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老楼加装电梯难题有待新解法 高低层住户意见难一致

老楼加装电梯难题有待新解法 高低层住户意见难一致

2019年12月29日 00:55 来源:新京报参与互动参与互动

  老楼加装电梯难题有待新“解法”

  今年北京老楼加装电梯完成555部;最新工程技术标准和设计指导图集近期出台,提供更规范的指导

12月11日,武圣东里20号楼,一些单元门装上了电梯,而一些则没有。

  12月11日,朝阳区三丰里,一幢没有电梯的居民楼,居民背着背包,抱着婴儿车走上楼梯。

12月17日,海淀区北航家属社区,居民正准备乘坐电梯上楼。

  12月17日,海淀区北航家属社区,29栋符合加装条件的楼,目前已有75部电梯投入使用。

  早上七点,朝阳区潘家园街道的武圣东里便开始热闹起来。这里住的老人多,起早锻炼的、遛弯的、买菜的,街巷里熙熙攘攘。家住20号楼的李阿姨从菜市场回来,刷卡后“滴”的一声,她走进崭新的电梯,十几秒便从1楼到了6楼。“方便啊。”

  今年10月,武圣东里20号楼4个单元门装上了电梯。在这个有着48栋楼的典型老旧小区,这是第二个成功加装电梯的楼房。

  据北京市住建委最新统计,今年北京老楼加装电梯新开工693部,完成555部。但对于北京16个区约10万多个符合加装需求的老楼单元门来说,这还远远不够。协商难、筹资难,依旧是这项“惠民工程”中最大的难题。

  北京老楼加装电梯正在被重视,继去年纳入老旧小区综合整治后,今年11月,也被列入无障碍环境建设。据悉,针对北京既有多层住宅加装电梯的工程技术标准和设计指导图集也将于近期出台,将为北京规模庞大的老旧小区加装电梯提供更规范的指导。

  老旧小区住户的心愿

  “赵奶奶94岁了,在这栋楼里住了大半辈子,一直盼着有天能坐上电梯,最终还是没赶上。”说起居民与电梯的故事,武圣东里社区委员会党委书记张立军眼眶泛红。

  今年1月16日,武圣东里22号楼5部新加装的电梯正式启动试运行,楼里的住户纷纷前来试乘。

  在启动仪式现场,有居民告诉张立军,22号楼2单元3层的赵老太太,从施工起就盼望着能在家门口坐上电梯,但在电梯试运行三天前,因一场重感冒,老太太身体状况急转直下,最终还是走了。

  张立军觉得很心酸,“老人家就这么一个小小的愿望,都没能让她满足。”

  位于东南三环边上的朝阳区潘家园街道武圣东里社区,是建于上世纪八九十年代的典型老旧小区,48栋楼多为6层建筑,共有居民3100户,其中老年人占30%以上。

  作为朝阳区老旧小区加装电梯的试点之一,武圣东里目前有两栋楼的9个单元门完成了电梯加装。9部电梯均采用半层入户,由首开房地天宇公司以代建租赁的形式负责安装和运营,居民刷卡付费即可乘坐。

  首开房地天宇公司老楼加装电梯办公室主任徐辉介绍,今年1月开始运行的武圣东里22号楼的5部电梯,是外墙装饰有保温板的模块式电梯,属于老楼加装电梯的第二代产品。10月完工的20号楼4部电梯,则是玻璃幕墙式的第三代产品,“对通风、采光都进行了优化,既保温又节能。”

  “老楼加装电梯的主要受众是老年人,需要对电梯进行适老化改造,但结合小区的实际情况,考虑到占地面积、建筑物方位等因素,又不能盲目求大。”徐辉说,如果没有特殊需求,最好的电梯设计方案应该是,能满足老年住户的日常出行需求,同时越小巧越好。

  从艰难试点到稳步推进

  据北京市住建委最新统计,截至12月底,今年北京老楼加装电梯新开工693部,完成555部。自2010年开始推进老楼加装电梯工作以来,北京累计开工2212部,完成加装且投入使用1462部,惠及两万多户居民上下楼。

  在市住建委房屋安全和设备管理处项目负责人看来,与前些年推进缓慢的情况相比,北京老楼加装电梯工作目前可以说到了稳步推进的阶段。

  北京老楼加装电梯的探索,可以追溯到近十年前。

  2010年,北京市住建委出台文件,明确既有多层住宅增设电梯应当经用地权属单位同意后,由本楼业主根据相关法规共同决定。同时,应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意。

  “当时并没有针对加装电梯的补贴政策,加上手续繁杂、筹资困难,推进确实缓慢。”该负责人说,直到2016年北京出台实施方案,明确在城六区内试点增设电梯,这一项工作才逐渐走上正轨。

