广州两官方机构房价数据一涨一跌 巧用统计调控房价

　　两家官方机构的广州房价统计数据出炉：一个大涨，一个大跌

　　12月18日，国家统计局和广州市国土房管局分别公布了11月广州房价统计数据，前者数据显示，广州房价同比涨达20.9%，环比上涨0.8%；而后者则称，广州房价环比大降10.6%，当月成交均价同比下降7.1%。

　　同一城市的房价统计，为何出现截然不同的结果？新快报记者求证得知，两个官方机构统计口径不同是导致数据打架现象产生的主因。并且，由于广州官方的统计数据将增城、从化纳入统计范围，使得房价被大幅拉低。

　　基础数据均来自阳光家缘

　　国家统计局数据显示，11月广州新建商品住宅的价格环比上涨0.8%，同比上涨20.9%，同比涨幅位居上海北京深圳之后，全国第四。今年1-11月，广州房价均表现为同比上涨，并多次领涨全国，从9月份开始连续三个月涨幅超过20%。

　　而广州市国土房管局公布的数据几乎每个月和国家统计的数据都有差别，只是11月的差异显得尤其大。其数据显示，11月广州十区二市的房价为11468元/平方米，环比下降10.6%，同比下降7.14%，这也是广州官方统计的今年来唯一一次同比下降。

　　就数据打架一事，新快报记者采访了国家统计局广州调查队的相关负责人。该负责人表示，两者的原始数据出处一致，只是统计口径不同，导致数据出入较大。

　　两者的数据都出自阳光家缘。国家统计局广州调查队相关负责人介绍，国家统计局的数据是由国家统计局在各地的调查队直接提供，然后由国家统计局统一计算。"70个大中城市的新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据"。

　　房价平均数VS价格指数

　　该负责人解释，由于广州市国土房管局数据反映的是均价，而国家统计局反映的是价格指数，两者在统计口径上并不相同。

　　首先是统计范围。按照国家统计局的方式，住宅销售价格的调查范围为70个大中城市的市辖区，不包括县。落到广州，即十区，不包括增城、从化。而广州市国土房管局的价格则包括了后两者，其价格远比十区要低。

　　另外，统计方法也不一样。

　　据介绍，广州市国土房管局的房价数据是平均数，即用成交总价除以成交总面积得出成交均价；而统计局的价格指数采用的是"同质可比"的方法，抽取同一楼盘不同时间段的数据，通过加权的方法得出数据。

　　"如果说那栋楼卖完了，我们会找'同质'的楼再继续。例如原来纳入统计的是天河某南向10层左右的房屋，那接下来我们选择的也是这种类型的屋子。"该负责人表示，虽然两者反映的都是真实数据，但相比而言，价格指数反映的情况可能更贴近民众的感受。

　　增城从化纳入统计范围业界：调控任务无难度

　　新快报讯在今年初，广州市相关部门公布今年房价调控目标是"不超过全市年度城市居民人均可支配收入实际增幅"，根据估算，预计幅度将在7.5%-8%之间。而今年1-9月份，广州市国土房管局对外输出的官方房价数据均不包含增城从化。数据显示，9个月以来广州十区的均价均保持10%以上的增幅，第一季度涨势尤其惊人。

　　12月13日，广州市国土房管局才将10月份的房价数据对外公布，并且出乎意料地将增城从化计入了统计范围，即便如此，数据仍然显示同比上涨了12.8%。实际上，在今年12月初的广州市政府领导新闻发布会上，广州市副市长陈如桂就公开表示，截止至今年10月份，广州市十区均价为15200元/平方米，同比增长12.8%。但是若按照广州十区二市的统计，那么全市的均价为13100元/平方米，同比增长8%，已经接近完成调控目标。

　　就在众人议论广州今年房价调控目标完成有难度时，增城从化现身"救驾"的做法令得这个看似难以完成的任务又变得柳暗花明。11月，该局继续沿用了10月份的统计方式，数据显示同比下降7.1%，是今年来首次同比下降。

