华媒：奥克兰房价太高 中小投资者“移情”商业地产

　　中新网4月20日电 新西兰天维网近日编译刊文称，日前，有投资专家指出，新西兰奥克兰房市近年来的“疯涨”压缩了住宅投资的回报率，也使得商业地产逐渐进入了中小投资者的视线。

　　文章摘编如下：

　　有消息指，近年来越来越多的新西兰“入门级投资者”和家族信托，正在将目光转向商业地产，在过去的12个月中，“住宅投资者”转而咨询商业地产投资的数据正在激增。

　　从前，新西兰中小投资者通常会认为商业地产是“遥不可及”的，然而由于近年来奥克兰地产大幅增值，房价中位数已被推高至100万纽币以上，但住宅的租金收益率却没有跟上“飞涨”的投资成本，有些情况下，租金回报率已经低至2%至3%。

　　相比之下，入门级商业地产的投资却仅为30万纽币，其中零售和工业高端物业的收益率通常在4%至5%左右，而部分地段好的办公场所回报率可达6%至7%。

　　此外，银行对住宅投资的贷款限制政策也变相地增加了商业地产的吸引力。

　　据悉，目前3种各类型的商业地产颇受投资者的欢迎：

　　1、联合投资商业地产(Commercial property syndication)：这是一种“按比例投资”的方式，投资者们可以以不同比例投资统一物业，最低“股份”只有5万纽币，年回报率则在8%左右。

　　2、单元产权(Unit titles)：属于小型零售、工业和商业产权，一般都属于较大开发项目的组成部分，比较经济实惠，不过投资者还是要支付企业管理费用的。

　　3、永久独立产权(Freehold standalone properties)：这是最受欢迎的投资类型，但是投资成本会高于前两个种类。

　　此外，由于商业地产投资会比住宅投资更加复杂，入门级投资者想要转型的话需要提前考虑不少事情：

　　1、法律问题：商业物业都是要出租的，而租赁文件比普通的住宅租赁要复杂得多，初级投资者最好找专业法律人士进行咨询。

　　2、时间成本：相比住宅出租，商业租赁的租约会更长，但是如果地点不是很理想的话，可能会花费更多的时间成本才能成交。

　　3、建筑完整性：由于商业建筑用途往往不同，投资者应该有意识地对建筑结构和地震强度等方面进行调查。

　　4、性价比：商业租赁的影响因素很多，投资者需要考虑更多整体市场环境。

　　5、租户：与住宅出租一样，商业租赁租户的信用度和履行合同的能力更加重要，需要提前考虑如果出现违约，租户是否能够提供个人担保或银行担保。