民族证券:房企再融资放开是有限度的

　　近期，新湖中宝公告拟定向增发募资55亿，投向其位于上海区域的两个棚户区改造项目。这一公告无疑进一步证实了市场近一个月以来有关“房企再融资将开闸”的传言，但我们认为，虽然目前管理层对于房地产的行政调控正逐渐淡化，但鉴于当前房地产调控形势的复杂性，房企再融资短期全面开闸的可能性很小，仅有少量公司的再融资有望在年底前成行。

　　房地产再融资的传言始于今年5月，这次新湖中宝的公告则更是让投资人确信房地产再融资将临近了，因为方案不仅详细列举了再融资的合理性，也谈到再融资的必要性。如此次募资投向是棚户区改造，符合目前国家鼓励和引导民间资本参与棚户区改造的政策精神。

　　近期政治局部署下半年经济工作重点时特别强调促进房地产市场平稳健康发展，这与一季度的会议的有关论调形成鲜明对比，当时中央曾强调要“抓好房地产市场调控”。这无疑表明中央有淡化房地产行政化调控的意图。

　　这一方面是现实稳增长的需要。如上半年地产市场对于GDP的贡献率在10%左右，拉动GDP增长近2个百分点，下半年经济增长要想保住底线，房地产投资增速不能延续年初以来持续下行的趋势，而这就需要改善地产商的预期，放开地产商的直接融资渠道显然有利于提高它们的投资意愿。另一方面也是化解风险的需要。如当前地产政府债务已经被土地财政所“绑架”，考虑到下半年各地需要完成占全年7成左右的土地推出计划以平衡财政收支及偿还债务，土地市场回暖的态势延续就十分必要，而开发商融资渠道的拓宽显然也利于激发它们拿地的热情，强化地产市场回暖的趋势。

　　从以上角度分析，今年下半年地产融资开闸的可能性较大，但我们认为，鉴于以下现实，管理层对于地产融资的开启将是十分谨慎，仅有小部分融资方向符合政策导向的中小开发商能够再融资成行。

　　首先，与2008年、2011年不同的是，当前房价仍处于持续上涨过程中，若这时全面放松房地产再融资，就很容易向市场释放以国五条为代表的房地产调控将解除的信号，人们对于政府在经济低迷时会放松房地产调控来拯救经济的信念也就更加强烈，这种来自政府的背书也会使得人们强化对于房地产价格上涨的预期，如资金面比较宽裕的地产商会继续肆无忌惮地高价抢地，这也会继续推动房价的较快上涨，而这种依赖房地产泡沫化取得的经济增长虽然对于短期稳增长有利，但是却会给未来经济的持续增长制造障碍，房地产泡沫化程度将会进一步加剧，实体经济的生存空间也将进一步收窄，而新一届领导层已经表示，不能为了短期稳增长，给将来制造更大的麻烦。

　　其次，这也不利于管理层推进下半年的改革，如土地市场的再度繁荣又会刺激各地推进土地城镇化的进程，从而不利于管理层倡导的以人为中心的新型城镇化发展；土地市场繁荣带来的巨额土地出让金收入虽然短期有利于缓解地方政府的债务压力，但却使得各地对于土地财政的依赖度进一步加重，并加剧地方政府主导的投资冲动，这无疑不利于财政体制以及投资体制改革的推进。

　　因此，我们预计管理层即使出于稳增长的需要，一定程度上放开房地产再融资渠道，促进下半年投资增速的平稳，但为了尽量避免该政策产生的负面作用，也会采取一些对冲措施，如下半年银行在管理层盘活存量、用好增量的政策精神指示下，将很可能减少对于开发商的信贷投放。而房企再融资的对象也将被限定在以下范围：鉴于大开发商的融资渠道更广，且市场影响力更大，较小规模的地产商融资申请更可能获得核准；融资方向将限定在政府规定的棚户区及旧城改造方面，而为了避免资金被挪用于一般房地产开发项目，资金的使用还将受到更严格的监管。

　　(作者单位：民族证券)