深度观察：长租公寓不能仅靠二房东

　　【深度观察】长租公寓不能仅靠二房东

　　日前，某长租公寓品牌通过其微信公众号发布公告称，因公司经营不善，无力履行合同，公司宣布停止经营，关闭所有业务。如果按照此前该品牌对外宣传的为“全国40多万客户”服务，其停止运营为房主和房客带来的损失，不容小觑。目前，相关部门已经启动审计调查程序，对该公寓的账目进行审计调查。

　　事实上，这不是第一家倒下的长租公寓。据不完全统计，近两年已经有超过20家长租公寓关门，关门原因多为资金链断裂。

　　为何长租公寓频频在资金链上“爆雷”？

　　长租公寓的设置初衷是好的，出租的房屋在为新市民提供居住之所的同时，也满足了年轻人的生活需求。在合肥学院经济学教授宁建华看来，与租住普通住宅相比，长租公寓可以拎包入住，能满足当下年轻人生活节奏快的需求。年轻人会经常根据工作地点的变化换租住位置，长租公寓也可以满足随时换房的需求。另外，公寓还可以为无暇做家务的年轻人提供“管家服务”。

　　如果长租公寓运营方是将自身持有的公寓出租，实现长效运营并非难事。但是，在实际操作中，一些长租公寓的运营方其实扮演着二房东的角色。其将分散的房屋从个人房东手中租下，然后转租给房客，其间背负的资金压力可想而知。更为关键的是，为了获得更多房源以吸引租客，很多长租公寓运营方给予房东的价格较高，租金差有限，甚至出现负租金差的情况。个别运营方将房屋租赁金融化，一旦资金链出现断裂，后果可想而知。

　　对此，广州大学工商管理学院教授贾士军就表示，如果长租公寓的房源性质是村集体用地或者开发商自有用地项目，那么这种情况下就不存在包租或者二房东的关系。如果仅仅只是投资方与房源方签订包租协议后，投资方将房源进行改造并出租，那么这种情况就属于包租、二房东。

　　当二房东带来的问题不只是资金链本身，个别运营方在拿到房屋后，还爆出劣质装修、退押金难、群租扰民等问题，因为其利润就要从这“节省的每一个铜板”中获得。

　　长租公寓的理想模式，不是充当二房东，而是利用自有产权楼房进行出租，相关管家服务也可集中进行。毕竟，以家庭为目标居住群体设计的几室几厅，其实并不符合年轻人的实际居住需求。

　　当然，要想让长租公寓摆脱二房东模式，为新市民提供更好的租住环境，相关部门也应从制度设计上，为长租公寓的长远发展提供支撑，并有效保障租房人、投资者、社区其他关联方等多方的利益。毕竟，实现运营方自持住房，就不可回避土地和规划问题。天津财经大学教授丛屹就建议，可以采取政企合作的方法，比如可不可以采用政府直接收购或者“建设-运营-转让”的BOT模式，即企业参与建设向社会提供公共服务，让各方资金真正能在长租公寓领域有所为，并以此解决新市民的居住问题。

赵昂

赵昂