供的最新统计数据显示并非如此，“深圳每年入市房地产面积约500万～600万平方米，产业化项目比重以近3年数据计算，约为12%～13%，而在存量普通住宅项目中，产业化项目占比微乎其微”。

　　众所周知，中国住宅产业化此前进展缓慢的主要原因，是难以满足购房者对居住个性化的追求。目前，深圳市借鉴的“香港模式”能否破解这一难题，还需拭目以待。但有了《关于加快推进深圳住宅产业化的指导意见（试行）》（以下简称《意见》）的强力助推，全装修房，必将在不久的将来成为深圳楼市的主流产品。

企业发力

　　一旦从“要不要做”阶段发展到“怎样才能做好”阶段，对今日中国的房地产业而言，“住宅产业化”可能会成为持续时间最长的一个行业热词。在此背景下，同一家房企同一拨消息，“深圳万科连续第15年稳居深圳市场第一”同“主流项目将实现100%产业化”相比，显然淡了几分颜色。

　　日前，据深圳万科对外透露，去年深圳万科新开工90万平方米，在建产业化面积约130万平方米，对主流项目进行了“产品定型”，5个项目8000套房均采用3种标准户型，全部应用统一的产业化方式建造、全装修交房、全过程穿插流水施工，主流项目将实现100%产业化。对此，陈蔼贫分析称：“深圳的建筑产业化项目主要是万科在做，早期的探索始于2006年、2007年，2012年开始全面推广，截至去年竣工和在建面积约200万平方米，住宅、写字楼、商务公寓等领域均有涉及。”

　　万科的“100%”后面，深圳到底有多少产业化住宅项目、进展如何？本报记者据公开信息统计，截至目前，龙华扩展区0008地块保障性住房、万科第五园公寓、万科翡逸郡园3个住宅产业化项目已经竣工，8个项目在建，计划再建7个项目，总建筑面积将超过116万平方米，可谓热情高涨。陈蔼贫告诉记者：“新项目中的产业化项目占比正在持续增加。”

　　对于住宅产业化近年的快速推广，住房和城乡建设部科技与产业化发展中心副主任文林峰表示，国家的大政方针更加关注资源集约、环境友好的产业，住宅产业化正好契合了这一趋势。对建筑行业来说，住宅产业化也是实现行业转型升级、节能环保的重要抓手。

　　住宅产业化项目增多，意味着会有更多全装修房入市，而机构统计数字显示，目前深圳楼市全装修住宅产品占比不足2成，同瑞典、德国等发达国家全装修房占比正好掉了个个儿。何以至此？国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民在接受本报记者采访时分析认为，主要有两方面的原因：一是标准化的产品无法满足业主的个性化需求，二是业主对全装修产品质量尤其是环保方面的信任度缺失。性价比和品质保障才是购房者最关心的。不过，他认为“住宅产业化是大势所趋。现阶段在政府主导的租赁性保障房建设方面，采用产业化方式建造的可操作性和示范性更强。”

政府鼓劲

　　一方面，产品并不被市场看好；另一方面，由于去年深圳楼市整体供应量和成交量都处于历史中低水平，新房市场庞大的存量开始在数据层面显露，机构统计数据显示，今年存量和潜在的新增供应量将超过1000万平方米，面临更大的去库存压力。而万科内部本身对住宅产业化的现状也有着清醒的认识，北京万科工程管理部总工程师张芸就曾表示：“专业工人太少，构件厂发展太慢，无论技术还是生产规模都跟不上，仅靠少数企业来推动住宅产业化是不够的。”那么，深圳万科主流项目全部押宝产业化方式建造的底气何来？

　　对此，陈蔼贫分析认为，深圳万科经过这些年的发展，在住宅产业化方面已摸索出一套相对成熟的经验，“尝到了甜头”，更重要的原因还在于，住宅产业化在深圳已不局限在企业推广层面，政府的帮扶力度可谓前所未有，并于去年11月10日由市住房和建设局、规划和国土资源委员会、人居环境委员会联合印发了《意见》。

　　该《意见》明确提出，从今年起，深圳新出让住宅用地项目和政府投资建设的保障性住房项目100%实施产业化；政府投资保障房100%按标准化设计、产业化方式建造；安居型商品房（两限房）100%按产业化方式建造；自有土地自愿实施产业化方式建造，给予3%建筑面积奖励，地价按50%市场评估地价计收，产业化住宅由主体建设到2/3才可预售改为建设到1/3即可预售。这些要求和鼓励措施，无疑为住宅产业化注入了一剂强心针。

　　外有政策帮扶，内有转型升级需求，二者仅仅只是解决了造房子的问题，而最核心的卖房子问题，还需赢得购房者的认同。此前，产业化项目产品因无法满足购房者的个性化追求，一度成为普及推广的短板，深圳如何破解这一难题？深圳市人居环境委员会人居建设发展处副处长岑岩介绍该市岑岩表示，深圳现行的住宅产业化，使用预制装配整体式剪力墙结构，通过“内浇外挂”——承重结构现浇，叠合楼板、楼梯、外墙挂板与结构通过现浇形成整体。借鉴香港标准化设计的第二代产品，通过不同的彩色混凝土、露骨料混凝土、造型装饰等技术手法，同一栋楼可以形成不同的外立面效果，有效解决了标准化与组合多样化的矛盾。不过该模式成效如何，还有待观察。

　　对于深圳市住宅产业化的现状，陈蔼贫认为需要解决的问题远不只产品个性化，比如产业化规模不够、下游产业配套跟不上、比传统建造方式每平方米高出300元左右的成本等问题，依然是住宅产业化推行的阻力。