二孩政策持续发酵刺激改善购房 120-140平方米的供需矛盾最为突出
北京三四居房源供不应求
尽管6月份以来二手市场成交量持续低迷，但是价格依然在稳步上扬。链家市场研究部最新统计数据表明，上周北京二手住宅成交均价为46596元/平方米，环比上涨了2.3个百分点。同时套均总价为391万元，平均每套二手住宅价格环比前一周增加12万元，涨幅较大。
面对这样的价格不波动，北京青年报记者调查发现，最受煎熬的居然不是无房一族的刚需，而是生了二孩、上有老人下有小孩的改善房需求一族。“现有的房子卖了想要换房，但三居、四居本身房源少，卖得又特别快，甚至由业主提出加价才能成交。”链家地产也证实，在新增的二手房供需结构方面，面积在120-140平方米的三居室、总价在600万-750万的改善型市场供需矛盾最为尖锐，并且这一趋势还在延续。
改善房家庭备受煎熬
近来，虽然二手房市场整体出现了降温，但改善型需求却仍在寻找买房机会。在亦庄科技园工作的张女士就是其中一例，去年，生下二孩的她开始考虑卖出手中唯一的一套两居，进而换一套三居或四居的中大户型。“但现在，丰台、大兴几个地王的接连出现，让南城二手楼价比去年上涨了一大截，这完全超出了我的预计，根本就无法买。”张女士告诉北青报记者，她在看房的同时，也把自己的两居放入市场代售。结果发现，自己的小户型并不能像想象中那样卖出更高的单价，相反，她看上的几套三居室，单价几乎与她的两居室相差不大，都在4万元/平方米左右，这意味着她自己将要贴进去更多的钱才能换房。
“我算了一笔账，把手中的两居室卖出去，换一个三房二厅，至少还要再贴进去200万元左右。”张女士表示，这让她倍感压力。
按照以往的经验，房产交易中，刚需小户型单价高总价低，最受欢迎，而中大户型单价相对较低，但总价高。但现在在很多二手房社区，三、四居因为总量少、关注却更多的关系，价格非常坚挺，单价甚至不输于一些小户型。
链家地产最新数据表明，上周北京二手住宅市场网签量为5589套，单周网签规模接近今年年初水平，其中“以小换大”的改善型购房人占比明显加大，成交的套均面积由前一周的82.9平方米平上升到了83.9平方米。成交均价也增加了2.3个百分点，达到了46596元/平方米，同时套均总价为391万元，平均每套二手住宅价格环比前一周增加12万元，涨幅明显。
不难看出，这一系列成交数据的背后，是改善型购房需求的支撑。但同时，高房价也让有改善房需求的家庭备受煎熬。这些家庭由于生养二孩后，家中有老人及保姆入住，从而有着购买改善房的需求，然而居高不下的价格让换房成了进退两难的事。
三居、四居成交更快 供不应求
从去年放开的二孩政策，在整体提振楼市需求的同时，也持续刺激着改善型购房需求。
“二孩政策放开对房地产的直接影响在于购房需求的增加，三大需求中改善型需求最为直接，其次是学区房。”中原地产首席分析师张大伟表示。
同策咨询研究部总监张宏伟也表示，二孩出生后，家庭结构发生变化，住房需求起码变为三居，甚至四居。这意味着全面二孩后，曾经房地产市场中的刚需主力户型——两居室，将面临“让贤”，三居室或四居室成为刚需产品，五居室则成为改善型需求产品。
根据链家网提供的数据显示，今年三居以上的客房明显高于一居和二居，上升明显，从一定程度上反映了市场上客户的选择变化：三、四居更受欢迎。原因在于两个方面：一是大户型的挂牌量本来就相对较少，另一方面便是二胎政策的持续发酵。
链家地产市场研究部的报告显示：三居室成为销售最快的户型，供需矛盾也最为集中。首先从总价档位来看：150万-450万的房源仍是市场的主要的供给段位，但同时600万-750万的供需矛盾最为紧张，新增供应只有8%，但新增需求却达到了12%。
同时，在居室分布上，可以发现二、三居室的需求量是主力需求，而供给方面一、二居室的供给占比较大，因此出现了供需错配——一居室的供给占比相对多但是需求占比较少，三居室则相反，其中三居室的供需比高达7.3，可见三居室是目前最抢手的潜力户型。
同居室的分布类似，在供需的面积档位分布上，可以发现60平方米以下的住宅供需矛盾相对缓和，120-140平方米的供需矛盾最为突出，高达7，可见120-140平的二手住宅最为抢手且后期潜力大。
对此，业内人士认为，从二手房成交的居室、面积的供需来看，可以发现中大户型、较高总价的改善型住宅供需矛盾最为突出。事实上从2015年开始北京二手住宅市场上改善型需求就倍受市场关注，后期改善型户型的升值潜力也更大。
改善房源价格不断走高
不仅是二手房，新房市场的三、四居格局也都呈现出严峻的态势。数据显示2016年1-6月北京市三、四居供应不足，成交持续攀升，改善需求的爆发处于临界点。
从均价特征看，三、四居产品均价逐步提升。其中，均价2万—3万同比增长38%，均价4万以上同比则翻了三倍。四居均价涨幅非常明显，四环内成交均价已近8万/平方米，相比之下四五环之间不到6万/平方米的均价水平最具性价比优势。
随着价格的走高，买方的议价能力也有明显下降。链家地产分析师李巧玲认为，目前市场上三居室、120-140平方米、总价600万-750万的“改善型市场”的供需矛盾最为尖锐，可见目前以换房代表的改善型需求占比依然较大，且这一趋势还在延续，因此预计后期中大户型的市场仍会较好，这类房源的升值潜力也较大。
文/本报记者 李桁
