深圳明年新出让土地 需按产业化方式开发

　　住宅产业化可以提高建筑效率、建筑质量和减少用工成本，并具有节能减排、减少建筑垃圾等特点。 鲁力 摄

　　记者日前从深圳市人居环境委相关处室官员出席的一次住宅产业化座谈会上获知，11月10日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和国土资源委员会、深圳市人居环境委员会发布《关于加快推进深圳住宅产业化的指导意见(试行)》(以下简称“指导意见”)的通知。该指导意见表示，深圳新出让土地和城市更新项目中将明确住宅产业化的要求，政府投资项目将全面实施住宅产业化，存量土地建设单位自愿采用产业化方式建造的可申请3%的奖励建筑面积。

　　据悉，住宅产业化可以提高建筑效率、提高建筑质量和减少用工成本，以及具有节能减排、减少建筑垃圾等特点。记者了解到，由于香港住宅产业化的上游供应商都位于珠三角，因此深圳产业化住宅的产业链相对完整，可以说生产要素已具备，只是需要产业配备。而目前在深圳，住宅产业化的主力是政府项目和万科集团。

　　住宅产业化可降25%人工成本

　　日前，深圳市人居环境委和深圳万科举行住宅产业化座谈活动，记者从座谈会上获知，该指导意见已经市政府统计并下发实施。指导意见中表示，住宅产业化是通过推广标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修和信息化管理，在住宅建设全过程的开发、设计、部品生产、施工和管理等环节联结为完整的产业链系统。而通俗来说，就是像造汽车底盘一样造房子，水泥构件在工厂预置完成，在工地装配施工的一种建造方式。

　　据悉，住宅产业化的建造方式可有效提高住宅生产效率和质量，减少用工和降低住宅全寿命周期成本、减少建筑垃圾，实现节能减排。深圳市人居环境委人居建设发展处副处长岑岩表示，从香港和国外统计看，住宅产业化可降低80%后期维修费用，减少99%外墙渗漏时间，至少降低25%人工费用，节省25%的建造时间。

　　指导意见明确，深圳将大力推广适合深圳的住宅产业化建造方式，实行一次性装修，采用预制装配式的建筑体系，综合运用外墙、楼梯等预制混凝土部品构件，预制率达到15%以上，装配率达到30%以上，并逐步提高产业住宅项目的预制率和装配率。

　　此外，指导意见表示，从2015年起，新出让住宅用地项目和政府投资建设的保障性住房项目全部采用产业化方式建造，鼓励存量土地(包括城市更新项目)的新建住宅项目采用产业化方式建造，稳步提高产业化住宅项目的比例。

　　奖励的建筑面积不纳入预售范围

　　为了推动以上目标，指导意见表示，深圳将发挥政策引导作用，如新出让住宅用地项目全部采用产业化方式建造，由深圳市规土委在土地出让公告时作出相关要求，引导城市更新项目采用产业化方式建造，并在编制城市更新单位规划中落实。该指导意见还要求，政府投资建设的保障性住房项目全面实施住宅产业化。

　　在鼓励存量土地建设的产业化方面，指导意见明确，对建设单位在自有土地(包括已规划批复的城市更新项目)自愿采用产业化方式建造的，可申请建筑面积奖励，奖励的建筑面积为采用产业化方式建造的规定建筑面积的3%，功能仍为住宅，奖励建筑面积计收50%的评估市场地价，不纳入预售范围。

　　而对于产业化住宅，深圳也将大开“绿灯”。产业化住宅项目在办理报建、审批、预售、验收相关手续时开辟绿色通道，优先返还墙改基金和散装水泥基金，施工进度达到7层以下(含本数)的已封顶、七层以上的已完成地面以上三分之一层数的可提前办理“预售许可证”。据了解，目前，深圳取得预售证要完成项目施工进度的三分之二。

　　人工成本增加后

　　产业化住宅将成趋势

　　■前景

　　对于深圳目前住宅产业化的实际情况，记者进行了了解。据悉，深圳目前已竣工、在建和计划开工的产业化住宅有18个，合计建筑面积约116万平方米，政府和万科集团是深圳产业化住宅的主力军。而随着住宅建筑成本的不断上涨，未来产业住宅将是大势所趋。而从整个产业链情况来看，珠三角预制构件企业的富余产能足以供应深圳新建商品房。

