传统融资通道受阻 地产基金风头正劲

记者 朱雪利

　　今年4月份，杭州传闻要开征20%的房产交易税，一时间二手房交易量激增。在杭州一所大学任教的王华(化名)也赶在这个时候匆忙卖掉了手上的一套老房子。这套在下城区树园的房改房，最近一两年几乎没有什么升值，王华早就想卖了它另外寻找有升值空间的房子。

　　卖掉了房子，王华拿着300多万元的现金到处看房子，却始终看不中意。最近，他在经过武林广场时，一个关于地产基金的硕大广告牌吸引了他的目光。经过一番了解后，他决定把钱投给这个地产基金的房产开发项目，年预期收益率13%，投资期限2年。

　　“我周围有很多朋友依然看重房地产投资，他们觉得房地产行业已经告别暴利时代，但依然比很多行业有更高的利润。”浙江厚道资产管理有限公司的总裁丁浚哲认为，房产投资从黄金时代进入了白银时代，在这个时代里，个人直接投资房地产的收益已经不那么理想了。

　　中国十大信托公司

　　1、中融国际信托有限公司

　　2、中信信托

　　3、外贸信托

　　4、平安信托

　　5、中诚信托

　　6、中铁信托

　　7、新华信托

　　8、西安信托

　　9、中粮信托

　　10、华润信托

　　其他优秀信托公司：北京信托、上海信托、天津信托、华信信托

　　(来源：中金国投)

　　算笔账

　　在全额用自有资金买房的情况下，对于一个普通炒房者的收益有多少？且看浙江厚道资产管理有限公司的总裁丁浚哲算的一笔账：

　　如果一套房子持有三年上涨30%，扣除各项交易税费11%(包括营业税5.6%、个税1%、契税3%、中介费1%和杂费0.4%)，三年总收益19%，每年平均收益率约为6.5%。

　　一群浙大校友的房产投资经

　　2011年浙大课堂上的一场争论，催生了厚道资产管理公司。去年这家公司成立，注册资金一亿元，由一群来自浙江大学EMBA、求是精英班、乐创会的地产行业领袖发起成立，宣称要打造中国最专业的地产基金。他们中有民营企业500强远洲集团、杭州知名房产企业新南北置业、东田房产、中商控股和台州商业地产先行者等。

　　做资本运作出身的丁浚哲，一直把房产投资作为自己的副业。但是，现在他已经不碰住宅，除非有好的商铺，他才会出手。

　　“过去十年，85%的普通投资者通过买房获得了超额收益，但是未来十年，非专业的投资者已经很难获取这样的超额收益。”丁浚哲告诉记者，在过去的黄金时代，房价年增长率为20%-30%，而未来房价的增速可能与GDP增速等同，年均只有8-10%。

　　在过去几年，让炒房者获得超额收益的重要工具是银行按揭。通过这个金融杠杆，投资者最低只要拿20%的本金就可以投资一套房产，这等于把收益放大了5倍。而现在的贷款政策让按揭炒房没有了操作空间。首套房是刚需，不是投资行为；二套房是改善，还要首付4成利率提高1.1倍；三套房已经不可能贷款。

　　在全额用自有资金买房的情况下，丁浚哲给记者算了一笔账，对于一个普通炒房者来说，如果一套房子持有三年上涨30%，扣除各项交易税费11%(包括营业税5.6%、个税1%、契税3%、中介费1%和杂费0.4%)，三年总收益19%，每年平均收益率约为6.5%。

　　这样的收益水平，并不值得普通投资者去大费周章地倒腾一套房子。但是，对于老百姓而言，房产投资的情结依然强烈。于是，一群浙大校友打起了房地产私募基金算盘。

　　融资困局催生地产基金

　　去年成立的厚道资产管理公司已经为4个房地产项目募集资金，目前正在发售的一款投资衢州常山县的城市综合体项目，募集资金1.4亿元，投资期限为两年，预期年化收益率可以达到12%或更高。而它的投资门槛比信托产品低很多，最低30万元，相当于一笔买房的首付款。

