手握现金924亿 融创高增长背后的安全底牌

　　中新网9月4日电 “这些年，融创在现金流管理上下了很大的功夫，时刻都保持着充裕的流动性”，融创中国(01918.HK)执行董事及行政总裁汪孟德在9月1日的中期业绩发布会上表示。

　　据融创中报显示，今年1-6月，融创实现合同销售金额1088.5亿元人民币，同比增长94.2%，同时盈利能力进一步增强，毛利增长86%至26.16亿，溢利同比大涨1469.7%达16.14亿。

　　难能可贵的是，在规模大幅增长的同时，融创始终保持了充裕的流动性。截至6月底，融创拥有现金余额924亿元，较2016年底的698亿元增长约32.4%。

　　对现金流一向极为重视的融创中国董事会主席孙宏斌曾表示，房企核心风险就两个：地太贵、钱不够。融创手拥2亿平方米优质土地储备，同时保持充裕的现金流，可以说是构建了一个良好的安全循环。

　　优质土储高周转 构建安全循环

　　“房地产要保证企业安全，关键就是买对地。如果地的质量不高，就谈不上销售、谈不上周转、更谈不上利润。地买对了，流动性就会变好，就能保证充裕的现金流。”汪孟德表示，“融创持续良好的销售业绩，使得我们每个阶段都有非常稳定的现金流安全。”

　　在上半年强劲销售和充足可售资源支撑下，融创在业绩发布会上宣布，融创上调全年销售目标至3000亿元。

　　今年1-8月，融创已完成全年3000亿新目标的54%。随着下半年推出近4000亿的可售货源，融创下半年每个月销售有望超过400亿，将为公司带来巨大的现金流入。

　　2016年，融创实现了1500亿元的销售额，较2015年大幅增长120%。如果2017年顺利完成3000亿元的销售目标，又将在2016年的基础上再翻一番。

　　融创在业绩发布会上透露，包括万达文旅项目、一二级联动的土地储备在内，融创现有的土储已达2亿平米。如果按融创2016年销售均价18000元/平米计算，保守估计融创手上拥有的可售货值超过2.5万亿。

　　充足高质量的土储将为融创未来几年的合同销售提供必要保障，成为行业领军企业的有力竞争者。更为关键的是，融创在市场低谷期通过并购获取的土地成本较低，未来升值溢价空间极大。

　　客观来说，相比同行，融创土地储备结构优越，96%货值均位于一二线及环一线城市，位置基本上也都是城市的核心位置，平均地价又仅在每平米5千元左右。同时，从2012年至今，融创实现了51%的年度复合增长率，远远领跑于其他房企。从这两点来看，融创的业务安全系数还是相对较高的，未来可持续为公司贡献强劲的销售增长和巨大的现金流入。

　　知进退 打造现金流良性循环

　　一方面是稳健的财务安全，另一方面是开源打造现金流良性循环。认真看融创的拿地偏好，会发现这是一家现金流导向明确的企业。

　　融创善用并购拿地，并且倾向选择成熟度高、易高周转的项目，相比招拍挂土地至少需要十个月才能产生销售，收并购土地周转快、资金使用率高，IRR(内部收益率)会非常高，安全性也更大。

　　比如2016年9月融创收购融科资产包后，仅一个季度即贡献百亿销售；2017年5月收购天津星耀五洲项目，三个月后已经蓄客开盘；近期收购的万达文旅资产包，很多项目交割后便直接开始销售。通过并购，融创实现了现金流的快速回收。

　　融创有进，还有退。即孙宏斌说的“知进退”，这同样是个现金流问题。

　　2016年融创判断热点城市地价过高、流动性将持续收紧，于是停止了公开市场拿地，快速销售回笼现金流等待机会。

　　2017年年初市场进入下行，融创果断发起多笔并购，上半年通过并购收获优质土地2553万平米，7月收购万达13个文旅项目的91%股权。当同行们在公开市场上为高价地抢得头破血流时，融创却守住钱袋子，在最好的时机出手并购价格合理的土地。

　　考虑到融创已拥有高达2万亿优质土地储备，孙宏斌在发布会上表示，“将暂缓拿地，再重启拿地后，融创对土地的标准会大幅提升”。可见，融创未来将通过更为谨慎的拿地策略，减少资本性支出，静静等待本轮收购货值的现金流兑现。

　　鉴于公司拥有较低土地成本和较高销售均价，即使市场调控会持续，未来毛利率和净利率会维持较好水平。汪孟德表示，“未来保证25%毛利，净利10%以上是完全没有问题的。”