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绿地京津今年“要进城”商办项目投资客户骤减

2015年05月15日 07:35 来源:新京报  参与互动()

  绿地在北京的在售和待售项目,90%以上都是商办产品,绿地表示未来将加大住宅开发力度。 新华社记者 张宇 摄

  “我主管拿地,我开玩笑说,今年的任务就是要进城”。新官上任半年、今年在北京拿下两块地的绿地京津老大欧阳兵近日终于“松口”,在出席4月10日举行的“2015绿地集团京津事业部品牌发布会”上,透露绿地京津今年计划加大住宅产品的供应,有意在北京五环内购买综合性地块。

  自2007年成立、2009年在大兴拿下第一个项目“进京”以来;绿地京津事业部快速发展,2014年预销售额达到180.11亿元,销售面积76.26万平米,2013年至今,绿地京津在北京拍下了21块土地,90%以上为商办用地,2015年销售目标则是更加激进的251亿元。

  业绩 年底前要卖出超211亿元

  “前四个月总销售额是将近40亿,在集团排名算过得去,但比我们年初定的指标差一点,”绿地京津事业部总经理欧阳兵对新京报记者表示,整个京津地区的供应节奏集中在下半年,对全年251亿元的指标“没有任何的怀疑和动摇”。

  欧阳兵不讳言,绿地集团内部有共识,利润、回款很重要,但规模排在第一位,在集团对事业部的要求中,年增长低于两位数是“不可想象的”。

  不减目标,意味着绿地京津大区年底前要卖出超过211亿元,在销售手续审批严格的北京,房企的销售成绩往往取决于供货能力,绿地能提供那么大的供应量吗?冲刺销冠的底气又从何而来?

  记者根据绿地公开信息统计,目前绿地京津大区在售项目7个,其中北京5个,香河1个,天津1个,而包括今年新拿下的昌平和太阳宫项目,绿地在北京共有11个待售项目,分布在石景山、昌平、顺义、通州、密云等远郊区。

  “今年很多项目在建或竣工,经营所需的资金在成倍数地增长,”欧阳兵透露,一方面将加快办证速度,另一方面则积极和银行等金融机构进行合作。

  “绿地项目往往会提前锁定一批客户,”通州一个综合体项目营销负责人对新京报表示,自己的项目在绿地通州中央广场旁边,目前正在蓄客中。

  挑战 商办项目投资客户骤减

  记者了解到,绿地在售、待售的这18个项目中,除了香河、天津有集中住宅产品供应外,90%以上都是商业、办公楼等商办产品,分布大都在五环外,其中最贵的是望京中心,写字楼售价在7万元/平米,多数项目的写字楼售价则在21000-28000元/平米。

  “2014年我们卖到了180亿元,但不到5%的住宅,还有一部分是天津、香河项目贡献的,这很不合理,”欧阳兵表示,住宅对现金流的保障比商办要好很多,未来拿地上,绿地将会加大住宅用地比例,目前正在和政府沟通,准备做一些大型的,大部分同行做不了、或不愿意做的综合性房地产项目。

  但今年更严峻的问题或许是商办项目的销售。“从去年开始,外地投资性客户少了,”欧阳兵透露,过去在北京郊区买商办项目的人,有很大一部分是外地来的投资客,他们买来再出租,或等到二手房升值后转手卖出;但从2014年下半年开始,绿地销售团队反馈的数据中,外地投资客购买呈逐步下降趋势。

  记者了解到,客群变化使销售速度减慢、而政府部门也要求商办物业开发商留在当地自持物业,不鼓励“卖了就走”,这也影响到了很多项目的销售和回款。

  比如,丰台科技园一家写字楼开发商高层就对记者表示,“拿地的时候很多规则、限制都没有讲,现在产品要入市了,管委会提出很多要求,比如很大一部分面积要求(开发商)自持,招商入驻的企业也要挑选,每年有多少税收,还要查符不符合定位。”

  应对 转型做平台服务商

  面对新挑战,绿地也开始快速调整。记者了解到,早在2014年6月,绿地就在北京推出了商办项目服务平台“商魔方”,比如在一些郊区项目中开始自营社区食堂,商务中心提供打印、传真、预订租车等服务;绿地商业还将配备mini健身馆、社区银行、便利店等服务。

  绿地京津事业部副总经理、主管营销的李蓟此前也对新京报坦言,郊区配套不足往往带来商办高空置率,投资人回报不理想,也拖累综合体整体发展,绿地今明两年都将有大批商办项目交付,启动社区商业服务链条十分必要。

  “从去年四季度到今年春节前,我们集中研究了怎么应对客群变化,怎么在外地投资购买缩减的情况下,做大当地买家、当地用户?挖掘出这批客户的购买价值?”欧阳兵透露,绿地已经“心中用数”,应对措施也在逐步实施。

  目前来看,针对客户群从“外地投资客”变为了“本地企业用户”,绿地给出的方案是为这批新业主、或新租客提供全套生活、商务需求,按欧阳兵的话说,是“不仅满足基础的办公需求,在这个平台上还可以实现他们的商务圈、业务圈的拓展”。

  此外,欧阳兵补充道,绿地未来会以互联网为平台,开发绿地社区APP,打造社区移动服务生态圈,还会以房地产投资基金为平台,进行项目投资,产业投资和创业创新投资运作。

  ■ 对话

  绿地京津事业部总经理欧阳兵

  “第一工作就是要进城”

  Q:从去年11月份调任绿地京津,你做了哪些事情?

  A:我到北京正好半年,这半年来做了三件事,首先是熟悉情况,熟悉项目,熟悉政府,媒体、合作商,人脉圈子,第二是做好京津事业部2015年的工作规划、和未来3-5年的中期规划。第三是谋发展。我们事业部领导班子有五个人,我分管的业务工作就是拿地,其他工作我们都有其他的领导分管。一季度我们在北京昌平拿了一块住宅用地,在朝阳的太阳宫拿了一块商业用地,之前除了望京项目在五环内,我们其他的项目都在五环外,我开玩笑说我第一工作就是要进城,可能我未来继续做的还是这三方面工作。

  Q:你对房地产行业的转型和创新怎么看?

  A:这半年来我也在思考创新和转型,不管是国内房地产行业大形势,还是北京市场,分化趋势非常显性,大家都看得出来,不需要专业人士来谈分化了。我想北京市场运气好可能三五年,运气不好可能更快,会面临着今天在国内大多数城市所面临的局面。

  Q:绿地京津怎么转?

  A:今年开始,一个重点工作是围绕房地产主业,做好并购投资和互联网+这两个增长点,这可能是未来我们绿地的一个突破方向。

  本版采写/新京报记者 自曾晖

【编辑:张明燕】
 
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