　　在浙大校友群的力捧下，首期项目就超募了3倍多。尽管只有4个项目，募集资金却已经超过10个亿。不过，随着业内名声的打响，房产行业高管们和一些企业主也纷纷把钱投了进来。

　　“房价的涨幅虽然有限，但是房地产开发商的利润依然比较高。”丁浚哲解释，房地产基金是从房地产开发商的利润中分一杯羹，因为这些房产商正面临着巨大的融资困境。

　　刚刚公布完毕的上市公司三季报显示，上市房企的平均销售毛利率为35.45%，销售净利率为12.77%，尽管都比去年有所下降，但仍然高于很多其他行业。

　　根据统计，截至今年9月30日，上市房地产开发企业整体资产负债率为75.55%，较去年末上升2.33个百分点。在监管部门的“名单制”管理下，很多房地产企业难以从银行获得开发贷款支持。寻求新的融资渠道，成为众多开发商头等大事，而地产基金正在成为开发商的另一条新血脉。

　　2011年，滨江房产发起成立地产基金，这也是浙江省首只由房产开发商发起的房地产股权投资基金。滨江控股董事长兼杭州普特股权投资管理有限公司董事长戚金兴在当时认为，我国房地产行业的高速发展严重依赖于银行贷款，融资渠道的多元化已经成为房地产行业能否持续、健康发展的关键因素，市场需要通过创新为房地产提供新的融资渠道，而房地产股权投资基金正是作为房地产金融的一种创新。

　　2010年，国家开始了对房地产业的调控措施，那年，也被业内界定为地产基金发展的元年。而2013年，地产基金的发展才出现了强劲的发展势头。丁浚哲估计，今年通过地产基金大约可以为开发商融资3000亿元，未来这个规模还会不断壮大，甚至可能超过房地产信托的规模。目前，除了银行的开发贷款和住房按揭贷款外，开发商的融资渠道主要来源依然是房地产信托，其规模在万亿左右。

　　房产信托的基金化之路

　　与滨江房产成立自己的地产基金公司不同，绿城房产似乎对地产信托的基金化更感兴趣。绿城集团副总经理柴宏达日前在上海举行的“第一届信托发展高峰论坛”上透露：绿城正尝试推动房地产信托的基金化。他指出，现在信托公司都在推动房地产信托基金化，而房地产信托的基金化对房地产公司未来的发展有非常大的帮助，它能够解决投资阶段的直接融资问题，也能够优化增量投资的概念。

　　在监管日益趋紧的情势下，具有项目优势的房企和具有募资优势的信托公司二者联合成立房地产基金的融资方式，正成为一种趋势。

　　所谓房地产信托基金化，是指在房地产信托计划基础上发展起来的信托型基金。该基金将投资者的资金汇集成一定规模的信托资产，由专门的投资管理机构管理，直接参与地产项目开发，采用基金化模式进行股权投资，获得收益由投资者按出资比例分享，风险共担。不过，房地产信托基金作为新一代房地产信托产品，这也意味着房地产信托基金给予投资者的不再是固定收益，而是浮动收益。

　　事实上，杭州工商信托在几年前就已经开始尝试房地产信托基金化运作。该公司推出的“飞鹰系列”是以住宅项目为主的基金化产品，而“恒利系列”则是以商业地产为主的基金化产品。前者已经发售了17期，而后者也发售了8期。与传统的房地产信托计划不同，这类基金化的产品并不与地产项目一一对应，而是先募集资金再物色合适的投资项目，其投资期限一般也会更长。如刚刚募集结束的“飞鹰系列”17号，募集资金10个亿，投资期限长达4年。该公司2012年年报显示，存续集合信托业务中，基金化信托产品规模占比40%。同时，数据显示，其信托资产中投向房地产的占比也为业内最高，超过了70%，其集合信托实际收益率则位居业内第一名，达到12.3%。