香港楼市降价蔓延至二手楼 牛熊转折言之过早

　　证券时报记者 徐欢

　　今年以来香港大型房地产开发商纷纷大幅度降价，在部分地区，坚挺的二手楼市也开始出现向下调整的趋势。但业内专家认为，香港楼市出现牛熊转折依然言之过早。

　　新鸿基地产大幅降价形成“尔峦效应”，触发新一轮新界二手楼减价潮。祥益地产最新发布的“屯门楼市尺价领先指数”在2月3日至2月9日一周仅录255.91点，按周下跌2.57%，反映屯门区二手楼价持续下跌。若与5周之前比较，更大跌逾一成。屯门地产代理预计，屯门区二手楼价仍有5%下调空间。此外，继天水围天荣站项目流标后，两幅屯门地皮近日揭标，楼面尺价仅2139港元及2571港元，低市场预期24%及8.1%，比同区地价最近4个月数字低四成，创出该区12年来最低卖地纪录。

　　戴德梁行香港区董事总经理陶汝鸿表示，今年一、二手市场减价将是大趋势，中等价位的楼盘及豪宅所受压力较大，新盘推出的大幅减价不可避免地对二手楼价产生相应压力，二手楼价将会下调约5%至10%。

　　然而事实上，在利率尚未上调的情况下，香港的楼市难以产生大的调整。有销售经纪对记者说：“其实现在香港能够负担楼价的家庭很多，只是在对楼市或向下调整的预期下，大多目前还处于观望阶段。” 中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，熊市是不论楼价高低，都没有人买，但现在需求依然旺盛，并且七八成左右都是香港本地人的需求。

　　而根据经络按揭转介进行的一项“马年置业意向调查”显示，在调查的320位客户中，有51%受访者预期马年楼价走势平稳，而预期楼价会下跌的受访者则占近40%，只有余下的10%认为楼价向上。调查显示大部分人认为今年影响香港楼市的主要因素将是楼市政策，而香港特区政府官员此前已多次表明立场，认为香港楼市情况仍不明朗，存在不确定因素，暂不会取消调控措施。

　　利嘉阁地产研究部主管周满杰表示，长江实业、新鸿基楼盘降价尚未产生连锁效应，不排除未来会有其他开发商降价跟进，但是就目前情况看，判断香港楼市进入熊市为时尚早。他指出，衡量香港楼市表现有两个标准，即中原城市领先指数和屋苑租金，目前中原城市领先指数尚未跌破上轮熊市的低位100点，而私人住宅租金亦高于去年同期每平方英尺22.7港元的水平。