中国版MBS风险与机会并存 何为MBS房贷证券化?

    2007年，美国次贷危机引发了一场波及全球的金融危机。图为当时美国随处可见的被低价抛售的物业。新华社发

    美国次贷危机在前 央行鼓励发行MBS引发又一轮“10万亿”救市遐想

    本报讯 （记者李凤荷）9月30日，央行、银监会联合发文放松了与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。

    房贷证券化（MBS）在“十一”后持续引发网上热议，两派意见针尖对麦芒，支持MBS的一方认为这种结合房地产与金融的产品，一方面解决了商业银行流动性失衡问题，另一方面又给盘活房地产融资市场提供了巨大想象空间，有可能带来10万亿的拉动空间；反对MBS的一方则认为，在风险控制能力较差的内地银行有可能对贷款人风险评估以及资产标的规模控制上出现失衡，一旦遇上经济持续下行，就有可能重演美国次贷危机，出现楼市金融“双输”的局面，买次贷产品的人以及贷款的人都深陷泥潭。

    广东中原地产项目部总经理黄韬认为，MBS是个风险与机会并存的产品，过去市场一直呼唤房贷证券化，这种产品链条成功之处在于房地产价格上升，贷款者还款稳定，产品也被投资者所接受，皆大欢喜。一旦经济不景气，楼价上不去，贷款者断供，就有可能引发问题。他认为，房贷证券化比之前国家推出的以房养老来得更有可行性，也更容易被市场和投资者所认可。

    金融界人士表示，在中国，到目前为止，个人房屋贷款的余额已达10万亿左右，这是MBS潜在的存量资产，这也是引发业界无限遐想的“10万亿”楼市引擎。据报道，交通银行在今年3月份就开始进行相关业务调研，并计划发行首单规模为70亿元的RMBS(个人住房按揭贷款资产证券化)。

    利：可用贷款空间更大

    于个人来说MBS又意味着什么？举例说，两年首付30万元买了一套100万元的房子，基准利率借贷30年，两年还款本金6万元，房屋当前市值150万元。这时，银行如果把按揭贷款64万元打包做成MBS，抵押品充足，发行利率取5%发行，这样银行就顺利拿回所有贷款本金，腾出贷款额度，并将风险转移到证券市场，同时每年可以获得固定息差（房贷利率-MBS利率-发行费用）。

    央行9月30日推出救市政策重提首次置业房贷最低7折优惠，但是在利率高企、融资成本高的今天，房贷利率不可能降到7折，对贷款者来说利率的优惠或许是遥不可及，但是每年按揭买家或者业主总要为贷款额度奔波，又要排队等额度放款，如果MBS出台，相信银行的可使用贷款空间将更大，惠及新增贷款人士。

    弊：美次贷危机前车之鉴

    据金融界人士介绍，美国2001~2006年周期与中国当前相似，企业部门负债率高、银行杠杆率高。居民端资金充裕，但限于银行杠杆高的问题而无法通过存贷款渠道为企业改善资产负债表。所以美国选择的路径是通过证券化企业的资产并由居民端购买。这种路径下，企业获得资金，投资新产能。美国也正是借助于次贷为市场提供充足资金，楼市交易兴旺楼价上涨，银行获得甜头加大贷款规模。2007年，美国楼价逆转，经济下行，次贷危机引发2008年的全球金融海啸，最终不良负债以及计算过于复杂的次贷把美国楼市和股市搞得一团糟。

    中原地产黄韬表示，MBS最大的隐忧就是不良贷款风险，如果客户断供将导致产品失败，影响面广。MBS成功的关键在于风险管控，但央行9月30日的文件没有说明这种产品如何监管以及规模如何控制。如果对贷款人的资质进行严格把控并对盘活的资金有效控制和管理，MBS是值得尝试的一种金融工具。 记者 李凤荷

    名词解释

    何为MBS房贷证券化

    MBS是把按揭贷款作为长期借款打包成为一个类债券的产品，每个贷款的还款年限都需要严格规定，提前还款就有可能打乱证券化产品的返还周期，因此银行可能对提前还款客户提高惩罚或者把提前还款时间设定为至少5年以上，以确保MBS的正常运转。

    中国商业银行体系负债与资产间的流动性失衡问题正日益严重，而直面和运用资产证券化，推出MBS，被业界认为是解决该问题的良药，MBS一方面解决了商业银行流动性失衡问题，另一方面又给盘活房地产融资市场提供了巨大想象空间，它对于“金融资源优化配置，盘活存量”以支持实体经济发展的作用，或许超越了金融创新产品本身。