佳兆业债务风波后 海外资本对国内房企热度骤降

　　按照往年传统，房企都会选择在1-2月份海外大规模融资，这样可以增加一年的资金宽裕程度，有利企业的资金安全，但2015年房企出现了融资难度明显增加的现象，而且融资成本也明显上涨。中原地产研究中心统计数据显示，2015年前两个月，房企海外融资暴跌。3月份以来仅完成两笔房企海外融资，预计今年3月分全月融资将比2014年3月份的34亿元大幅缩减。1-2月国内房企海外融资总额度仅为36.85亿元，相比2014年同期的137.91亿元出现73.35%的明显暴跌。中原地产首席分析师张大伟出现海外融资暴跌的主要原因与佳兆业事件和美元升值有关。

　　尽管如此，今年仍然有不少房企要以各种方式拥抱国际资本市场。记者了解到，自2013年以后内地房企就迎来了境外上市狂潮。而在今年，尽管有着佳兆业危机事件的负面因素存在，但仍然有多家房企表示要进军国际资本市场的雄心壮志。有市场分析员认为，企业期望境外资本市场能给他们带来更多的现金流，但投资者对内房企的热情已经开始褪去。“房企除非具备一定的品牌实力，否则集资难度会更加大”。

　　佳兆业“余波”：

　　海外资本对国内房企热度骤降

　　作为2015年以来最引人关注的地产企业事件之一，莫过于佳兆业的企业债务风波。而该事件除去企业本身面临的生死存亡以外，对于行业的影响也仍在持续。其中最为关键的就是海外资本对于国内房企的投资兴趣开始大幅度下跌。国际资本对于内地房地产市场的热度不再成为现时房企们不得不面对的一个残酷事实。

　　3月13日，佳兆业集团控股有限公司公告披露关于该公司债务重组案近期发展。有消息指出，决定佳兆业重组能否通过的关键就在于境外债权人的投票。而佳兆业境外重组计划涉及的债务包括高息票据、可换股债券及境外贷款，合计约170亿元人民币。今年，佳兆业风波未息的时候，国内几大房企都寻求海外融资。但是可以明显地看到，这些企业的融资难度以及成本都开始大幅上升。

　　2月11日，恒大地产集团有限公司发布公告称，于2015年2月10日，恒大与J.P.Morgan、瑞士信贷、德意志银行、招商证券(香港)及富瑞就发行金额为10亿美元并于2020年到期的12%优先票据订立购买协议。国际评级机构穆迪分析认为，此次发行不会对恒大的债务杠杆率产生显著影响。“目前恒大的杠杆率水平相对于其评级而言已经较高。”穆迪预计其债务杠杆率在未来6－12个月可能保持在类似的高位。因此，穆迪给予这份高息债“B2”评级，评级展望负面。这样的“负面展望反映了对恒大信用指标疲软(可能对其当前评级造成压力)以及对非房地产业务投资规模较大的担忧。”

　　而事实上，记者了解到，2月份3笔融资的利率均在7.5%以上，除了恒大年息12%的美元票据外，中国水务地产、龙光地产的债券年利息亦已逼近12%－13%。而在3月份，企业在海外资本市场仍然是日子难过。3月3日早间，时代地产刊发公告称，公司及附属公司担保人已于3月2日就票据发行与UBS、海通国际、中银国际、农银国际、美银美林、法国巴黎银行、摩根大通及摩根士丹利订立购买协议，发行于2020年到期的2.8亿美元优先票据，利率11.450%

　　世茂房地产控股有限公司3月11日公告宣布，公司连同附属公司担保人于2015年3月10日，与汇丰、渣打银行、高盛及瑞银就发行将与原票据合并及组成单一系列的3亿美元优先票据订立购买协议，票据将于2022年到期，年利率为8.375%。

　　不计“前车”：

　　企业仍争相拥抱海外资本市场

　　国内房企对于海外资本的热衷并未因遭到对方的“冷遇”而热情褪却。相反，记者发现，在今年春节过后就明显要进军或者分拆海外上市融资的房企就不在少数。

　　其中在广东，拥有国企背景的广物地产以及碧桂园都已经在快速地酝酿着各自的境外上市计划。

　　成立于2008年的广物地产，在2015年公司年会上首提上市。广物地产总裁蔡春萌明确了2015年的经营目标及公司未来发展规划，提出了企业新型发展战略，并且首次把进军国际资本市场提上了议程。

