地产基金或迎并购潮 倾向选择一线城市优质项目

    继限购松绑后，约束房地产市场潜力释放的另一个政策限贷也开始松绑。有市场分析人士认为，此次限购限贷的松绑对房地产市场起到一定的提振作用。在部分中小企业抛售的情况下，不少房地产基金迅速拉开接盘的架势，开启并购的盛宴。

    近日，德信资本举行了“德聚盈1号——德信·天朝房地产并购基金”的新闻发布会，该并购基金以深圳横岗荷坳地铁口“水晶之城临街商铺”房地产项目为投资标的，对外募集不超过5000万元人民币的资金，目前资金已经募集完毕。

    当下，并购基金被越来越多的地产基金所青睐。在深圳，如新富资本、联合创投等私募机构都纷纷推出自己的地产并购基金项目。德信资本董事长陈义枫认为，当前房地产市场分化加剧，整合提速，房地产基金可发挥扶强汰弱的作用，并购基金大有可为。

    地产并购基金迎发力良机

    德信资本董事长陈义枫认为，如今的房地产市场已经进入新常态，在政策和市场两个因素的合力作用、共同演绎下，使得地产行业未来将转向“窄幅波动、缓慢上升”的长期趋势。从周期上看，两年以内将小幅走弱，但下探幅度有限，行业不会出现崩溃崩盘的现象，预计2015年下半年弱周期将会结束并开始复苏。

    本次限贷政策的调整，也在陈义枫研判市场走势的预期之内。陈义枫认为，此次政策出台，是从金融角度松绑房地产，将提升市场购买力，改善房企的流动性。将有力对冲下行压力，平复弱周期下探的幅度，避免出现楼市大起大落的局面，从而促进房地产行业的平稳发展。

    陈义枫认为，在当前这样一个市场走势切换为新常态与弱周期叠加的市场环境下，地产行业的分化在加剧，整合速度明显加快，这一轮的并购浪潮需要巨大的资金供给，这对房地产并购基金而言，是发力的重要时机。作为房地产基金，可以在行业整合中扶强汰弱，深度参与到并购当中去。

    房地产行业逐渐进入存量时代，并购成为永恒的主题，也会带来机会，产生大量的折价购买优质资产的交易机会。此外，联合创投董事长徐志强还告诉记者，有些大型的房企或上市公司想快速回笼资金，地产基金进行一次性买断其下部分物业，再进行包装销售，也给地产基金带来很大的机遇，因此对于房地产基金而言，眼下将会迎来新一轮的并购潮。

    倾向选择一线城市优质项目

    Wind资讯数据显示，今年上半年，房地产行业已完成并购交易73宗，总价值152.93亿元，同比增长2.09倍，地产并购成了房地产基金和大型房企的“香饽饽”。

    据介绍，德信资本此次推出的并购基金“德聚盈1号——德信·天朝房地产并购基金”的投资标的是深圳横岗荷坳地铁口“水晶之城临街商铺”房地产项目，该项目位于深圳最大副中心龙岗区的核心地段，最大主干道旁、地铁口临街商铺，预计销售均价在5万元/平方米左右，相对同地段商业物业，处于中低价位。

    据德信资本天朝项目总经理林俊浩介绍，德聚盈1号——德信·天朝房地产并购基金，最高募集资金余额不超过人民币5000万元，在认缴投资的前二天即完成70%的募集，目前，该款基金已经封闭，并已投资到项目中。资料显示，该款基金的还款来源是深圳横岗荷坳地铁口“水晶之城临街商铺”并购项目的销售回款逾7000万元；此外，天朝集团旗下深圳鲁班大厦、深圳英郡年华、深圳御府名筑等项目，可实现销售回款逾2.5亿元，约为本基金规模的5倍。

    这种由产业公司作为收购发起人，获取项目后进行包装、管理、增值，风控要点都在交易对手即收购发起人身上，类似于“局部参与模式”的信托项目。陈义枫表示，选择这类业务一要选择一线城市的项目，二要选择好的合作伙伴。他还表示，当前这个项目主要是提供融资，如果日后见到好的项目，也可能会和合作伙伴一起成立子公司，把项目接下来。

    据了解，在该并购基金项目中，德信资本要求天朝集团先取得项目所有权，再用募集资金去对接，以确保并购过程不出问题。

    年化收益率可达40%

    一方有资金无地产开发团队，另一方有团队却缺乏资金，两者对接合作便促成了地产并购基金的诞生。事实上，房地产基金已经成为房地产项目并购的中坚力量，并且在里面挖掘到“金矿”。

    徐志强介绍，目前多数并购基金都是采用债权模式，少数采用“债权+股权”的模式，未来或许有更多的基金会参与一些股权型基金，或者买断一些大型房企的部分物业，进行整合出售，从中可赚取差价，甚至进行物业证券化资本运作。“收购过来的项目可以打到七折或八折，以一年为周期，40%—50%的利润是没问题的。”陈义枫也表示，做房地产并购，比单纯给房企融资的利润要高得多，年化收益率能达到百分之三四十。“今年有资金压力或经营指标压力的开发商多起来了，这种情况下有资金能买到好的便宜货”。

    从多个并购基金的投资项目来看，多为商业项目，徐志强告诉记者，之所以选择商业项目是因为并购项目的操作时间最好不要超过一年，否则成本就会很高。“商业项目不限购，去化速度会快一些，而且区域和位置好的项目投资价值是比较稳定的。”但是，并购基金的范围可以很宽泛，甚至是一线城市一些位置好的旧厂房、旧楼宇都可以成为并购的对象。

    如何甄别一个优质的并购基金？徐志强给投资者的建议是：首先要看该基金投向标的所处的区域、地段、用途以及周边的业态和自身的租售价格状况，其次是要看基金管理方和项目方的实力。而陈义枫则提出两点考核因素：第一，并购基金的交易结构有没有风险裸露的问题要关注；第二，并购往往意味着短周期，如果说风险敞口可以很好地解决，收益的分配也比较公道。至于其他的维度，跟一般的基金并没有两样，这两点是特殊之处。