底价成交成主基调 广州土地市场趋理性

　　据经纬行研究中心最新发布的1月广州土地市场研究报告，2015年1月份，广州市出让商住、商服地块共7宗，均为底价成交，住宅地块占4宗，商服地块占3宗，总出让土地面积27.88万平方米，环比上升722.42%，总出让金额51.47亿，其中商住地块48.66亿，占总成交金额94.55%。2015年首月土地出让低谷反弹，而底价成交则成为主基调，市场发展渐趋理性。

　　房企纷纷“东进”拿地

　　住宅土地方面，本月底价成交4宗商住地块，天河1宗、萝岗3宗，出让金额48.66亿，其中北京过江龙远洋地产夺天河粤隆客车厂“旧改”地块首进广州，富力及时代则分别夺萝岗宅地，双双拉开各“东进”序幕。

　　萝岗方面，东区街开发大道以东NP-B4-2地块，用地面积3.66万平方米，总建14.34万平方米，被富力地产以底价7.42亿元夺得，折合楼面地价5175元/平方米；值得注意的是，对于深耕广州市场的富力而言，在目前炙手可热的萝岗，乃至新黄埔区，至今仍没开发项目，此次成功夺下萝岗宅地，在增加土地储备的同时，亦标志着富力看好萝岗的发展前景，正式进军萝岗市场，从而拉开其“东进”的序幕。

　　此外，萝岗科学城开创大道以西KXCD-F2-3地块、科学城开泰大道以东KXCD-F2-4地块，均为“旧改”地块，占面分别为5.06万平方米、2万平方米，建面分别为14.18万平方米、6万平方米，被时代地产以底价13.32亿元夺得，折合楼面地价分别为6660元/平方米、6470元/平方米。值得注意的是，两宅地地理位置较优越，周边已有万科东荟城、中海誉城等多个大型住宅小区，并有植树公园等自然生态资源；

　　时代地产是继富力首进萝岗后，又一以广州老牌房企身份进军萝岗的开发商。由此可以看出，一方面，萝岗在地铁规划、多个大型商业配套的支撑下，区域前景利好已明朗化，其区域价值已实质性地体现于楼市，成功促使了时代地产迈开“东进”的步伐；另一方面，萝岗在经过2014年两度刷新区域单价地王后，其区域市场已逐渐回归理性，全市楼市的发展亦更趋稳健。

　　天河方面，“旧改”的元岗路粤隆客车厂地块1、地块2，占面9.42万平方米，建面22.33万平方米，属元岗组团改造的起步初期地块，虽然受惠于地铁利好，但由于旧村、旧厂包围圈内，周边客运站亦较杂乱，加上受地块自身规划商业占比较大、需配建学校及西边河涌的影响，12500元/平方米的起拍价相对偏高，最终在没有举行土地拍卖仪式的情况下，被过江龙北京远洋地产以底价27.92亿元夺得。值得注意的是，地块相对西面仅一路之隔的白云两大准单价地王而言，其楼面地价分别低10010元/平方米、12497元/平方米，以后楼盘定价的灵活空间较大；此外，地块无中小户型配比限制，有利于户型的灵活配比，提高了地块的可塑性。地块得主远洋地产，是继金融街、华发、北大资源、深振业、龙湖、华润置业、平安不动产后又一外地实力房企，此次拿地展现了外地房企进军广州市场的决心，同时亦为广州楼市注入又一强劲的动力。

　　2015年首月的土地市场表现平淡，虽然均为底价成交，但其价格较理性。此外，两家本土房企的东进布局或让萝岗的“造城”效应加剧，在无户型比例限制的情况下将令萝岗住宅产品线更丰富；另外，在两地块有竣工时间限制的前提下，必然加速了各地块的建设，为区域住宅市场的发展提速，同时亦有望进一步带旺周边商业，加上地铁的开通，使萝岗的居住氛围更浓厚、更宜居。

　　2月将首挂“巨无霸”商住地

　　展望2月供地，广州共有4宗地块挂牌，商住用地占1宗、商服工业混合用地占1宗，商服用地占2宗，合计用地面积29.28万平方米、出让起拍价16.63亿元。其中民科园推出3宗地块，总占面23.77万平方米，总起拍价16亿元，成为2月的供应主力。

　　住宅地块方面，民科园太和镇北太路以北、民科园以西AB1207024、AB1207026、AB1207028商住地块，占面20.73万平方米，总建40.57万平方米，起拍价13.45亿元，起拍单价3316元/平方米，由2宗商务地、1宗宅地，合计3宗地打包成一宗出让，为民科园自2007年以来首次挂牌的商住地块，同时也是白云区土地实行公开招拍挂以来规模最大的商住地，堪称“巨无霸”；此外，地块既可单独申请，也可联合申请；其竞得原则为最高限制地价+竞配建；出让条件是，AB1207028地块须按规划要求配建保障性住房及相应比例的地下空间建筑面积，并无偿移交广州高新技术产业开发区民营科技园管理委员会。由于地块起拍单价较低，体量较大并受惠民科园的规划利好，有望吸引实力房企或联合体参与竞拍。

　　商服地块方面，民科园太和镇北太路以北AB1208065地块、AB1208140-2地块，占面分别0.97万平方米、2.06万平方米，两地块起拍单价均为2118元/平方米，是民科园自2007年以来起拍单价最高的商服地块。

　　据经纬行分析，民科园位置较偏，目前周边村庄、田地较多，生活配套较缺乏，如三宗地块顺利出让，一方面令其功能区更显丰满；另一方面，片区发展或将提速，在改善配套的同时，亦有望促进片区的三旧改造。文/图南方日报记者 李广军