不动产登记细则:存在权属争议的不动产或不能登记

　　为贯彻实施《不动产登记暂行条例》，规范不动产登记行为，维护不动产交易安全，保护不动产权利人合法权益，由国土资源部起草的《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》，即日起向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2015年4月25日。

　　公众可通过三种途径和方式提出意见：一是登录中国政府法制信息网(网址：www.chinalaw.gov.cn)，进入首页左侧的“部门规章草案意见征集系统”提出意见；二是通过信函方式将意见邮寄至：北京市西城区阜内大街64号国土资源部政策法规司(邮编：100812)，并在信封上注明“不动产登记暂行条例实施细则征求意见”字样；三是通过电子邮件方式将意见发送至：zqyj@ ">zqyj@ 。

　　登记范围

　　包括土地和房屋等五类不动产

　　据介绍，《细则》总计8章137条，以细化落实《不动登记暂行条例》为目标，注重具体制度的可操作性，重点明确登记机构及人员、登记类型、登记簿证、登记程序、登记权利类型、登记信息查询及共享制度等方面的重要制度。

　　依照该《细则》登记的不动产包括：

　　(一)耕地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等；

　　(二)定着于地表、地上或者地下的房屋等建筑物、构筑物以及特定空间；

　　(三)海域及海上建筑物、构筑物；

　　(四)定着于土地的森林和林木；

　　(五)法律、行政法规规定可以登记的其他不动产。

　　登记机构

　　跨县不动产

　　可在所跨任一区域申请

　　为维护不动产权利人物权，《细则》特别对跨县级行政区域不动产登记的申请进行规定：当事人可在不动产所跨任一行政区域提出申请。在登记完毕后，应当将不动产登记簿记载的有关事项告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。

　　对于特殊管辖问题，规定国务院确定的87个重点国有林区的森林、林木和林地，以及国务院批准项目用海、用岛登记发证由国务院国土资源主管部门确定的不动产登记机构办理。中央国家机关使用的国有土地等不动产登记参照《在京中央国家机关用地土地登记办法》等有关规定办理。

　　登记程序

　　七种情形的不动产不予登记

　　在明确一般登记程序(即申请、受理、审核、登簿)的同时，《细则》对可能遇到的特殊问题，如未成年人父母以外的人担任监护人的，或者申请人患有精神疾病的不动产登记如何申请、委托申请的具体程序等进行了逐一细化。

　　《细则》还规定了不予登记、实地审查以及公告的具体适用情形。有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记：

　　(一)存在权属争议的，但申请异议登记的除外；

　　(二)不能提供合法、有效的权属来源证明材料或者申请登记的不动产权利与权属来源证明材料不一致的；

　　(三)申请登记的事项与不动产登记簿记载冲突的；

　　(四)未提交依法缴纳不动产价款、税费等凭证或者减免证明的；

　　(五)申请登记的不动产权利超过规定的使用期限的；

　　(六)申请处分的不动产被依法查封期间，权利人因处分不动产申请登记的；

　　(七)法律、行政法规规定的其他不予登记的情形。

　　登记类型

　　8种情形可申请进行变更登记

　　《细则》细化了《条例》中规定的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、预告登记、更正登记、异议登记、查封登记等登记类型，便于登记机构实际工作中具体把握和操作，规范和统一登记行为。

　　有下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；不动产的坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限、来源等权利状况发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押担保的范围、主债权数额、最高额抵押担保的债权范围、最高额抵押债权额、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法等发生变化的；共有性质发生变更的；法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

　　登记办理

　　房屋所有权首次登记交五种材料

　　《细则》为规范登记行为，减少自由裁量空间，增强可操作性，重点对各项不动产权利登记的适用及提交材料等进行了细化，分别规定了集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记等的适用情形和需要提交的材料。

　　其中规定，在国有土地上合法建造房屋申请房屋所有权首次登记的，应当提交以下材料：土地权属证明；建设工程符合规划的证明；房屋已经竣工的证明；房地产调查或者测绘报告；法律、行政法规规定的其他必要材料。

　　名词解释

　　不动产和不动产登记

　　不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

　　不动产登记，又称为不动产物权登记，是指经权利人或利害关系人申请，由不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

　　不动产登记推进进程

　　2007年3月16日

　　十届全国人大第五次会议通过《物权法》，其中设专节规定了不动产登记制度。

　　2013年11月20日

　　李克强总理主持召开国务院常务会议，决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担。

　　2014年4月21日

　　国土资源部给出不动产统一登记时间表：2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2018年前不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

　　2014年5月

　　不动产登记局正式挂牌，按照人随事走的原则，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子。

　　2014年8月15日

　　中国政府法治信息网公布了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，向社会征求意见。

　　2014年11月12日

　　李克强总理签署国务院令，公布《不动产登记暂行条例》。

　　2015年3月1日

　　《不动产登记暂行条例》开始施行。国土资源部部长姜大明当天上午在江苏徐州市为申请领证的市民颁发了全国第一本不动产权证书。

　　连线湖南

　　今年6月底前组建不动产统一登记机构

　　湖南已具备不动产登记技术条件

　　长沙晚报讯(记者 孙占锋)湖南省的不动产登记工作一直在紧锣密鼓地进行中。日前，省政府办公厅下发《关于开展县级不动产统一登记试点工作的意见》，要求根据登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”的要求，试点县市(浏阳、澧县、芷江)因地制宜，先行先试。3月1日，长沙市住建委下属的原长沙市房屋产权监理处，更名为长沙市房屋产权登记管理中心，为不动产统一登记做准备。

　　今年6月底前，湖南将组建不动产统一登记机构，完善县(市)、乡(镇)两级登记窗口建设。目前，湖南省国土资源厅暂时将不动产登记办公室设在地籍管理处，已完成了全省1∶2000、1∶1000影像数据汇交工作。正在组织开展芙蓉区等46个县(市、区)1∶2000正射影像图、数字线划图生产工作，开展土地、房屋、草原、林地、海域等不动产登记的技术条件已经具备。

　　作为湖南进行不动产统一登记的试点县市之一，浏阳市正在进行积极准备。不过，不动产登记机构设置及编制整合、工作职能整合和数据信息整合困难较大，而这些将是未来不动产统一登记工作的重点。“在操作过程中，由于各地情况不同，可以根据本地实际，结合中央和省里的要求因地制宜地推进。”省国土资源厅土地监察执法处处长欧阳志军介绍，不动产统一登记基础数据将对不动产的自然属性、权力属性和一些限制性规定进行描述，用于不动产机构的业务办理、不动产登记不同部门之间的信息共享和对不动产信息的查询。

　　不动产登记会不会给房地产市场带来影响？多位业内人士均认为，不动产登记将对买卖双方的心理预期产生一定的影响，但总体来说，其对楼市的影响十分有限。中国房地产学会副会长陈国强表示，不排除有些家庭或个人由于不愿进行登记，而处置名下部分房产，“这可能在局部区域导致供应增加。”中原地产首席分析师张大伟认为，不动产登记制度有助于推动全国住房信息联网，为房产税的全面征收提供条件。