北京三里屯两个商业项目 一街之隔却冰火两重天

　　北京三里屯可谓是最受白领、小资和商业人士“宠爱”的地方了。经过长期的市场培育，这里的商业氛围十分浓厚。 本报记者 王 越/摄

　　北京三里屯可谓是最受白领、小资和商业人士“宠爱”的地方了。经过长期的市场培育，这里的商业氛围十分浓厚，在三里屯的中心地段，一街之隔有两个商业地产项目，如果单单从位置分析，三里屯VILLAGE和三里屯SOHO很难看出究竟谁优谁劣，但令人奇怪的是，三里屯VILLAGE经常是人潮汹涌，而对面的三里屯SOHO却是门可罗雀的时候居多。

　　其实，关于三里屯SOHO甚至包括SOHO中国其他的一些商业地产项目，如建外SOHO、北京银河SOHO等数个项目均出现了“建筑设计极具创意，早期售铺创下佳绩，后期商业无人问津”的现象。记者近日走访了包括三里屯SOHO、建外SOHO等地，他们的共性就是缺乏人气、经营无序。许多商户还对记者大倒苦水，对这里的经营状况表示无奈。

　　独立经济学家杜猛在接受中国商报记者采访时直指问题要害，他认为，享有社会知名度的开发商在拿下核心地块之后，不仅需要做好前期的开发，更应做好后期的商业经营，这涉及到企业社会责任问题。在繁华的商业中心却留下让人诟病的商业项目，长期没有明显调整，会给周围的商业环境带来不良影响。

　　生意“静悄悄”

　　无论是临街的所谓超级“旺铺”，还是二三楼的大型商铺，在这个极具现代气息的下沉式商业项目中，众多的店铺都显得人气不足。

　　三里屯商业区是北京商界的新生力军，如今仍然以惊人的速度迅速发展。这一集购物、餐饮和娱乐休闲为一体的综合商业区，大有追赶北京如西单、王府井等成熟商圈的趋势。

　　三里屯SOHO因为潘石屹操盘的关系，一开始就备受瞩目。标新立异的建筑风格、极高的社会关注度，让这个项目在开盘伊始就创出佳绩。据北京市建委房地产交易网的数据，北京2008年上半年一手商品房平均每周成交金额仅为35亿元，而三里屯SOHO开盘仅一周，预售额就达到43.5亿元。

　　风光的背后留下了什么呢？记者走访中看到，无论是临街的所谓超级“旺铺”，还是二三楼的大型商铺，在这个极具现代气息的下沉式商业项目中，众多的店铺都显得人气不足。

　　目前，除了下沉式商铺以及一楼商铺有超过半数在正常营业外，二楼以上基本处于停业装修状态。正在营业的商铺也显得导购和物业员工比消费者还要多。

　　记者在现场还发现，商场店铺的出租率也很低，许多商铺空荡荡地锁着门，整体环境显得很萧条，已关闭的商铺外贴着出租的小广告。

　　在5号商场内，有一家新开的“茶杯蛋糕”商铺。店主告诉记者，“租金为每天每平方米6元，租满一个月免三个月的月租。”这家店铺位于入口处，新颖别致的茶杯蛋糕也很受周边白领的认可。但就是这种网评口碑颇好的人气小店，在周末黄金时间的十几分钟里也只接待了记者一位顾客。店主表示，从7月开业以来已经习惯了客流稀少的状况。她无奈地说：“工作日反而比周末客流多一些，因为周围是写字楼，有一些白领会在午间来逛逛。”

　　和这家茶杯蛋糕店一样，旁边的服装店生意也不是很好。整层购物中心在周末时消费者奇缺。在和记者的闲聊中，一些商户表示“在一年租满之后会选择离开”，这也是因为现在就算想转租商铺也是无人问津。

　　缺乏统一规划

　　无论是下沉式广场还是街区旺铺，这里的购物环境给人一种“无序、缺乏统一规划”的感觉。

　　在寻访中，记者还发现了一个比较奇特的现象，许多商户都告诉记者，他们的店铺是从山西煤老板手中承租下来的。这也从一个方面证实了此前的传闻：在项目最初的众多买家中，有不少来自山西和鄂尔多斯的煤老板，大手笔买下了不少商铺，然后就放置不顾。

