在售项目半数为同类产品 京西楼市成商住房红海

　　伴随着市场回暖，新房供应量逐渐回升，上周末8个项目同天拿证更是引人注目。其中位于门头沟的西长安壹号项目两栋楼共计556套房源拿证，使商住项目扎堆儿的门头沟区域成为市场的焦点。在过去两年间，众多房企狂砸610亿元在京西拿地，让石景山和门头沟成为北京土地市场的新宠。房企开发产品除了自住房外，就是别墅和商住房，这样的产品布局和土地价格关系密切，该区域产品同质化不仅使项目间竞争激烈异常，房企也面临库存高企难以“去化”的难题。

　　商住产品集中供应

　　印象中，2010年之前北京商住项目为数不多，为人们熟知的更是少之又少。由于2011年起北京开始实行限购政策，很多不具备购房资质的刚需购房客只能选择不限购的楼盘，众多开发商抓住市场机会，开始开发商住类产品。

　　近几年房企开发的商住类产品在通州、房山、大兴等区域相对集中，门头沟前两年土地集中出让后，目前成为商住类产品新的集中供应地。

　　近几个月，门头沟区域商住类产品多项目集中入市。该区域在售的15个项目中，有8个项目都有商住类产品，包括西长安壹号、远洋新天地、华润·悦景湾、鸿坤·七星长安、中国铁建·梧桐汇等。其中由融创、住总和骏洋地产联手开发的西长安壹号和华润·悦景湾项目均于5月底开盘，远洋地产开发的远洋新天地项目目前处于排卡期，将于近期入市。

　　门头沟区域商住类产品项目供应看似已经很多，事实上还有很多待开发土地等待入市，其中近一半将开发成商住产品，届时门头沟商住类产品将迎来真正的供应峰顶。

　　同质化产品竞争激烈

　　由于门头沟土地的集中供应，项目集中入市，加上产品开发的同质化，该区域商住类项目之间竞争异常惨烈。

　　过去两年，华润、融创、远洋、保利、城建等多家知名房企布局京西板块，意味着2015年开始门头沟区域将进入项目供应高峰期。开发商竞得土地楼面价已超过2.5万元/平方米，亚豪机构市场总监郭毅分析认为，较高的土地价格使得开发商在产品规划上受到限制，只能将所得土地开发成价值较高的别墅产品和商住类产品。其实开发商就是从拿地价格出发，达成的这两种产品的配比。

　　除了自住房和别墅，就是商住类产品，导致产品同质化问题较为严重。如远洋新天地、西长安壹号和华润·悦景湾三大项目都位于门头沟长安街西延线和滨河路南延线交汇处，三项目相距不过千米，而产品类型均为商住类，定价较为相似，入市时间相隔不长，门头沟还有其他商住类产品的集中入市，未来该区域市场竞争激烈程度可想而知。

　　库存高企成房企最大困境

　　前两年，门头沟土地市场集中供应，两年间成交经营性用地24宗、土地出让金额高达610亿元、累计供地面积达到350万平方米，目前房企待开发土地仍有很多。未来商住类产品潜在供应量庞大，库存高企难以去化将成为开发商面临的最大困境。

　　亚豪机构统计数据显示，门头沟区域商住类产品今年新增供应套数1228套、新增供应面积6.07万平方米；年内共成交309套、成交面积1.58万平方米，其中成交量最大的月份是6月上半月，共成交124套。

　　另外，门头沟商住类产品库存量已达2373套，今年新增供应1288套、成交309套，供需比为4：1。郭毅认为，现在门头沟商住类产品库存量已经较大，未来的潜在供应量依然很庞大，该区域商住类产品的去库存压力之大不言而喻。

　　北京商报记者 赖大臣 彭耀广

　　记者手记

　　6月16日上午，北京商报记者来到了门头沟区冯村，虽说北京周边并不缺山，而门头沟的楼盘多是依山而建，形成特有的景观，随着交通线路的规划建设、配套的完善，门头沟区还是比较适合居住的。

　　长安街西延线和滨河路南延线交汇处，西长安壹号、华润·悦景湾、远洋新天地三个商住类项目毗邻而建，开盘时间、产品定价等都很相似，同区域内激烈竞争在所难免。当记者提到还要考虑区域其他楼盘时，每个项目销售都会说自家项目的优势，并委婉地提出别家项目的缺点。

　　某项目销售人员介绍的关于LOFT产品层高的问题，引起记者的注意。“西长安壹号和远洋新天地为LOFT产品，层高4.2米，实际上建成后上层层高仅为1.78米，现在开发商设计的样板间不是按照1：1比例建的。”同时，他还拿出LOFT产品设计图给记者看，除去地板垫层高度、吊顶高度和上下层中间隔板的高度，LOFT上层高度仅为1.78米。

　　而上述两项目的销售人员均解释说样板间是按实际比例设计的，记者看样板间时，感觉上层高度应该有1.9米以上。提醒各位购房者，实地考察项目，要仔细询问房屋相关情况，谨慎签署购房合同。