供需格局悄然生变 楼市投资投机性需求弱化

　　此次新政出台，会否导致房价重演2009年的疯狂上涨？专家普遍认为，在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下，尽管本轮新政将在短期内刺激楼市复苏，但由于影响楼市的诸多因素已经发生改变，“量增价稳”将成为2015楼市新特征。
　　供需格局悄然生变
　　据中原地产研究咨询部数据，全国商品住宅待售面积自2010年起迅速攀升，尤其二三线城市存量增长明显，中国房地产供求格局已经发生了深刻的变化。
　　2009年，楼市的回暖是以首次购房为主的刚性需求最早撬动了一线城市楼市的坚冰，形成市场复苏的“第一推动力”。此后，更多的改善性需求、投资性需求开始进场，并一度成为购买主力。
　　瑞银首席经济学家汪涛认为：“事实上，中国住房的内在供求格局已发生变化——当前的住宅建设量已超过城镇人口增长和住房改善带来的需求。由于房价下降以及理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起，支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。”
　　上海中原地产研究总监宋会雍说，对比2009年楼市政策出台的节点，此次新政出台的市场背景有明显不同。“首先在供求关系上，当前楼市供求比达到1.3：1，而2009年供求比才1.1：1，当前供大于求的情况明显严重；其次，当前市场还是靠刚需或者改善型需求的购买力在支撑，而2009年由于没有限购政策，政策转向可以更充分地吸纳投资客入市；但现在市场上投资客相对减少，因为政策转向不足以让投资客相信存量可以一夜消除。”
　　楼市“蓄水池”作用弱化
　　业内人士认为，自2010年起，中国楼市的信贷环境也由松趋紧。货币供应量增速趋缓使得楼市“蓄水池”效应弱化。
　　安信证券首席经济学家高善文认为，2009年的货币环境十分宽松，加之经济高速发展，居民收入提高快，“这时候老百姓买房，也是非常理性的选择。”
　　世邦魏理仕中国区研究主管陈仲伟指出，2009年12月末，广义货币供应量同比增长27.68%，而2015年的增速目标为12%。“楼市在某种程度上是一个蓄水池，可以吸纳超发的货币。房价也会随蓄水池的水位上涨。”
楼市投资投机性需求转向
　　“为什么大家愿意买房子？因为房价涨的猛，过去二十年炒股赔得多、赚的少，而买房子是肯定赚的，由于缺乏投资渠道，因此楼市的投资性需求比较高。”上海易居房地产研究员严跃进说，过去3年，理财产品的崛起，让中国居民的金融资产发生了转移。
　　汪涛认为，住房市场存在两种需求，一是改善性需求，另一个则是投资性需求。去年以来，由于房价增长显现出停滞状态，许多城市的投资性买房需求发生了逆转。“这是因为投资性买房就是看涨，如果房价涨幅不大或者下跌，那么在大部分城市投资买房的收益其实是负的。我国住房租金收益率非常低，而理财产品一般收益率在4%-5%。
　　旭辉地产总裁林峰表示，“房地产开发离不开宏观经济的整体支撑。房价增速跟GDP的增长是正相关关系。”
　　在2009年，中国的经济增速依然保持在“两位数”。而目前我国GDP增长已进入中高速发展期。“中高速发展让房地产市场不像过去十年那么火热，房价上涨速度也会慢下来。”林峰表示。
　　（据新华社）
　　（图）全国共有11个城市24家银行正在执行“个性化”的二套房贷款政策。根据融360网站3月27日发布的全国35个重点城市房贷调查显示，目前仅有两家银行的住房贷款平均利率在基准利率之上。