　　深圳竣工、计划、在建产业化住宅共18个

　　据深圳市人居委人居发展处处长岑岩介绍，目前国内住宅产业化仍处于试点阶段，其原因在于产业化住宅以往定位太高，建筑成本提升过多，建筑业仍被传统手工业生产方式垄断，而有专家建议，不如把工业化的起步定低些，先从成熟的内墙板、楼梯等相对较小和简单的标准构件开始。

　　在深圳，岑岩表示，除了万科等几家大的开发商，其他开发商确实没法做产业化住宅，“其他开发商的规模太小，做产业化成本太高”。

　　据悉，深圳万科从2006年起开始实验研究住宅产业化，2008年，深圳的第一个产业化住宅就由深圳万科建造，为万科第五园五期公寓楼，其1.4万平方米的建造均采用PC外墙、叠合梁板、预制楼梯。而到2010年，万科参与的深圳保障房项目龙悦居也大规模应用住宅产业化方式，再加上万科位于沙井的翡丽郡项目，就是深圳目前竣工的三处采用产业化建造方式的住宅。

　　“政府和万科集团是深圳产业化住宅的主力军。”岑岩表示。记者了解到，万科近几年入市的第五园七期、公园里二期、翡丽郡三期四期、万科红三期、壹海城等，以及2014年起万科90万平方米的新开工主流项目均属于产业化的产品。再加上一些政府项目、城市更新项目和新建商品房项目，深圳在建和计划开工的有15个住宅产业化项目，加上已竣工的合计建筑面积约116万平方米。

　　住宅产业化施工周期比传统缩短6—9个月

　　岑岩介绍，深圳现行的住宅产业化是使用预制装配整体式剪力墙结构，通过“内浇外挂”——承重结构现浇，叠合楼板、楼梯、外墙挂板与结构通过现浇形成整体。而这种方式是深圳学习项目形成的模式。“美国、新加坡、日本、香港、芬兰均采用住宅产业化模式建房，但只有香港模式最贴合深圳本土情况。”岑岩表示。

　　据介绍，在产业化住宅的建造方式中，在标准化设计的基础上，对建筑各部配件进行深化设计，通过预制构件厂生产，达到技术迁移、管理前移、价值前移，进而实现住房工期可控，成本可控以及质量可控。据官方显示，住宅产业化下的施工周期比传统工业化下的施工周期缩短6—9个月。

　　对于产业化住宅的建筑成本，深圳万科相关负责人介绍，以铝模板为例：“铝模板成本要1400元，是普通模板成本的20倍，但前者可使用200多次，后者只有10次。另外，一套铝模板可以建造3栋百米高楼”，表面看起来高于传统住宅40%左右的建设成本，实际不足为道。

　　岑岩也表示，目前工人工资在建筑工程造价中仅占25%—28%，可一旦达到33%后，由于产业化住宅至少降低25%人工费用，加上人工费用正在逐年上升，因此预计产业化住宅必将成为大势所趋。

　　预制构件产能可满足深圳新建商品房需求

　　对于政策要求深圳新建商品房全部采用产业化住宅方式是否有足够的上游产业链支持，岑岩表示，香港的住宅大量采用产业化的建造方式，而这些香港建筑的上游构件厂都在珠三角。因此，对于深圳而言，产业化住宅的上下游产业链要素齐备，只是需要鼓励使用这种方式。

　　岑岩透露，目前珠三角预制构件企业的最大生产方量为114万立方米，估计现有港澳及深圳的生产方量为79.8万立方米，而按15%的预制率来计算，富余方量就为570万平方米。据了解，深圳今年每年新建商品房的供应量为500万—600万平方米。

　　岑岩介绍，目前深圳市已建立万科、嘉达、中建国际3个国家级住宅产业化示范基地以及30个市级示范基地和项目。其中，万科公司在深圳已形成了成熟的产业化技术体系，在建的产业化商品房项目已达130万平方米。嘉达高科公司在深圳搭建了住宅新材料领域创新技术应用平台，形成以住宅新材料研发、生产、施工为一体的系统解决方案，并在吉林、山东、江苏等地建立了7个生产基地，累计在全国实施了近8000万平方米的工程项目。而中建国际公司在深圳有占地面积5万平方米的预制构件生产基地，具备多项预制构件生产的核心技术，已成为深港两地预制构件生产的品牌企业，并计划在合肥以产业化方式建设700万平方米保障性住房。

　　周刊统筹：刘勇 曲广宁 本版撰文：曲广宁