9月北京39盘入市或创年内新高 去库存成为当务之急

　　 9月北京商品住宅市场预计将有39个项目入市销售，其中包括东亚尚品台湖、尚峯壹號、远洋万和四季等19个纯新盘以及中信府、首开缇香郡、华业东方玫瑰等20个老项目后期。9月的开盘项目数量有望创造今年来的新高。

　　 在这一轮供应热潮当中，纯新盘的数量较多，与老项目后期旗鼓相当。纯新盘增加的原因主要是去年大量住宅用地的集中出让为新盘供应提供了基础，在楼市已经进入高周转时代的前提下，这些地块经过一年的准备，多数已经具备上市条件；另外，去年成交的宅地多价格较高，基于回收资金以及各方面成本的压力，各大房企也不得不加快入市。

　　 从9月计划开盘项目的位置来看， 39个项目当中仅有4个位于五环以内。据了解，北京住宅市场的主战场已转移至五环以外，这些区域由于位置较远，面向群体相似，区域项目产品同质化现象较为严重，因此成为库存“重灾区”。

　　 从9月入市项目定价来看，虽然自今年年初预售限价已基本放开，但“谨慎”仍是目前市场基调。已公布售价的项目中，纯新盘东亚尚品台湖的商住产品预计售价仅为每平方米16500元起，是台湖区域报价最低的项目，而房山几个计划上市的住宅项目，包括纯新盘五和万科长阳天地以及老项目建邦华庭，整体报价水平也仅为19000元至22000元之间，区域整体定价基本回归至去年同期水平。而未公布售价的项目则是更加谨慎，还需通过蓄客数量与客户心理预期来确定最终的售价。

　　 亚豪机构副总经理高姗分析认为，此阶段项目市场定价谨慎的最直接原因是受到低价自住房入市的冲击，而更深层次的原因则是由于市场存量的不断积压。自今年1月见底之后，北京住宅市场库存量就开始进入上升周期，截至目前，已连续第7个月出现上涨，相比最低点时已高出55%。高姗表示，“去库存”已成为目前各大房企所面临的首要任务。随着库存量的不断攀升，项目房企不得不通过调整价格、打折促销来杀出重围，取得较好销量，因此未来新上市项目的定价也将逐渐平稳甚至出现回落。

　　 此外，新盘定价趋稳还有一个原因是受到了自住型商品房的冲击。今年来自住型商品房项目的逐渐入市，吸引了大量刚需购买人群的注意力，而这一群体基本与普宅市场的刚需客群重合，因此前一阶段普宅项目的关注度明显下滑，部分刚需盘被迫“猫冬”。因为销售受阻，今年上半年大量房企没有完成既定的销售业绩目标，一些房企项目不得不趁着“金九银十”这个节点调整定价策略，以完成全年销售计划。

　　 从近年来的实际销售数据看，北京楼市“金九银十”的说法已经变得名不副实，而今年受到自住房刺激及部分项目低价入市，今年的“金九”或将再创“金九银十”的历史辉煌。（记者李海霞）