需求萎缩 商铺“售后返租”已现颓势

　　自住宅限购之后，商业地产得宠，“投资商铺”风行一时，开发商争先投资建市场，不少开发商为快速回笼资金建设、出售市场商铺，并纷纷打起“售后返租”的旗号，吸引了一大批民间小投资者入市。然而，看似风光无限的背后，隐藏的却是一股商业地产的泡沫，以及投资群体血本无归的风险。

　　“一铺养三代”、“若要富，买商铺”、“买楼不如买商铺”、“5年回本、3年不满意原价退铺”……商铺曾一度被炒作为城市居民的“投资王道”。2009年，位于杭州九堡板块的中国轻纺城——杭州瑞纺联合市场(以下简称“九堡瑞纺市场”)采用“售后返租”的方式面向市场招商，承诺由买家出钱买商铺、卖家代理包租或直接承租经营。这一方式吸引了大批投资者，并于2010年开始试运营。

　　然而，市场的运营情况却与预期大相径庭，时隔4年，杭州瑞纺联合市场店面冷清、商铺租不出去、业主投进去的钱收不回来……眼下，第一批三年期商户的签约期已满，当年的“原价退还”承诺却无从兑现。

　　其实，九堡瑞纺市场并非特例。近几年，全国各地“售后返租后”的疑难病已是层出不穷。

　　中国零售业曾以每年翻几番的门店扩张速度，走过高速增长的“黄金十年”。然而，商业设施的生存和发展，必须有庞大的消费力做支撑。城市市场容量有限，随着市场需求的饱和，其泡沫显而易见，产能过剩下的店铺不景气并非偶然，特别是在电商迅速发展，零售市场被大面积抢夺的大环境下，商铺市场需求萎缩已成事实。

　　目前，中国排名前20名的地产开发商都涉足到商业地产领域，并且许多非地产企业也开始涉足其中，希望在这个领域分得一杯羹。与此同时，消费者消费习惯的改变却正在加速商业地产的产能过剩。“80、90后成为新生代消费主体，他们正在远离超市、百货店，更青睐有着价格便宜和更多样选择的网络购物。”有业内专家在接受记者采访时表示，在未来几年，商业地产的泡沫将被击穿。而且泡沫会按照一线、二线、三线城市的顺序逐一体现及至破灭。而企业法人和购买群体，也将会为此轮疯狂付出血的代价。

　　种种迹象表明，现在的商业地产开发短期利益、投机心态严重，在这样的形势下，没有特色卖点的商业地产，其后期运营和招商就像击鼓传花，最后落在谁手里谁就会遭殃。

　　客观来说，最初的“售后返租”模式，可以称作是一种很好的创新，解决了小业主、开发商和经营者三方面的利益需要。一方面，分散产权有利于中小投资者进入；另一方面，开发商也能够尽快回笼资金，同时，整体经营低价出租吸引最具实力的主力店进驻，从而解决了空置问题，盘活了整个物业。

　　但事实上，不少商业项目的“售后返租”却各有手段。尤其是那些非产权商铺，与其说是在“炒铺”，还不如称其为“非法融资”的类金融产品更合适。通常，开发商往往由于资金紧张，才采用“售后返租”的销售模式。一旦融资成功，很可能挪做他用，而并不一定真正用到投资人所投资的项目上。作为投资人，很难逃掉开发商资金断链不能如期交房、工程“烂尾”，甚至是卷款而去的各种风险。

　　其实，风险隐藏得并不深。但是，开发商在销售过程中，用高回报率来吸引投资者，为其绘出一副快速发财、稳赚不赔的蓝图，使其放松警惕，甚至乐意去冒险。这些项目由于缺乏有效的评估及难以判定当地的消费水准，为实现短期回笼资金的目的，提前许诺并开出“高额返租”的空头支票，最终的结果或许就是很多项目因为开发商经营不善或卖完铺后“跑路”，有的项目只返还了几个月的租金就再无消息，有的项目甚至还没建好就烂尾了，令投资者们几十万元甚至上百万元的投资打了水漂。

　　此外，被“售后返租”所吸引的人，大都容易忽略一个事实：做出高回报承诺的是开发商另行设立的物业经营管理公司，一般履约能力和承担责任的能力都不强，而开发商在交付铺面后，就履行完他的主要合同义务了，一旦出现投资失败、不能获取预期回报时，投资者将无法追究开发商任何责任。李春霞 本报记者 谷晓敏