　　因此，有业内人士认为，若采用广州十区二市的房价数据，今年房价调控目标实现几乎无难度。

　　-专家观点

　　算平均数没什么实用价值

　　并不能改变房价过高的状况

　　新快报讯暨南大学管理学院教授胡刚说，广州的统计方法是算术平均法，将总成交房价除以总成交面积，算出单位房价；而国家统计局则是指数计算法，追踪同一物业不同时期的价格变化进行加权计算得出房价数据。

　　据分析，将平均房价几万元的中心区和几千元的郊区合在一起计算平均数，这种统计对于判断房地产市场"没什么实用价值"；而国家统计局的统计方法比较科学，更能体现房地产市场的变化。

　　专家指出，采用指数算法，只要房价上涨，统计结果一定上涨；而采用算术平均法，只要政府控制中心区高价住宅的成交，房价数据可能出现"结构性下降"。

　　今年4月，广州出台政策，由政府对住房价格进行"指导"，"高于政府指导价的住宅不得销售"，下半年，一些开发商表示，中心区的高价住宅很难拿到预售证，而郊区的低价住宅则容易拿到预售证。

　　业内人士指出，变换统计方法，并不能改变房价过高的状况。如此统计，有"忽悠"之嫌。 (据新华社电)

　　数据打架容易产生误导

　　新快报讯“数据互相矛盾，很容易产生误导。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，当前房地产成交均价“数据打架”的矛盾，不仅让政府难以有效判断，而且会让一些喜欢“以数据说话”的人扰乱市场预期。

　　暨南大学管理学院教授胡刚指出，统计数据自相矛盾的问题，不仅体现在房地产领域。“统计数据的权威性来自统计的真实性，关系到政府公信力，因此不能当成儿戏。”专家建议，地方政府发布房价数据，应该根据城市的区域、房屋的类型等分别发布数据，让公众真实感受到房地产市场的变化，使房价数据更具参考价值，避免因为数据矛盾引发市场误判。

　　而对于将增城、从化计入广州统计范围的做法，知名房地产专家韩世同直指“非常不妥”，有故意拉低均价的意图，就算最后完成了调控目标也没有意义，“甚至这种做法应该被问责”。 (据新华社电)

　　广州房价统计数据(国家统计局)

　　月份 同比涨幅 环比涨幅

　　1 涨13.6% 涨4.7%

　　2 涨15.1% 涨8.2%

　　3 涨34.9% 涨11.2%

　　4 涨18.4% 涨13.7%

　　5 涨11.7% 涨15.5%

　　6 涨11.2% 涨16.5%

　　7 涨10.7% 涨17.4%

　　8 涨17% 涨19%

　　9 涨12% 涨20.2%

　　10 涨12.8% 涨20.7%

　　11 降7.1% 涨20.9%

　　广州房价统计数据(广州市国土房管局)

　　月份 同比涨幅 环比涨幅

　　1 涨2.9% 涨2%

　　2 涨2.2% 涨3.1%

　　3 涨3.2% 涨2.5%

　　4 降2.6% 涨2.1%

　　5 降5.9% 涨1.5%

　　6 降0.9% 涨1%

　　7 涨3.8% 涨1.1%

　　8 降1.8% 涨1.7%

　　9 降3.1% 涨1.4%

　　10 降2.9% 涨0.9%

　　11 降10.6% 涨0.8%

　　-有此案例

　　政府下令网签限价开发商“砍价”应对

　　原价2.3万元，分为1.9万元部分网签，4千元部分给现金

　　记者调查发现，广州一些楼盘与年初相比上涨30%以上，如海珠区一处二手房，去年买入、今年卖出，房价已经从两万元出头上涨到三万元以上。

　　广州市购房者毛女士对记者说，不久前她看上白云区一处130平方米的住宅，约定成交价格是每平方米2.3万元，但开发商11月底突然打来电话，政府紧急下了通知，成交价不能高于1.9万元，否则不能网签。

　　所以毛女士必须签每平方米1.9万元的“合同”供国土房管局备案计入房价统计，但多出来的每平方米4000元差价必须提前交现款。这样一来，毛女士首付相当于多出了50多万元，无法筹措这笔巨款，结果只好放弃了这套住房。

　　“政府光想着完成调控目标，开发商一分钱也不少赚，最后还是我们这些刚需埋单。”毛女士如是说。

    新华社