  2018年和2019年,为老楼加装电梯连续两年列为北京市政府重要民生实事项目,要求全年开工400部以上、完成200部以上。

  政策的推动下,北京老楼加装电梯在摸索中前行。

  “近两年,市财政针对老旧小区加装电梯加大了补贴力度。”市住建委相关负责人介绍,根据2016年发布的试点实施方案,市财政按照加装电梯购置及安装费用的40%,且最高不超过24万元/台予以补贴。目前市财政补贴实际已提至64万元/台,其中包括对施工过程中实施管线改造的补贴40万元/台。此外,各区也针对不同产权类型的多层住宅楼增设电梯,出台了相应的资金补贴政策。

  “我们也参照老旧小区综合整治政策,简化审批流程,缩短办理时间,增设电梯部分不计入楼房建筑面积,不变更原房屋权属信息,不办理立项、用地、规划和施工许可审批手续。”该负责人表示,这让加装电梯在建设流程上更加便捷。

  高低层住户意见难一致

  尽管政策和流程不断“亮绿灯”,但加装电梯依然要靠居民自治协商来完成。

  老楼加装电梯的受益群体多是中高层住户,高低楼层住户间的矛盾时有发生。居民意见难以达成一致,是“老大难”问题。

  根据2016年出台的实施方案,既有住宅增设电梯应征得所在楼栋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意,同时应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意。

  在征求意见时,常有低层住户对加装电梯是否会影响通风和采光、是否会增加噪音等提出质疑,也有住户明确表示使用机会少、受益程度远远低于高层住户,甚至有人提出“应给低层住户补偿。”

  武圣东里20号楼八个单元门,四个单元至今未能装上电梯。“本来做通工作的有6个单元,但有两个单元的两户居民反悔了。另外两个单元,一户认为电梯噪音会影响家中老人休息,另一户由于一些特殊的问题非常抵触。”武圣东里社区相关负责人说,让一个单元十几户达成共识,“太难了。”

  为了让更多栋楼能够装上电梯,社区委员会的工作人员常在周日自愿加班,把住户们约到一起,谈各自的诉求和意见。“能解决的,我们都尽量帮助解决,只要大家能达成一致。”

  海淀的北航家属社区,是目前该区加装电梯最多的老旧小区。29栋符合加装条件的楼,已有75部电梯投入使用,20部正在完成管线改造,即将进行电梯吊装。

  “最开始一层二层住户都有不同程度的反对意见。”北航后勤保障处副处长甘海珍说。针对居民不同的反对理由,北航社区办和相关单位采取“一户一策”的方式,判断谁去做工作、怎么做工作最有效。

  一笔难算的“经济账”

  在协商过程中,大多数居民最关心也最纠结的,是“究竟要出多少钱”。

  丰台区莲花西里6号院7号楼的4部电梯,除去补贴,剩余每部电梯120万元的安装成本,都靠居民自筹完成。

  莲花池军休所第五党支部书记丁晓明,是7号楼加装电梯的发起人和牵头人。其介绍,根据建设单位的电梯设计方案,一层住户需出资5万多元,二层住户出资7万多元,三四五层分别出资11万多、12万多和13万多,最高的六层需出资14万多。一开始,大家并不接受这样的出资方式,尤其是一楼住户。

  丁晓明说,最后是通过对电梯加装方案进行特殊设计,加上不断的沟通,大家从方便生活需要出发、从现实和长远利益考虑,最终全楼就出资方案达成一致。

  在北航社区,除去各类补助后,每部电梯需居民自筹约30万元。通过按户交租金的方式分摊下来,每户每个月缴纳几十到一百多不等,最高层每月付200多元,二层每月几十元到一百元,一层不用交钱。

  这种“分期付款”的方式既解决了居民一次性筹资难的问题,也符合“受益最多出资最多”的逻辑,居民普遍比较能接受。

  但居民自筹资金委托第三方实施安装和后续维护、费用约定分摊的出资模式,据统计,在2019年北京老旧小区加装电梯中仅占1.7%。

  对大多数普通老旧小区来说,自筹资金实行依然相当困难。

  武圣东里社区相关负责人介绍,该社区居民对电梯需求很迫切,但很多年一直没进展,首要原因就是居民自筹资金难。

  直到去年,作为产权单位所属同时也是实施主体单位的房地天宇公司有意投资,为两栋符合加装条件的楼栋安装电梯,前来咨询合作。“得知可以通过‘代建租赁’的方式来解决筹资问题,加上从建设到安装、维保以及管线改造等都由电梯企业负责,我们心里才踏实了。”该负责人说。

  在代建租赁的模式下,居民不需要前期出资,电梯建设和运营方通过居民付费乘坐的方式回收成本。“有时候下楼就走楼梯,买了东西拎着费劲就坐电梯,一趟几毛钱,也不会觉得贵。”住户单阿姨说。

  据市住建委统计,2019年北京老旧小区加装电梯采用这一模式的占到48.4%。此外还有近一半的电梯,是由单位集体出资加装的,多数是丰台区张仪村、朝阳区康营家园社区等回迁安置小区。

  代建租赁解决了初次出资难的问题,受到不少居民欢迎。但徐辉也坦言,这一模式对建设方来说,前期投资金额大,通过后期运营回收成本慢。“从目前的运营情况看,每台电梯每年的收费率(即实际乘坐和满乘的比例)只有40%-50%。”这也成为社会资金进入老楼加装电梯项目的“拦路虎”。

  “把居民最关心的问题说清楚”

  “自筹模式六楼要给多少钱?租赁呢?”“半层入户和平层入户有什么区别?”“从阳台平层入户隐蔽性怎么样?会不会遮光?”

