百亿“接盘侠”：万科业务变革为中小股东撑腰

　　近一个月，股指不断走低，不少地产股跑输大盘，不仅有数十家公司紧急停牌避险，而且还有公司跌幅一度逼近70%。这般惊心动魄的下跌，万科A（000002，SZ）成为目前成交量和流动性最好的地产股之一。除了5、6月以来的业绩支撑，这还与万科管理层高调护盘有关。7月6日，股市一片绿，万科高调宣布了百亿回购计划，利好消息及时阻止下降趋势。

　　是什么令万科在下跌时耗费巨资回购护盘？万科董事会秘书谭华杰表示，管理层希望保护中小股东利益，而且对公司未来业绩有信心。保护中小股东利益的理由不难理解，可是信心从哪来？

　　大手笔护盘

　　2014年初，楼市遇冷，万科股价再次走入谷底。万科总裁郁亮以2013年薪金700万元增持自家股票。这一举动，使得万科股票第二日高开高走，并拉动地产板块全线飘红。万保招金等龙头股的股价已接近净资产，市盈率跌至5倍以下，在弱市中，管理层增持无疑稳定了市场长期投资的信心。

　　此外，万科每年的分红派息比例均处于A股市场前列。比如，2014年3月，股价低点时，万科提出每10股派送4.1元，同比增长127.8%。

　　这次，万科提出百亿回购计划，虽然尚未经股东大会审议通过，但从7月6日至今，已将股票从7月3日收盘价13.7元／股拉至7月15日收盘价14.7元／股。

　　燕曦基金总经理李经纬分析称，这些利好消息，使得万科13.7元／股注定成为阶段性低点。

　　与去年郁亮出面稳定市场信心不同，此次万科股价已经历一波涨幅，13.7元／股的回购价几乎是郁亮去年约7元／股买入的一倍，而且耗资更多，方案通过后，今年内只要股价低于13.7元/股，即实施回购程序，上限为100亿元。

　　可是，房地产行业利润率走低已成不争事实，万科回购的信心从哪儿来？答案似乎越来越清晰：一是跑赢业内，二是转型，成为多上市平台的控股集团。

　　三招提高短期业绩

　　如何跑赢业内？万科有三招。

　　第一招，推货时紧盯市场，平衡量价关系，用全盘布局抵消个别项目风险。“3·30新政”后，深圳楼市火爆，交易价格屡创新高。万科踩在行情高位，6月6日，推出位于南山的万科云城商务公寓项目。这距离股市大跌、深圳楼市短期看涨情绪改变，仅剩一周多的时间。

　　开盘当日，该项目成交均价5.5万元/平方米，销售量达到95%。虽然没有诞生“日光盘”，但单日收金20亿元已足够锁定利润。这样的量价比，使得剩余房源的推货节奏变得灵活，不论价格涨跌，已是稳赚不赔。5.5万元的单价并不便宜，同期，位置更接近市中心的深圳华润城住宅项目均价仅6万元。

　　市场不好的时候，万科有另一套打法。以去年上半年的广州市场为例，由于竞争激烈，万科对部分项目进行调价，加快去化。虽然单个项目利润率下降，但确如世联行董事长陈劲松所说，对所有大公司而言，个别项目的降价、利润率的下降，都将在整个盘子中得到平衡，布局合理者能够在市场波动中熨平风险。

　　第二招，不再谈规模，只看回款率，储备大量现金以备不时之需。只有回款才是真正的销售，万科总裁郁亮曾指出。

　　万科的回款率一直稳定在90%以上，去年，更是达到惊人的97%。同期，如保利、碧桂园等一线房企的回款率则在80%到90%之间。

　　高回款率极大地充实了万科的现金流，去年底，万科净负债率仅5.4%，在手货币现金627亿元。正是现金充足、财务稳健，万科才有底气在股市大跌时提出百亿回购计划。

　　第三招，在一级市场审慎拿地，多拓展二级市场渠道。

　　一方面市场单边上涨趋势结束，另一方面郁亮认为相较住宅市场而言，土地市场未得到充分调整，因此去年万科的拿地量已接近2008年低点。

　　但事实上，万科开发的项目不全部来自一级市场。比如北京的御府77项目，即万科从凯德旗下子公司手中，以6.9亿元收购90%股权得来。

　　今年以来，万科与万达的合作，更是增加了万科的土地储备。郁亮在股东大会上表示，万科储备地块足够2~3年开发，如果算上与万达合作获得的地块，万科的拿地节奏将更为从容。

　　“失控”后的生态圈

　　除了跑赢业内，万科还有将整个行业拉出悲观氛围的意图。

　　资本市场给地产类公司的估值逐年走低，和整个行业步入白银时代不无关系。不过，白银亦是贵金属，万科有另一番解读。

　　做了多个国家房价走势的海量研究后，万科给出市场信心：中国楼市仍在安全线之内。未来十年，万科最主要的业务还是住宅。除此之外，万科还在渗入产业地产、商业地产等领域。

　　为何加载新业务？谭华杰称，核心客户在变，未来最需要不动产的是各种创业的个人、团队和小企业。以上述热销楼盘为例，除了踩对市场销售节点外，该项目背后的产业新城是重要卖点之一。

　　在产业地产上，万科还选择了物流地产项目，这正符合万科选择新业务的两个逻辑。谭华杰表示，一是符合移动互联网趋势，二是体现万科竞争优势，如较低的融资成本。据万科方面介绍，目前已在武汉、贵阳有项目布局。“国内标准普通仓储供应紧缺，以今年上半年深圳为例，由于需求增加，而市场没有新增供应，因此不少业主申请将保税仓变成正常的非保税仓，以满足电商需求”，仲量联行工业地产部董事古振鹏表示。

　　万科还将旧业务升级，如把物业公司推向市场。目前，万科物业管理已达到1亿多平方米，与彩生活上市之初的规模不相上下，该板块将成为万科变身万亿市值、多上市平台控股集团的重要基石。

　　据记者观察，由于收购成本高企，万科物业采取了包括睿服务、品牌全委、股权合作在内的多种扩张方式，所接洽的对象大多为国企房地产公司的成熟社区项目，与万科在售楼盘不存在竞争。

　　香港粤海证券投资银行董事黄立冲认为，与其他同类企业相比，万科物业上市，最大的优势在于服务质量以及较为实在的现金流。

　　基于城市配套服务商定位，万科围绕社区衍生出了多种业务可能性，为这些提供支持的，是郁亮设计的一套不断迭代的组织系统。崇尚“失控”的郁亮不断解构原有形式，积极打造生态圈，并推进组织扁平化发展。一方面，在项目层面成立事业合伙人，打破部门间隔，另一方面，提出小草计划，支持员工围绕万科的产业链进行创业。