法院的判决为何房管部门可不听？

　　马立明

　　评论眼：根据广东电视台珠江频道报道，对于省高院的终审判决，房管部门却认为“这只是一种意见且不予采纳”。可见，虽然业主们获得了法律的支持，但房管部门置若罔闻。更令人费解的是，房管部门对于上级机关的复议和法院的判决竟然不以为然，令业主“大开眼界”。按照现有的法规规定，即便赞成业委会成立的业主超过全体业主的90%，只要他们的房屋总面积不超过专有面积的一半，仍然没有资格成立业委会来维护自己的权利。而回顾以往的房地产开发案例，有些开发商因在建筑、销售和管理中往往存在诸多猫腻，建筑质量问题、管理不到位、拖欠物业维修基金等多有发生。业主委员会成立之后显然是要挖出这些问题的，这也正是有些开发商通过提高门槛来拖延甚至阻挠成立业委会的原因。

　　在广东省政协会议上，政协委员温良等8名委员联盟提案《建议赋予物业业主委员会法律地位》，提案核心直指商住社区多年顽疾，小区共有物业权属不清问题。“小区共有物业和共有面积”，包括小区的人防工程、广场、架空层、设备用房、物业用房、学校、幼儿园、居委会用房、共建配套等，按照《物权法》的相关规定，上诉物业均毫无争议的属于全体业主共有。但是，到地方政府房管部门执行的时候，却产生了专有面积确权认知模糊不清和混乱，业主的权益得不到法律的保障，业主委员会完全处于弱势。

　　据媒体报道，广州天河某小区的业主委员会的表决结果遭到了房管部门的否决，因为他们被认为“投票表决所得赞成票权面积并未达到一半”的要求。然而，业主委员会通过充分证据，说明自己的合法性，并上诉于广东省高级人民法院。2014年9月，由广东省高级人民法院做出终审判决。广东省高级人民法院和广州市中级人民法院在行政判决书中明确支持：关于专有面积的计算应根据《广东省物业管理条例》第二十二条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定；关于建筑物总面积的计算根据《广东省物业管理条例》第二十二条第一款第一条的规定。也就是说，该小区的业主委员会完全达到要求，他们的意见应当得到重视。

　　然而，根据广东电视台珠江频道报道，对于省高院的终审判决，房管部门却认为“这只是一种意见且不予采纳”。可见，虽然业主们获得了法律的支持，但房管部门置若罔闻。更令人费解的是，房管部门对于上级机关的复议和法院的判决竟然不以为然，令业主“大开眼界”。

　　按照现有的法规规定，即便赞成业委会成立的业主超过全体业主的90%，只要他们的房屋总面积不超过专有面积的一半，仍然没有资格成立业委会来维护自己的权利。而回顾以往的房地产开发案例，有些开发商因在建筑、销售和管理中往往存在诸多猫腻，建筑质量问题、管理不到位、拖欠物业维修基金等多有发生。业主委员会成立之后显然是要挖出这些问题的，这也正是有些开发商通过提高门槛来拖延甚至阻挠成立业委会的原因。房管部门通过各种算法，甚至将公共面积算入专有面积，令人费解。公权力不顾广大业主利益，甚至对上级部门的建议、司法部门的判决面前依旧我行我素。

　　这个小区的事件，并不是个例。很多小区业主都在维权路上败下阵来。有媒体计算过，广州中心城区一个20万左右建筑面积的商住楼盘，其停车场、共建配套的物业出租、出售利益，以及共有产权的物业收益利益，一年可达600余万左右。著名学者唐昊指出，“部分开发商积极地通过各种途径进行二次确权，将车库、游泳池等小区公建配套变成私产，将业主共有变为开发商专有。众多共有物权的纠纷根源，就在于此。实际上，在中国没有建立共有物业的登记制度之前，业主的共有物权是无法保障的。”

　　业主委员会本来是代表业主维护权益，与房地产公司、物业公司沟通，从而共同进行社会建设的。著名学者、诺贝尔经济奖得主奥斯特罗姆曾高度评价了中国的小区公共治理，“一些市民自发组织起来的协会，比如业主委员会等，发挥了更显著的作用。据我所知，这种模式已经广为流传，它们与政府共同管理社区、解决问题，以保证大型建筑群良好运作，让居民获得良好的公共服务。”本来，这是一次社会建设的进步，是民众走向小区自治的一次很好的尝试，可现在，却出现如此局面。本来应当成为裁判员的房管部门，如今也拒不执行法院的判决。

　　如今，温良等人的提案已经引起了会议的充分关注。更多的细节还在协商过程中，更多的共识将会达成。希望本次两会将成为业主们摆脱维权困境的一个转折点。

　　作者为资深评论员、政治学博士