买房人交完房款未及时过户 卖房人想解约法院怎么判？

　　买房人交完全额房款 未按约定时间及时过户

　　卖房人想解约 法院该怎么判？

　　买房人购房时交纳了全额房款，在购房期间一直拥有购房资格，但由于其没有及时过户，便被卖房人诉至法院，要求解除房屋买卖合同。一审法院认为，买房人在交易中仅仅存在小瑕疵，合同依然可以履行，故判决合同继续履行。然而，二审法院判决解除合同，推翻一审判决。二审法院认为，合同中明文约定在一定期限前，买房人如果没有成功过户，卖房人有解除合同的权利。法院应该尊重当事人之间的约定，这样有助于契约精神的养成。

　　买房人未成功过户被卖房人诉至法院

　　2015年12月，买房人冯某与卖房人张某签订房屋买卖合同。2016年3月，双方又签订了补充协议，协议中约定，由于卖房人张某急需腾出房屋指标再行购房，冯某需要在4月1日前将房屋过户到自己名下，否则卖房人张某有权解除合同。

　　很快，冯某将房屋全款支付给张某，并于当日与张某前往房屋权属登记机关过户，但因冯某提供的资料不全而未能办理成功。冯某在未更改相关资料的情况下，几天后再次申请过户，仍未成功。4月1日后的某天，冯某修改资料后，尝试第三次过户，但卖房人张某对此不予配合。双方为此事走上法院，张某要求解除合同。冯某则认为，自己付了全款，也拥有购房资格，不同意解除合同。

　　二审判决改判双方解除合同

　　一审法院经审理后认为，合同签订后，冯某依约向张某支付了全款，履行了合同约定的付款义务。虽然冯某提供购房所需资料不完整，无法办理过户，但并不构成根本违约，只有导致根本无法办理房屋过户时，才构成根本违约。故判决张某配合冯某过户，冯某向张某支付违约金。

　　一审判决后，冯某及张某均不服，上诉至北京市三中院，冯某认为他已支付合同全部价款，张某收到房款后拒绝过户构成根本违约。张某则坚持要求解除合同。

　　二审法院经审理认为，冯某两次过户未能成功，存在重大过错。当在冯某第三次通知张某要求再次配合过户时，已超出合同约定的期限。根据补充协议，张某有权解除合同，故判决两人的房屋交易合同解除。

　　是否解除合同引发争议

　　二审法院北京市三中院孙妍法官表示，此案确实存在一定的争议点，根据法律规定，合同有法定解约权和约定解约权，如果因合同一方违约，导致合同目的完全无法实现，即使合同中没有明文约定，合同也可以被解除，此种属于法定解除权。约定解除权，即合同双方约定了一些情况，在这些情况符合法律法规和公序良俗的前提下，一旦情况出现，一方或双方有权选择解除合同。

　　在本案中，冯某并非因购房新政出台而失去购房资格，又交付了全款，虽然其违约，但并不构成根本性违约，不符合法定解除权。冯某仍可以在4月1日后继续办理过户，迟延几天过户并不会造成特别大的影响。

　　因此，有人认为，这种情况下一般应判令合同继续履行，违约者赔偿一定损失。

　　孙法官表示，一般情况下，案件这样判决并无问题，但本案特殊性在于，合同中双方约定了4月1日前买房人必须过户成功，否则卖房人有解除合同的权利，这就赋予了卖房人约定解除权，该权利的赋予是双方公平自愿的约定。合同未能在4月1日前过户也确系买房人的责任。

　　在符合法律法规、公序良俗等前提下，合同就是当事人之间的法律，法院应当尊重双方都同意的约定，不应当以一般的司法判断代替个案当事人合法的约定，这不仅是对遵守合同约定一方的不公，也不利于当事人契约精神的养成。因此，法院二审推翻一审判决并改判解除合同。

　　北京京师律师事务所黄争荣律师表示，该案中，既然双方签署的合同赋予了卖房人一定条件下的约定解除权，一旦条件达成，无论卖房人出于什么目的，都应当有权解除合同。如果没有这个约定解除条件，那么一般情况下，该合同应该继续履行。

　　文/本报记者 杨琳