海外融资难度增大 房企资金链现隐忧

李广军 摄

　　2015年过去一个半月，房地产行业似乎仍然没有从过去一年的风雨飘摇中走出来。尽管去年不少大型房企都以颇为理想的业绩收关，但是新一年开局就已经频频有企业传出资金链告急的消息。而紧接着，今年企业融资难的论调甚嚣尘上。记者了解到，今年截至现时，仅有4家房企完成了海外融资，人民币贬值、房地产市场的颓势未改让企业过去几年较为依赖的海外融资市场也开始举步维艰。有机构分析认为，房企资金链紧张将是今年企业面对的重要难关。

　　今年仅4家房企完成海外融资

　　1月21日，旭辉控股集团有限公司与境内外银团签订一项初步总额约1.2亿美元(另加额外增额权1亿美元)的3年期美元/港元双币种银团贷款协议。本次银团贷款年利率为伦敦银行同业拆息率或香港银行同业拆息率加4.75厘。

　　1月29日远洋地产公告透露，公司已成功发行合共12亿美元双年期高级债券，拟将所得款项净额用于偿还现有债务及用作一般公司营运资金。成本方面，5年期美元债票息为4.45%，12年期美元债票息则为5.95%。据悉，这是远洋地产继2014年7月份发行12亿美元双年期债券后，又一次发行大额度投资级债券。

　　记者了解到，2015年开年至今只有4家房企已经完成了新年的首次海外融资。除了上述两家房企达成了海外融资协议外，还有珠光控股以及世茂地产两家房企完成了海外融资动作。

　　而事实上，每年的1月都是房企融资最为密集的时期。作为资金密集型行业，大部分企业都会在年初就以各种方式进行融资以充实当年企业的资金充裕度。在去年的1月，仅用了半个月的时间，房企在海外的融资规模就超过了300亿元。但今年，这种传统方式却似乎受到了巨大的阻碍。记者了解到，去年初就已经大规模融资的万达、中海、富力等大型房企至今都没有进行海外融资。

　　据中原地产市场研究部监测数据显示，2015年1月份，远洋地产、旭辉控股和珠光控股3家房企完成海外融资，合计金额为15.85亿美元，与去年同期的600亿元人民币相比，同比直降幅度达到80%以上。

　　企业融资难度加大

　　“企业肯定是希望能融到更多的资金的，但大环境的变化使得这一愿望要实现变得困难了许多。”广州某房企的负责人告诉记者。而据中原地产首席分析师张大伟称，人民币的贬值对于中国房地产的影响呈现出负面的因素。据他分析，美联储可能逐渐加息，美元走强后，热钱将流出中国市场，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境，如果人民币贬值形成趋势，房地产市场将面临颓势，从而可能伤害中国经济。

　　事实上，对于房地产企业而言，近年来出海融资是吸纳资本的重要途径，其中最关键的因素就是“成本相对较低”。在国内，银行针对房地产市场的1年－5年期开放贷，名义基准利率是6%。而如果算上监管成本以及沉淀资金，一般企业进行开发贷的利率都在9%以上，有些接近甚至超过10%。但是如果到海外市场进行融资，国外资金成本在以往大部分都在2%－3%。这样巨大的成本差距对于资金需求量极大的房地产企业来说，其吸引力也是巨大的。

　　更为关键的是，过去中国房地产市场的兴旺也使得国内房企在国外资本面前竖立了“招牌”。上述房企负责人告诉记者，在去年以前，企业进行海外融资一般都会比较顺利。特别是人民币持续升值的情况下，再加上中国房价的持续上涨都为房企海外融资提供了极大的便利。但今年，这样的美景可能不复存在了。

　　“房企出现融资难，即使是在海外资本市场上，融资成本也明显上涨。”张大伟称，“根据以往的经验，房企往往会选择在1月进行海外大规模融资，这样可以增加一年的资金宽裕程度，有利企业的资金安全。”中原地产首席分析师张大伟说，但2015年以来，国内房企由于受到佳兆业债务违约事件，以及人民币贬值影响，出现了融资难的现象。“预期在2015年春节之后，房企海外‘融资难’的现象将继续加剧。”

　　今年房企或现“钱荒”

　　一向以“年限长、利率低，获取渠道便捷”而著称的海外融资受阻，使得业界对于房企今年的资金压力产生了担忧。张大伟就认为，热钱流出中国市场会加剧房地产企业“钱荒”。

　　而更为关键的是，在去年年末房企们拼命冲完业绩后，今年的销售压力仍然是有增无减。记者发现，在已经公布1月业绩的房企，成交数据几乎都是下滑。甚至是万科、保利、招商三家龙头房企，在今年1月的业绩也是同比下滑。

　　2月9日，招商地产发布公告称，1月该公司的销售业绩和销售面积出现双双下滑，与去年同期相比分别下降33.94%和44.09%。而保利于2月8日晚间发布的公告显示，其1月的销售金额和销售面积均出现了26.72%和36.66%的下滑。此前万科公布的首月业绩也显示，其1月营业收入同比下滑了16.1%。

　　作为行业的领军企业，万科地产今年的1月业绩也不太好看。2月4日，万科公布其2015年1月销售数据。数据显示，2015年1月万科实现销售面积196.0万平方米，销售金额232.1亿元，分别比2014年同期增长0.7%和下降16.1%。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，“新的一年，楼市重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常供需状态，此时对于大多数大中城市而言，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，整体市场仍然有去库存的压力。”他分析称，进入2015年，政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。从这个角度看，房企不仅要面对海外融资难的困境，国内融资以及产品销售回笼资金都将存在压力。

　　南方日报记者 蒋劲劲