　　不少业内人士也普遍认同这一判断，据他们分析，潘石屹的品牌号召力在煤老板心中是一个标杆，SOHO项目背后的买家有不少他们的身影。而在2008年三里屯SOHO项目正式开盘的时候，据称销售均价超过每平方米4.9万元，而且买家100%都是国内客户，其中四成左右还是购买过SOHO产品的老客户。

　　而煤老板大多不懂商业经营，坐享了物业价值飙升的利润后，似乎对利润相对微薄的商铺经营兴趣不大，这也是导致如今三里屯SOHO黄金地段商铺闲置的一个重要原因。

　　此外，记者在调查中也发现，无论是下沉式广场还是街区旺铺，这里的购物环境给人一种“无序、缺乏统一规划”的感觉。

　　在和众多开发商的交流中记者发现，他们大多对餐饮项目怀着又爱又恨的态度。购物中心缺不了餐饮业，但餐饮业对“高端大气上档次”的购物中心而言，也有一些弊端。在三里屯SOHO记者就看到，由于没有统一的规划，这里的餐馆、服装店、美容美发店、创意店杂乱无章地掺杂在一起，甚至是美容美发店和泰国佛牌店在三里屯SOHO随处可见。

　　当然，这种杂乱无章的商业布局与散售的开发模式有直接的关系，甚至与潘石屹的经营模式有关。此前有消息称，潘石屹曾经提出过市场决定论模型，他认为，商铺无须统一规划，散售出去的商铺自由出租、自然淘汰，最终都会走向繁荣。

　　“无为而治”的理论体现在潘石屹的众多SOHO项目中，比如建外SOHO。在建外SOHO记者发现，目前沿着通惠河北的店面十有八九已由五颜六色的幕布遮掩着，对外统称为“正在装修”，至于装修期有多长没有看到公告。但是据记者观察，这种装修状态有的已长达半年之久。

　　物业大量出售的困局

　　业内人士认为，商业经营不善导致转租转售的现象十分频繁，直接的后果就是租金和房价越来越高。

　　从开发商的角度看，三里屯SOHO显然是成功的，潘石屹开发的商业地产项目也一向卖得红火。

　　据记者了解，目前商铺的运作模式“只售不租”仍是主流，不少开发商也或多或少会采取这样的运营模式。追究更深层次的原因，或许还和开发企业的资金链有密切关系。

　　杜猛在采访中就表示，“出售商铺开发商可以快速回笼资金。”

　　他认为，现在的商业综合体中的写字楼配套对商业业态的招商定位、后期经营的要求不高，而国内开发商本身就缺乏长期经营的意识和耐心。“基本上全国的开发商大多采用这样的模式，因为我国的融资环境决定了开发商只有采用这样的经营模式才能最大地降低融资成本和风险。”

　　如果从资金安全性的角度看待三里屯SOHO的问题，潘石屹的商业地产开发无疑是成功的。短、平、快的纯销售模式可以让资金链处于相对安全的状态。

　　但是，这种模式留下的弊端却是品牌公信力的下降，以及越来越多投资人看不到后期的回报。杜猛认为，商业经营不善导致转租转售的现象十分频繁，直接的后果就是租金和房价越来越高，这也会加剧对实体商业的损害，同时给周边的商业环境带来负面影响。

　　杜猛还认为，现在的开发商本身并不精通商业经营，在如何招商、如何规划商业上明显力不从心，导致项目本身的风险加大。特别是一些城市综合体包含了写字楼、酒店和购物中心等多种业态形式。这样的项目本身对规划要求很高，涉及到不同的招商资源，后期的运营和物业维护也相当繁琐。

　　缺少对产品的定义和对业态的深刻理解以及组织能力，项目的风险就会非常大。如果说住宅地产只要建起来卖出去就算成功的话，商业地产的开业只能算是项目刚刚开始，还要面临后期营业过程中的诸多问题。

　　“与美国等发达国家的商业地产开发不同，由于地方对土地财政的依赖，以及开发商缺乏商业运营思维，他们必然会把风险转嫁到商户身上。”杜猛说，在国外，政府通常会对一块商业用地进行详细规划，对开发商的资金链甚至业态经营都有严格要求，只有在各项条件匹配的情况下，才会将土地交给开发商。他认为，我国的商业地产开发商过于急功近利，缺乏社会责任感，一卖了之的开发模式也严重透支了商业地产的未来预期。

　　本报记者 曾静婕