　　广物地产依托于全国500强企业、广东省属首个千亿国企——广东物资集团，是一家专注地产开发的大型股份制企业，目前已稳健布局广州、佛山、清远、肇庆、中山、韶关、湛江、海口、儋州9大城市，累计开发项目30多个，资产总规模超200亿元，土地储备超1000万平方米。在广州大本营，广物地产共计持有9大项目，包括广州汇德国际、东城国际、星光国际、广东现代广告创意中心、大学馨园、龙津世家、亚运源筑、荔江美筑、荔山雅筑。而海口作为第二大销售主力区，开发有海口滨海国际、滨江海岸、滨江帝景、滨悦华府。

　　蔡春萌表示，广物地产已迅速于海南、广东地区找准市场位置。广物地产从成立之初的20多人发展到现拥有地产系统员工近500人、物业系统员工1000多人的中大型企业集团，7年来各项核心指标实现快速增长。“成功做到境外上市是公司实现持续发展的必经之路，公司将继续立足广州为中心的珠三角城市，深耕海南市场，谋求跨越式发展。”

　　而已经是香港上市企业的碧桂园，在今年的3月3日发布公告称，碧桂园正研究分拆旗下酒店业务上市，只是目前尚未有具体方案及时间表，“一旦落实，本公司将遵照上市规则作进一步披露”。而事实上，这份公告也正是用来澄清此前该集团高管的相关表态。在今年2月27日，碧桂园首席财务官吴建斌曾公开称，公司计划分拆酒店业务上市，但仍未研究选择在内地或香港上市。吴建斌曾公开透露碧桂园现时酒店业务市值约200多亿元，占集团总市值的4%。

　　事实上，自2013年开始，房企就已经大规模地走向了海外资本市场。据一份港交所IPO资料显示，2013全年共有7家内房企登录港交所，包括金轮天地、五洲国际、当代置业、毅德国际、景瑞控股、时代地产、龙光地产。而今年在佳兆业事件等负面因素下，房企仍然要扎身其中，颇有点“不计前车”的意味。

　　市场分析：

　　目前并不是好时机

　　内地的利息高，融资困难，而海外市场融资渠道更为便捷，融资成本相对国内低等等，这些都成为了房企纷纷走向海外市场的重要原因。然而对于今年的企业寻求海外上市的时机而言，不少市场分析人士都认为要十分慎重。

　　英皇证券研究部分析员陈冠兆在接受媒体采访时认为，“现在国内的房价下滑，房企资金回笼压力增大，为了维持后续的经营，中小型房企选择通过境外低成本融资来减缓资金压力。”中小型企业期望境外资本市场能给他们带来更多的现金流，但投资者对内地房企的热情已经开始褪去。

　　在海外的资本市场当中，香港是内地房企都为热衷的地区。然而陈冠兆指出，现在赴港上市的内地房企除非具备一定的品牌实力，否则集资难度会更加大。现在投资者对内地房股的青睐程度远比2008年之前低。“即使像万达这种品牌实力较强的企业，最终集资规模也比预期小很多。”

　　历史资料显示，2014年12月16日，大连万达商业地产股份有限公司IPO招股价定于每股48港元，接近区间上限，集资288亿港元(37亿美元)。较早前传出的468亿港元集资额缩减近半。“真的没有品牌优势的话，一般来说，这些企业就很难有焦点吸引到投资者关注。”陈冠兆续称，不过，退一步说，企业的财务能力也是投资者考核的标准之一，也就是企业的生存能力究竟能到哪里。

　　随着房地产黄金时代的结束，房企行业也面临着新一轮“洗牌”。在新的竞争格局中，不具备资金、规模和品牌实力的中小型房企将面临更大的经营压力。也因此，陈冠兆认为，今年赴港上市的中小型房企困难度肯定要比以前大，且招股反应也未必太理想。

　　南方日报记者 蒋劲劲