房地产救市再升级 业界对新政可行性多持怀疑态度

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　　邀请嘉宾

　　刘世恩 佛山汇诚宏图房地产顾问有限公司董事长

　　谢逸枫 亚太城市房地产研究院院长

　　曹绍林 合富辉煌市场研究部副总监

　　徐伟钊 长信地产营销中心总经理朱杏幸 星星凯旋国际营销总监

　　房地产“救市”再升级。

　　在福州，市民和开发商们不用再为卖房子发愁，因为可以把房子卖给政府！福州市近日下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府。价格原则上低于市场评估价格15%左右。而政府则拟将这部分商品房转化成为安置房，促进棚改与利用存量房的支持措施。

　　房地产“去库存”成为全国多个省市2015年首要面临的问题，根据21世纪经济报道，除了福州，四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省市也正在实施试点。

　　目光投向佛山地产市场，库存压力同样存在。根据戴德梁行统计数据，目前佛山市共有800万平方米一手住宅存量有待消化，并且这一数据仍在加大。在这一背景下，佛山会否跟风“政府回购”？佛山业界一致认为，对佛山而言，800万平方米楼市库存“毫无压力”，另一方面，“政府回购”新政可能性不大。

　　撰文：南盼 陈文娜

　　焦点1 政策评价业界对新政可行性多持怀疑态度

　　南方日报：目前包括福州在内的多个城市正在试点“政府回购”商品房的救市策略，您如何评价这一策略？

　　刘世恩：政府为什么回购？资金从哪儿来？从商业逻辑上来讲，这是说不通的，前几年政府是拼命限购，现在又出来托底，岂不自相矛盾？再有，这个政策要如何落地？房屋的市场价格由谁来评估？而且低于市场价格的15%，这个价格想必也无法加强消费者的市场信心。说不定还会起到适得其反的作用。

　　谢枫逸：目前来看，推行这个政策要面临很多问题，比如如何通过法律的形式来保障？收购的价格是成本价还是市场价，该如何确定？购买保障房的人去买商品房，价格从5000元/平方米到10000元/平方米，中间的差价谁来补贴？

　　曹绍林：这个政策应该是可行的，价格低于市场价的15%，就相当于打了个8.5折，目前好多楼盘急着回笼资金的时候，退出来的折扣可能比这个还低。但这个政策也面临一个问题，比如城市做安置房的体量规划有多大？哪类房子适合做安置房？这些都要提前考虑清楚。另外，这个政策应该是个短暂行为；因为政府要回购一部分的存量房，考虑的就是建设成本和土地成本，市郊项目或许可以操作，市中心可能很难，毕竟预算有限。

　　徐伟钊：政府回购商品房这个政策很容易隐藏猫腻？比如跟谁回购、什么价格回购、谁说了算？现在政府有指标做保障性住房，政府不亲自去做，通过回购这种形式是可以的，但由谁来监督呢？另外，政府因为“救市”去购买商品房，总共能购买多少套？如果购买量很少的话，说不定是“救人”，而非“救市”！

　　焦点2 政策落地佛山无需施行“政府回购”

　　南方日报：“政府回购”手段在佛山适用吗？佛山是否也可能推行这一手段？

　　刘世恩：这个政策主要用在一些库存量极大的城市，比如福州等地库存消化时间超过20个月，相对来说，佛山800万平方米的库存量比较小。

　　谢枫逸：佛山不应该出现的，因为佛山保障房建设目标都是最近几年都是能够完成的，而且很多保障房都在空置，买回来的又有谁去住呢，最后有变成烂尾楼的风险，会有更多的资源浪费掉。

　　徐伟钊：这个很难说，现在很多政策都会被模仿或跟风，如果福州或者其他先行先试的城市证明了这个政策有积极的作用的话，不排除佛山有跟风的可能。

　　焦点3 库存压力消化800万平方米库存量只需要8个月

　　南方日报：数据统计，当前佛山楼市新房库存量约800万平方米，您对这一数据怎么看？这一库存量会给佛山带来压力吗？

　　刘世恩：这个库存是正常的，佛山的库存量历年来都差不多。我们初步预测，2015年的佛山地产市场表现跟2014年应该比较类似，所以，800万平方米的库存量对于佛山而言并无压力。

　　朱幸杏：2014年8月起，佛山一手房交易量每个月都过百万，倘若按照这种速度，800万平方米的库存量消化起来只需要8个月；即使是按照佛山近几年来70-80万平方米的月均成交量，现有库存的消化时间也不到一年，这个存量是比较健康合理的，并不会给佛山楼市带来压力。