  在丁晓明看来,要让居民就加梯达成一致,把大家伙儿最关心的问题说清楚很关键。

  “这些材料,都是我整理好后打印出来,人手一份发到每一户手中。谁家还有不明白的,我再上门解答。”丁晓明从书房拿出厚厚一摞装订成册的材料。

  他留存的材料册中,包括相关政策条文说明、加装电梯相关问题的问答、备选电梯设计方案、平面设计图和效果图、文件资料签收单等。

  “材料里的问答内容,都是我在查阅相关政策和请教建设单位后用更通俗的语言解释给大家的。比如施工是否有考虑楼的质量问题、加梯的资金来源、需要办理哪些手续、各户究竟要出多少钱等。”丁晓明说,这些都是加梯前大家最关心的事儿。

  对许多有电梯加装需求的小区住户来说,咨询无门、疑惑难解的情况仍普遍存在。

  北京筑福建筑科学研究院总工程师吴保光认为,要真正推动老楼小区加装电梯,所在地基层政府有必要加强引导,为居民提供咨询服务,搭建相关的服务和协商平台。

  “例如可以成立政府主导下的加梯服务中心,为有需求的居民讲解相关的政策、手续、筹资方式等,提供加梯前期的服务。相关企业和专业人员可以协助提供技术支持,为居民提供有针对性的加梯设计方案和造价咨询等实施建议,供居民选择。”吴保光说。

  在朝阳区孙河康营家园社区,4个居民社区的17个自然楼院都建立了党支部,各楼院党支部的党员成了加装电梯工作的“牵头人”。

  孙河地区办事处相关负责人介绍,“牵头人”通过搭建楼院“居民议事厅”交流平台,到居民家中走访调查,详细了解低层住户的实际诉求,并配合地区工委、办事处、社区对接加装电梯设计公司的专家,按照低层居民的意见,特别是对采光、通风、降噪的诉求进行“优化设计”。

  “党建+”引领的模式下,康营家园社区加装电梯工作效果显著。今年,该社区开工电梯178部,截至11月底,完成交付使用102部,剩余76部计划春节前后完工。

  市住建委相关负责人表示,对于明年的老楼加装电梯工作,“党建+”引领将是重要的一环。

  寻求更多“突破口”

  在电梯技术上进行创新和寻找替代产品,成为另一个突破口。

  2017年,市住建委就无电梯住宅居民上下楼问题向全社会征求方案,鼓励社会力量充分利用科技手段和科技创新产品,在符合技术要求的前提下共同出谋划策。同时明确,对评选出的优秀方案将给予一定的奖励。

  实际上,在一些不具备外挂电梯加装条件的老旧小区,“爬楼器”作为电梯的便携式“替代品”存在已久。

  早在2015年2月,东城区东花市北里12号楼3单元就安装上了居民自发出资筹建的座椅式电梯。人可以坐在座椅上沿着楼梯扶手的轨道缓慢移动,上一层楼约一分钟不到。

  2017年,踏板式“爬楼器”在丰台区东高地街道万源西里社区45号楼投入使用。刷卡后站上踏板,扶着楼梯扶手就能上下楼。

  但市住建委相关负责人坦言,虽然相关部门鼓励“爬楼器”等科技创新产品作为补充,来解决居民上下楼的问题,但其始终无法完成代替电梯的功能,且在安全性方面缺乏保障。“比如,坐轮椅的老人就没有办法使用这种‘爬楼器’,依旧出行困难。”

  值得期待的是,老楼加装电梯也正在获得越来越多的政策兼容。

  2018年北京出台的《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)》明确,多层住宅楼房增设电梯等上下楼设施被列入老旧小区改造整治菜单。

  方案提到,投资主体可将市区两级财政投入资金作为老旧小区综合改造资本金,依托区政府确定的改造区域内相关公共资源,搭建投融资平台,吸引社会资本参与自选类改造。

  今年11月出台的《北京市进一步促进无障碍环境建设2019—2021年行动方案》也明确提出,具备条件的老旧住宅楼可按有关政策加装电梯。

  明年,北京老楼加装电梯的任务依然是开工400部以上、完工200部以上。据市住建委相关负责人透露,针对北京既有多层住宅加装电梯的最新工程技术标准和设计指导图集已经编制完成,并将在近期出台,“这将为北京规模庞大的老旧小区加装电梯提供更规范的指导。”

  新京报记者 吴娇颖

  A10-A11版摄影/新京报记者 王嘉宁 吴宁

【编辑:房家梁】
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